Я уже три года слышу одно и то же: «Скоро квартиры подешевеют, просто подожди». Ждал. Квартира, что стоила 9 миллионов, стала стоить 12. Теперь мне говорят: «Ой, у застройщиков долги, всё рухнет». Серьёзно? Вы издеваетесь? Парадокс, в который невозможно поверить: каждый пятый девелопер в России балансирует на грани банкротства, но цены на жильё не падают. Они растут. Добро пожаловать в российскую реальность, где работает железное правило: что бы ни случилось, квадратные метры будут дорожать.
Давайте разберёмся, как мы пришли к ситуации, когда пустующие новостройки и миллионы отчаявшихся покупателей существуют в параллельных вселенных, которые никогда не пересекутся.
Застройщики на грани: цифры и факты
Картина критическая, и данные Forbes лишь подтверждают очевидное:
- Просрочка по кредитам застройщиков выросла на 27% и достигла колоссальных 280 миллиардов рублей. Для понимания: это больше годового бюджета некоторых российских регионов.
- Доля просрочки превысила 5.4% от общего объёма кредитов на строительство.
- Банки выдают меньше: за 11 месяцев 2025 года кредитов застройщикам выдали на 21% меньше, чем годом ранее.
Проще говоря, денег дают меньше, а долги растут. Как если бы вы стали зарабатывать на 10% больше, а тратить — на 30%. Рано или поздно это приведёт к краху. Но так ли всё просто?
Защита девелоперов: «Мы не можем дешевле!»
Многие видят в застройщиках жадных барыг, сидящих на горе́ непроданных квартир. Отчасти это так. Но у них есть своя железная, на первый взгляд, логика.
За 3 года (2021-2024) себестоимость строительства в России выросла на 63%.
И структура этой себестоимости изменилась кардинально:
- 10 лет назад: 75% стоимости — это были строительно-монтажные работы (бетон, арматура, зарплаты).
- Сейчас: на стройку уходит максимум 35%.
Куда уходят остальные деньги?
- Земельный участок — до 15%.
- Подключение к коммуникациям — до 10%.
- Социальная инфраструктура (школы, сады) — до 20%.
- Проценты по кредитам — до 10%.
- Маркетинг — до 7%.
- Прибыль застройщика — около 15%.
Именно на этом они настаивают: «Какая сверхприбыль? У нас нет запаса, чтобы сбросить 20-30%, как хотят покупатели!». Поэтому они предпочитают ждать, даже если квартиры пустуют.
Но здесь кроется лукавство. Когда государство субсидировало льготную ипотеку и гнало потоки покупателей, девелоперы с радостью задирали цены, фиксируя сверхприбыли. Сейчас, когда «халява» закончилась, они бегут к тому же государству за помощью. Цинизм ситуации зашкаливает.
Новый покупатель: не ты. Тот, у кого есть 20 миллионов на руках
А теперь главный вопрос: кому вообще доступно жильё сейчас? Спойлер: не среднему классу.
По данным ВТБ, доля неипотечных сделок на рынке достигла рекордных 65%.
Каждые две из трёх квартир покупаются за живые наличные деньги. В Москве на вторичке этот показатель приближается к 80%. Четыре из пяти сделок!
Мы говорим о людях, у которых есть 10-20 миллионов рублей на руках. Кто они?
- Те, кто совершает альтернативную сделку (продал старую квартиру — купил новую).
- Те, кто заработал на высоких депозитных ставках, пока другие переживали за свои вклады.
Рынок разделился на два мира: в одном покупают за наличные прямо сейчас, в другом — смотрят на объявления как на картинки из интернета, понимая, что это не для них.
Ловушка для государства: наёмные дома, которые никому не нужны
Власти видят проблему: пустующие квартиры — это замороженные деньги, неплатежи за коммуналку, непоступающие налоги. Депутат Сергей Миронов предложил «гениальное» решение: обязать застройщиков сдавать непроданное жильё в долгосрочную социальную аренду или продавать государству по себестоимости.
Звучит как здравый смысл, но в реальности это утопия.
- Математика не сходится. Застройщик взял кредит под высокий процент, чтобы построить и продать. Арендная плата (особенно социальная) никогда не покроет его расходы на обслуживание долга. Это как сдавать ипотечную квартиру дешевле, чем платить банку.
- Застройщику это невыгодно. Зачем 20 лет окупать проект через аренду, если можно продать и сразу получить прибыль?
- Масштаб — капля в море. По госпрограмме наёмных домов построено 22 800 квартир на всю страну. При этом семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, — около 26 миллионов.
Даже там, где такие дома есть, цены шокируют. Студия 24 м² в Москве — 70 000 рублей в месяц. Трёхкомнатная — 300 000+. Это не «доступное жильё», а коммерческая аренда для тех, кто и так может себе это позволить.
Вывод: Мы создали дефицит при избытке. И это хуже, чем кризис
Абсурд ситуации в том, что мы построили рекордные 81 млн м² жилья, которое стоит пустым. Параллельно миллионы семей ютятся, мечтая о квартире. Квартиры есть, люди есть, а между ними — стена из процентов, кредитов и невыгодных условий.
Но самое страшное — не кризис застройщиков и не дорогая ипотека.
Страшно то, что целое поколение привыкнет к мысли, что собственное жильё — не право и не цель, а привилегия, как яхта. Когда 25-летний человек с хорошей зарплатой понимает, что ему нужно копить 20-30 лет, он не злится. Он просто перестаёт хотеть.
Пузырь на рынке рано или поздно лопнет. Апатия целого поколения — это навсегда. Система работает, но вхолостую. Застройщик не может снизить цену, банк не может дать дешёвый кредит, ЦБ не может резко снизить ставку, государство не может построить достаточно социального жилья. А покупатель... покупатель остаётся за бортом, наблюдая, как шестерёнки крутятся мимо него.
А как вы решаете свой квартирный вопрос? Верите ли, что цены когда-нибудь действительно упадут?
📝 Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить новые материалы.
Здесь публикую интересные статьи на самые разные темы — понятным языком и без «воды».