С 1 февраля 2026 года обновились условия семейной ипотеки.
Программа по-прежнему работает, но теперь только для тех, кто покупает жильё для жизни, а не для инвестиций. Это значит, что одна семья может оформить только одну квартиру по семейной ипотеке.
Семейная ипотека остаётся самой доступной программой господдержки, особенно для тех, кто покупает квартиру с материнским капиталом. Тем более, что его размер за последний год вырос — и для многих семей он стал ключевой частью первоначального взноса.
Объясняем, кто теперь может купить квартиру по семейной ипотеке, под какой процент и на каких условиях.
Кто может воспользоваться и сколько раз?
Основное правило — «одна семья — один кредит». Если раньше можно было вывести одного из супругов из сделки через брачный договор, то теперь оба супруга обязаны быть созаёмщиками. Скрыть брак не получится: если банк узнает о наличии штампа позже, ставку могут поднять до рыночной (ключевая ставка + 2–2,5%).
Исключение только, если супруг иностранец или участник военной ипотеки.
Обязательная регистрация вместе с детьми
Одно из самых важных обновлений коснулось так называемой донорской ипотеки: когда покупатели привлекали в качестве созаёмщиков «доноров» — близких родственников, друзей и знакомых, если свой ребёнок был старше 6 лет.
Теперь родитель-заёмщик обязан быть зарегистрирован по тому же адресу, что и ребёнок.
Для подтверждения в банк нужно предоставить выписку из домовой книги или справку о регистрации. Она действует всего 30 дней, так что брать её нужно прямо перед сделкой.
Если вы в разводе, то воспользоваться льготой может только тот родитель, с которым прописаны дети.
Документов стало чуть больше
Просто штампа в паспорте теперь недостаточно. Для договора купли-продажи потребуются:
- Свидетельство о браке (или справка из ЗАГСа).
- СНИЛС всех детей.
- Документы о разводе или отсутствии брака (если вы подходите под категорию одинокого родителя).
Что произошло со ставками?
Сейчас активно обсуждаются дифференцированные ставки в зависимости от количества детей: 10% — один ребёнок, 6% — два ребёнка, 4% — три ребёнка и более.
Но пока базовые 6% для семей с одним ребёнком до 6 лет всё еще остаются главным ориентиром и самым выгодным инструментом на рынке.
Это всё ещё в 3–4 раза дешевле рыночных условий, поэтому не стоит ждать дифференцированной ставки — выгоднее оформить ипотеку сейчас и зафиксировать цену на квартиру.
Застройщик поможет оформить пакет документов и увеличить шанс одобрения ипотеки
Специалисты сопровождают сделку от первого расчёта до одобрения банка: собирают документы, отправляют заявки сразу в несколько банков, подбирают условия с наибольшим шансом одобрения и корректно оформляют созаёмство по новым правилам.
В Стране этим занимаются ипотечные брокеры — бесплатно для покупателя.
Даже если маткапитал уже частично использован или на руках пока не хватает суммы для взноса, вам подскажут возможные сценарии и помогут приобрести квартиру на ваших условиях.
Пример расчёта стоимости квартиры по семейной ипотеке
Если вы думали, что ипотека — это неподъёмно, то вот пример расчёта* одной из самых популярных планировок евротрёшки в ЖК «Остров-Сад»:
- Срок сдачи — 4 квартал 2028 года, цена 7, 960 млн рублей.
- Первоначальный взнос — 1, 960 млн рублей
- Ипотека на 30 лет под ставку 4,5% (субсидия Сбера) — 30 400 рублей в месяц.
*Пример расчёта актуален на дату публикации статьи и зависит от конкретного ЖК, планировки и индивидуальных условий покупателя.
Как вы можете видеть, вполне возможный вариант с комфортным ежемесячным платежом.
Стоит ли покупать сейчас?
Да, несмотря на обновлённые правила, семейная ипотека остаётся рабочим инструментом для тех, кто ещё не использовал программу и подходит под условия.
А если вы уже воспользовались этой программой и по другим условиям не можете оформить её повторно, это не тупик. У застройщиков есть альтернативы — например, субсидированные ипотечные программы с пониженной ставкой.
Поэтому заглядывайте в Страну — здесь вам помогут выбрать квартиру, чтобы вы жили комфортно.