90% дешёвых квартир на Авито - не то, чем кажутся. Почему недвижимость на Авито стоит дешевле? И можно ли сегодня найти здесь реальную квартиру по хорошей цене?
Короткая статья не научит Вас искать недвижимость без усилий. Но абсолютно точно поможет избежать ошибок, наиболее распространенных среди покупателей.
Итак, все объявления на Авито или любой другой рекламной площадке условно можно разделить на 4 категории:
- нереальная халява (самые жёсткие фэйки, от англ. fake - подделка, фальшивка);
- достойный вариант (замануха - привлекательное объявление, объект недвижимости обычно без недостатков, по очень хорошей цене);
- объявления от агентов;
- объявления от собственников.
А теперь давайте попробуем вместе разобраться во всем этом многообразии-безобразии.
Фэйки на Авито
Объявления в первой категории попросту являются рекламой, эти объекты недвижимости как правило не существуют в реальной жизни. Максимально бредовые фэйковые объявления публикуются массово, обновляются регулярно и затрагивают все возможные сегменты недвижимости. Чтобы научиться считывать подобную рекламу - нужно лишь знать о её существовании, иметь базовые способности к анализу информации, ну и пожалуй совсем немного здравого смысла. Основной признак такого объявления или группы объявлений - нереально низкая цена, цена 10 летней давности, цена в центре миллионника ниже чем на окраинах небольших городов, первая цена с большим отрывом от основной массы конкурентов и тд.
Важно понимать - непреодолимое желание проверить "а вдруг мне действительно повезло", обычно заканчивается тем, что Вам будут регулярно перезванивать из самых разных агентств недвижимости... Не буду обнажать всю внутрянку, только скажу, что этот процесс иногда длится до года и именно так в агентства попадают возрастные покупатели, а также более половины иногородних клиентов.
Объявления-заманухи
Вторая категория объявлений также является рекламой, но продумана более тщательно. Так называемые заманухи создаются виртуозно и затрагивают наиболее популярные запросы покупателей. При создании подобного объявления автору абсолютно не важно, что имея тот или иной бюджет, на самом деле невозможно купить опубликованный в нём или даже похожий объект недвижимости. Важно, чтобы потенциальный покупатель, указав при вводе параметров в поиске на Авито например "дом до 6,5 млн", первым увидел и откликнулся именно на ваше объявление. И тут все мы, независимо от пола и возраста, мечтая купить недвижимость максимально выгодно, думаем, что повезло именно нам и снова и снова попадаемся на эти красивые картинки.
На примере Краснодара скажу, конкуренция здесь настолько высока, что с учётом массовости рекламных объявлений правильно сложить 2+2 и без специальных программ определить самостоятельно среднюю цену квадратного метра или реальную ликвидность объекта в том или ином сегменте недвижимости бывает действительно сложно.
И даже если Вы четко сформировали свой запрос на покупку, максимально сузив круг поиска, и убрали из поля зрения все фэйки, это ещё не означает, что Вы сможете правильно прочитать реальное объявления о продаже.
Как читать цены агента/собственника?
И что ещё важно учитывать при оценке и сравнении понравившихся вариантов?
Помимо очевидных факторов цены, таких как реальное состояние и комплектация квартиры, объявление на площадке типа Авито, как и информация со слов продавца, не даёт возможностей для дополнительной аналитики. На основе этих вводных невозможно получить полное понимание о ликвидности соседних жилых комплексов, отдельной очереди строительства внутри выбранного вами ЖК и тем более конкретного дома, в разрезе работы управляющей компании или например качества установленных в нём лифтов и другого инженерного оборудования. Тут нужно обладать хотя бы минимальной насмотренностью в конкретном районе или сегменте.
Ориентируясь на сведения в объявлении обычно сложно определить не только реальные видовые характеристики, но иногда даже этаж, а это порядка 10-15% от стоимости самого объекта. Многие объявления составлены с ошибками или же в них умышленно отсутствует необходимая информация и фотографии. Кстати интересная тенденция нового времени это усреднённый спад спроса на квартиры, расположенные на высоких этажах. Новая фобия покупателей связана с околовоенными новостными сводками. Теперь это также стало серьезным фактором реальной цены и ликвидности объекта.
Не только недобросовестные агенты, но и собственники зачастую указывают в объявлениях квадратуру объекта присоединив всё, что только можно было присоединить - в расчёт идут балконы и огромные лоджии, террасы и мансарды в случае частных домов. Тем самым продавцы вводят покупателя в заблуждение о стоимости квадратного метра, ещё более усложняя оценку и сравнение вариантов. Мебель и техника, присутствующие на фото, вообще могут быть вынесены за скобки частично или полностью, так в зависимости от меблировки и комплектации реальная стоимость квартиры легко вырастает ещё до 20% от заявленной первоначально.
И мое любимое - сумма в договоре. Кто не в курсе можем на конкретном примере разобрать в комментариях. В результате даже на достаточно бюджетном объекте реальная цена при детальном рассмотрении легко может вырасти на пол-миллиона или даже миллион.
Стоит ли сегодня покупать самому?
Может ли обычный покупатель избежать ручного прозвона и уточнения всех деталей по каждой квартире? Пожалуй вариантов ответа на этот вопрос всего два и самый лёгкий - конечно может, всего лишь нужно выбрать себе агента и он с радостью сделает эту работу за вас.
Попытка всё же решить задачу подбора самостоятельно в результате приведёт вас не только к необходимости обратиться к юристу, но и к целому ряду дополнительных временных затрат. Экономия при этом много меньше цены ошибки.
Кроме того, важно понимать, что при самостоятельном поиске, за пределами объявлений, размещенных в общем доступе, обязательно останется группа интересных объектов не опубликованных в рекламе. Думаю ни у кого нет статистики какой процент вторички продаётся агентами в подобных сделках, но пренебрегать закрытыми продажами точно не стоит.
Друзья, если хотите получить гарантированный результат без усилий и рисков, я всё же рекомендую обращаться к специалистам.
И в завершении хочу сказать, что эта статья планировалась исключительно как небольшой лайфхак и не имеет выраженной цели как-то продвинуть услуги агента. Надеюсь всё сказанное мной поможет читателю хоть немного сориентироваться в вопросе, так как для большинства покупателей это огромный тёмный лес. Да оно и понятно, ведь многие из вас столкнутся с задачей подбора недвижимости максимум 1-2 раза на протяжении всей жизни.
Ваш Алексей М. 89209293229