По предварительным оценкам одного из крупнейших финансовых институтов страны, уже первые дни нового, 2026 года принесли рынку недвижимости и кредитования сенсационные новости. Речь идёт о беспрецедентном объёме выданных жилищных займов. Сумма, которая фигурирует в отчётах, поистине колоссальна: около 430 миллиардов рублей нашли своих заёмщиков всего за один месяц. Этот показатель не просто высок — он стал абсолютным историческим максимумом для января за весь период наблюдений за ипотечным рынком России.
Чтобы понять масштаб произошедшего, достаточно взглянуть на динамику. Цифры января 2026 года более чем втрое превышают результат аналогичного периода прошлого, 2025 года. И это при том, что всего два года назад, в январе 2024-го, рынок ещё купался в условиях массовой господдержки, а ключевая ставка Центробанка находилась далеко не на своих пиковых значениях. Даже на фоне тех, казалось бы, благоприятных условий нынешний результат оказался выше в полтора раза. Что же запустило этот невероятный механизм? Ответ кроется в совпадении нескольких мощных факторов, создавших идеальный финансовый шторм в самом начале года.
Ключевым драйвером рекордных выдач начала года стал спрос на «семейную» ипотеку до вступления в силу обновленных условий с 1 февраля
Основной движущей силой январского бума стал ажиотажный спрос на льготную «семейную ипотеку». Причина проста и понятна каждому потенциальному заёмщику: с первого февраля 2026 года правила игры изменились. Государство внесло ряд существенных корректировок в условия популярнейшей программы, и тысячи семей по всей стране бросились успеть оформить кредит ещё по старым, более привычным правилам. Это классическая ситуация, когда ожидание изменений подстёгивает активность, выводя её на запредельный уровень.
Статистика банков подтверждает эту тенденцию красноречивее любых слов. К примеру, в ВТБ количество успешно проведённых сделок по семейной ипотеке в январе выросло примерно на 60% по сравнению с началом 2025 года. Люди буквально выстраивались в очередь, чтобы подать заявку и собрать документы до наступления февральского дедлайна. География этого бума также показательна. Наибольшая активность была традиционно зафиксирована в крупнейших агломерациях: Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В совокупности эти регионы обеспечили около 40% от общего числа всех ипотечных сделок месяца, доказав, что спрос на качественное жильё в центрах экономической жизни остаётся стабильно высоким.
Традиционный сценарий «декабрьский ажиотаж — январское затишье» в этом году не сработал
Сложившийся годами рыночный стереотип был решительно сломан. Обычно кредитные отделы банков в январе работают вполсилы: все основные сделки закрываются до Нового года, а в начале января наступает закономерная пауза, связанная с праздниками и планированием бюджета. Однако 2026 год решил пойти своим путём. Традиционный сценарий «декабрьский ажиотаж — январское затишье» в этом году не сработал, уступив место непрерывной волне спроса.
Почему так произошло? Эксперты выделяют две основные группы клиентов, которые и сформировали этот уникальный январский пик. Во-первых, это те, кто физически не успел провести сделку в декабре по техническим или организационным причинам: затянувшаяся подготовка документов, бюрократические проволочки с регистрацией или выбором жилья. Они перенесли завершение процесса на январь. Во-вторых, и это, пожалуй, даже более важная категория, — это люди, которые долго раздумывали и анализировали, но именно грядущие изменения в программе «семейная ипотека» подтолкнули их к окончательному, решительному шагу. Угроза упустить выгодные условия стала лучшим мотиватором.
В результате на рынке возник феномен, который можно смело сравнить с аномальным природным явлением. Январский ипотечный пик накрыл страну не меньше, чем снежные циклоны. Как отмечает Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ, такой временной сдвиг, безусловно, окажет влияние на февральскую статистику, где мы, вероятно, увидим некоторое снижение активности. Однако после этой краткосрочной паузы, обусловленной «отдыхом» рынка после штурма, аналитики ожидают возврата к устойчивому росту. Фундаментальные причины для развития ипотечного рынка в России никуда не делись.
Напомним, с 1 февраля 2026 года правительство внесло в условия «семейной» ипотеки изменения
Какие же именно нововведения заставили россиян так активно штурмовать банки в конце зимы? С первого февраля 2026 года вступили в силу обновлённые правила для программы «семейная ипотека», которые сделали её получение чуть более строгим и формализованным. Эти изменения направлены на точное адресное попадание помощи именно в те семьи, которые в ней больше всего нуждаются.
Во-первых, теперь в состав заёмщиков в обязательном порядке должен быть включён супруг или супруга. Это правило укрепляет семейные узы и ответственность за совместно нажитое имущество. Единственное исключение сделано для случая, когда супруг является иностранным гражданином — здесь требование может не применяться. Во-вторых, ужесточились условия по прописке. Все несовершеннолетние дети должны быть зарегистрированы по одному адресу с заёмщиком, что подтверждает факт совместного проживания семьи. И в-третьих, ключевым документом для получения льготы теперь является СНИЛС ребёнка. Именно наличие этого «номера в пенсионной системе» у детей становится формальным основанием для доступа к льготной ставке, что позволяет более чётко вести учёт и предотвращать возможные злоупотребления.
Эти меры, с одной стороны, делают программу более прозрачной и целевой. С другой — именно их неизбежное введение и создало тот самый «эффект последнего вагона», который мы наблюдали в январе. Многие семьи, возможно, планировавшие покупку на более отдалённую перспективу, решили ускорить процесс, чтобы не столкнуться с новыми бюрократическими требованиями.
Подводя итог, январь 2026 года поставил рекорд по выдаче ипотеки в России не случайно. Это был результат уникального стечения обстоятельств: психологического фактора дедлайна, сохраняющейся потребности в улучшении жилищных условий и адаптации населения к текущей экономической реальности. Этот рекордный старт задаёт высокую планку для всего года, демонстрируя, что, несмотря на все изменения и корректировки, ипотечный рынок остаётся живым, динамичным и чрезвычайно важным для экономики страны. Он продолжает исполнять свою главную миссию — делать мечту о собственном доме достижимой реальностью для тысяч российских семей. И пусть инструменты и условия меняются, эта цель остаётся неизменной.