Оформление в аренду земельного участка под существующим зданием в Москве – является строго регламентированной процедурой, требующей последовательного выполнения кадастровых, градостроительных и юридических действий.
ПРАВОВАЯ ОСНОВА
Порядок и основания оформления земельного участка в аренду под существующим зданием без торгов предусмотрены следующими нормативными правовыми актами:
1️⃣ Земельный кодекс РФ (ст. 39.20, 39.6, 39.8);
2️⃣ Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»;
3️⃣ Административный регламент предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы (постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП).
КТО МОЖЕТ ПРЕТЕНДОВАТЬ НА АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ ТОРГОВ
В Москве прав на аренду участка под зданием имеют:
- собственники здания (физические и юридические лица);
- правообладатели помещений в здании;
- лица, владеющие объектом на праве хозяйственного ведения.
Важное уточнение ⚠️ : если здание расположено на участке, находящемся в собственности города Москвы или на участке с неразграниченной госсобственностью, оформление аренды - не право, а обязанность правообладателя здания.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Обязательное условие: наличие оформленных прав на здание, помещения в нем (подтверждается выпиской из ЕГРН).
Основания для отказа в оформлении договора аренды земельного участка:
а) отсутствует вид разрешённого использования (ВРИ) участка;
б) не уточнены границы земельного участка;
в) участок не образован (не поставлен на кадастровый учёт);
г) здание не привязано к испрашиваемому участку;
д) здание частично или полностью выходит за границы участка;
е) ведётся судебное разбирательство по участку/зданию;
ж) имеется предписание Госинспекции по недвижимости о нецелевом использовании;
з) в ЕГРН отсутствуют зарегистрированные права на здание в границах участка (помещения в нем).
Важное уточнение ⚠️ : в Москве действуют дополнительные основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом РФ.
ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
➡️ Шаг 1. Кадастровые работы
Вариант А. Уточнение границ участка (если участок уже существует - как объект права внесен в ЕГРН, поставлен на кадастровый учет):
◾️ Уточнение местоположения границ и площади земельного участка.
◾️ Согласование местоположения границ с заинтересованными лицами.
◾️ Уточнение местоположения (контура) здания.
Вариант Б. Образование/преобразование участка (если участок не образован или требуется его изменение):
◾️ Уточнение местоположения (контура) здания.
◾️ Подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (даже при наличии утвержденного проекта межевания территории все равно рекомендуем подготавливать схему расположения ЗУ на КПТ с приложением каталога координат, подготовленного по результатам проведенной горизонтальной геодезической съемки).
◾️ Получение распоряжения Департамента городского имущества города Москвы об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (предварительное согласование).
◾️ Подготовка межевого плана и его согласование с заинтересованными лицами.
◾️ Постановка земельного участка на государственный кадастровый учёт.
➡️ Шаг 2. Установление вида разрешённого использования
Вариант А. Если требуется изменение градостроительного регламента или изменение границ территориальной зоны (например, участок расположен в территориальной зоне с индексом «Ф» и по проекту межевания территории запроектированный участок больше существующего - внесенного в ЕГРН. В случае же если предусматривается первичное образование земельного участка под зданием и границы территориальной зоны не требуют корректировки, изменение ПЗЗ также не потребуется, в данном случае ВРИ устанавливается на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка):
◾ Внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы.
◾️ Постановка территориальной зоны на кадастровый учёт (внесение в реестр границ).
◾️ Получение распоряжения Департамента городского имуществ города Москвы об изменении ВРИ (до или после преобразования земельного участка, если это необходимо).
◾️ Внесение сведений об уточненном (измененном) ВРИ в ЕГРН.
Вариант Б. Если ВРИ предусмотрен регламентом:
◾️ Получение распоряжения Департамента городского имущества города Москвы об изменении (выборе) ВРИ (при необходимости).
◾️ Внесение сведений об уточненном (измененном) ВРИ в ЕГРН.
➡️ Шаг 3. Подготовка и подача документов в Департамент городского имущества города Москвы
После получения выписки из ЕГРН (с уточнёнными границами и установленным ВРИ) необходимо: подать заявление в Департамент городского имущества города Москвы через портал mos.ru. Услуга предоставляется бесплатно.
Срок рассмотрения - 14 рабочих дней (без учета сроков приостановления).
➡️ Шаг 4. Проверка и согласование
После подачи заявления Департамент городского имущества города Москвы:
◾️ Проверяет заявление на соответствие формальным требованиям регламента.
◾️ Направляет запрос в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы для проверки законности использования участка (по целевому назначению) и o наличии несанкционированных построек и признаков самовольной реконструкции у существующего здания.
➡️ Шаг 5. Получение и подписание проекта договора
❗️ Результатами рассмотрения заявления являются:
◾️ проект договора аренды — направляется в личный кабинет на mos.ru (подписывается ЭЦП) или
◾️ мотивированный отказ - с указанием причин (также в электронном виде).
Важное уточнение ⚠️ : физическим лицам можно получить ЭЦП в удостоверяющем центре Электронная Москва по предварительному заявлению и предварительной записи через портал mos.ru.
Порядок подписания договора аренды земельного участка с Департаментом городского имущества города Москвы:
1. Подписать проект договора в личном кабинете на mos.ru.
2. Направить протокол разногласий к проекту договора (❗️протокол разногласий можно сделать всего 1 раз, при повторном направлении протокола Департамент отказывает в оказании услуги).
3. Департамент подписывает договор в течение нескольких дней.
4. Готовый договор направляется в личный кабинет заявителя.
➡️ Шаг 6. Государственная регистрация договора аренды
Договор направляется на регистрацию в Росреестр Департаментом городского имущества города Москвы (без участия арендатора).
Важное уточнение ⚠️ : для регистрации договора аренды оплата госпошлины от лица арендатора не требуется.
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА ПРИ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ
Если здание находится в долевой собственности (помещения в здании принадлежат разным лицам):
- за оформлением договора аренды может обратиться один из сособственников или правообладатель помещения в здании, остальные правообладатели вступят в договор аренды с множественностью лица на стороне арендатора через отдельное соглашение (в том числе через понуждение по суду, в договор должны вступить все правообладатели);
- размер обязательств по аренде (размер платы и иных прав) пропорционален долям в праве на здание.
СРОКИ АРЕНДЫ
В Москве сроки аренды устанавливаются согласно ст. 39.8 ЗК РФ для участков под зданиями - до 49 лет.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
В Москве предусмотрены следующие санкции за неоформление земельно-правовых отношений:
❗️Начисление арендной платы за последние 3 года (или с даты постановки участка на кадастровый учёт).
❗️Административный штраф для юрлиц - от 200 000 до 300 000 рублей.
ПОЛЕЗНЫЕ РЕСУРСЫ
1. Портал mos.ru - подача заявления, отслеживание статуса, получение документов.
2. Сайт Департамента городского имущества города Москвы (dgi.mos.ru) – нормативные акты, контакты, инструкции.
3. Публичная кадастровая карта - проверка границ и статуса участка.
4. Сайт Росреестра - выписки из ЕГРН, регистрация договоров.
5. ГИС ОГД г. Москвы - геоинформационная система обеспечения градостроительной деятельности, сверка с Правилами землепользования и застройки, проверка утвержденного проекта межевания территории
РЕКОМЕНДАЦИИ
1. Заранее проверьте статус участка через кадастровую карту или ЕГРН.
2. Убедитесь в наличии всех прав на здание до начала процедуры (при наличии старого свидетельства зарегистрируйте права в установленном порядке в ЕГРН).
3. При сложных случаях проконсультируйтесь с юристом по земельному праву.
4. Следите за сроками - пропуск этапов может привести к аннулированию заявления.
5. Если получен отказ обратитесь к квалифицированным специалистам в ОМЕГА концепт (https://omegaconcept.ru/):
📌 При проблемах с границами земельного участка - образуем и поставим на кадастровый учет земельный участок, проведем межевание и уточним границы земельного участка .
📌 При проблемах с ВРИ - внесем изменения в Правила землепользования и застройки города Москвы, получим распоряжение Департамента городского имущества города Москвы о выборе (установлении) вида разрешенного использования земельному участку.
ИТОГ
Оформление аренды земельного участка под зданием в Москве требует:
✅ предварительных кадастровых работ (уточнение границ/образование участка, уточнение местоположения здания);
✅ установления ВРИ в соответствии с функциональным назначением здания;
✅ подготовки и подачи полного пакета документов через mos.ru;
✅ рассмотрения и подписания проекта договора в личном кабинете mos.ru;
✅ регистрации договора в Росреестре.
