Арендная плата за публичные земли носит регулируемый характер. В Москве ключевым нормативным актом, устанавливающим порядок исчисления, выступает Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- в Telegram +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
1. Общий порядок расчёта арендной платы
Базовая формула расчета (кроме случаев предоставления участков с торгов и ряда иных исключений) имеет вид:
Арендная плата = Арендная ставка × Кадастровая стоимость земельного участка.
Ставка и кадастровая стоимость определяются на основании вида разрешенного использования (ВРИ), указанного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Арендные ставки дифференцированы и варьируются в зависимости от ВРИ:
- ·Базовая ставка 1,5% - для коммерчески ориентированных видов использования (офисные, торговые центры, объекты общественного питания и сферы услуг).
- Льготные ставки (0,01%; 0,1%; 0,3%; 0,5%) - для социально значимых, производственных и иных видов деятельности (наука, образование, производство, размещение личных гаражей и т.д.).
Кадастровая стоимость участка также рассчитывается на основе удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), привязанного к конкретному ВРИ.
2. Ключевые спорные моменты в практике применения ставок
Именно вопрос корректного определения применяемой арендной ставки чаще всего становится предметом правовых разногласий между арендаторами и Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ).
А) Приоритет фактического использования.
Формально ставка определяется по ВРИ в ЕГРН, однако судебная практика, включая позицию Верховного Суда РФ, указывает, что разрешенное использование не может устанавливаться произвольно и должно учитывать фактическое функциональное назначение объектов, расположенных на участке. Это означает, что если ВРИ в реестре установлен с ошибкой или не соответствует законному фактическому использованию, арендатор вправе требовать применения ставки, соответствующей фактической деятельности.
Однако принцип учета фактического использования может обернуться и против арендатора. Право на льготную ставку (менее 1,5%) действует только при строгом соответствии реальной деятельности установленному льготному ВРИ. Если это правило нарушено, применяется стандартная ставка 1,5%, при этом, ДГИ Москвы вправе доначислить разницу между льготным и стандартным платежом за весь период нецелевого использования, рассматривая ее как неосновательное обогащение
Б) Проблема устаревших формулировок ВРИ
Наличие в ЕГРН неактуальных, не соответствующих действующему Классификатору ВРИ видов разрешенного использования создает правовую неопределенность и может приводить к завышению ставок со стороны ДГИ. Для избежания споров и применения льготных тарифов необходимо привести записи в реестре в соответствие с Классификатором и фактическим правомерным использованием.
В) Риски множественности ВРИ
При наличии у участка нескольких основных видов разрешенного использования в ЕГРН, арендная плата рассчитывается исходя из наибольших значений как кадастровой стоимости, так и арендной ставки. Данное правило действует даже в случае, если арендатор фактически не использует более «дорогой» ВРИ, вследствие чего арендатором уплачивается неоправданно завышенный платеж. Решением является инициирование процедуры приведения перечня ВРИ в соответствие с фактическим использованием и исключение из ЕГРН неиспользуемых, но финансово обременительных видов использования.
Г) Особый случай: множественность лиц на стороне арендатора
Указанное выше правило о применении максимальных значений не действует, если участок арендуется несколькими собственниками помещений в здании по договору с множественностью лиц. В этом случае, при условии разного характера использования частей участка, каждый арендатор вправе применять ставку и кадастровую стоимость, соответствующие его доле и фактическому ВРИ. Данная позиция является устоявшейся в судебной практике.
Д) Лимит арендной платы за участки, ограниченные в обороте
Если земельный участок отнесен к ограниченным в обороте и это прямо препятствует его выкупу собственником здания, то согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, а также принципам исчисления арендной платы по Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 арендная плата для такого собственника должна ограничиваться размером земельного налога. Данный принцип применяется, если установленная арендная ставка приводит к платежу, превышающему расчетный налог, и действует до снятия ограничения.
3. Судебные способы защиты прав арендатора
В случае, если разрешение конфликтной ситуации во внесудебном порядке не представляется возможным, арендатор может в судебном порядке защитить свои интересы путем установления в судебном порядке права на применение льготной арендной ставки; оспаривания уведомления ДГИ об изменении размера арендной ставки; понуждения к заключению договора аренды на определенных условиях в порядке ст. 445 ГК РФ.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Правовой центр готов представлять интересы как по спорам об ареной плате и иным судебным делам с ДГИ Москвы и иными уполномоченными органами.
Пример успешного дела юристов Правового центра по оспариванию ставки арендной платы.