Ситуация с обращением «Самолета» за кредитом в 50 млрд. рублей после выплаты 15,2 млрд. рублей по оферте – это логичный и показательный шаг. Компания, как и вся отрасль, оказалась в условиях «идеального шторма».
Иван Богатов, владелец и генеральный директор ГК «Добро», эксперт в сфере развития территорий, девелопмента и строительства, взаимодействия государства и бизнеса в отрасли
Отмена широкой льготной ипотеки подорвала продажи, соответственно отношение выбранного кредита к покрытию остатками на эскроу-счетах становится плохим. Одновременно с этим высокая ставка делает проектное финансирование очень дорогим, стоимость денег в структуре себестоимости квадратного метра жилья существенно растет. Но, по моему мнению, с долгом по проектному финансированию «Самолет» справляется успешно, у компании высококлассный менеджмент, нацеленный на улучшение экономики проектов, они обеспечивают хорошие продажи и собирают «живые» деньги на эскроу.
В октябре 2023 года самолет закрыл сделку по приобретению ГК МИЦ более чем за 45 млрд. рублей. На эту покупку, в том числе, привлекался заем по плавающей ставке, если не ошибаюсь, «ключ» плюс 3,7%. Уже тогда в сообществе не видели рыночного смысла в этой сделке, это был либо очень амбициозный шаг, либо следствие неких GR-процессов. В течение только 2023 года ставка поднялась с 7,5% до 16%, более чем удвоив затраты на обслуживание этого долга. Думаю, что именно этот долг «Самолет» хочет рефинансировать через льготный «кредит поддержки», за которым обратился в правительство.
Открытое обращение за помощью – это правильная стратегия для крупного застройщика, для компании, признанной системообразующей в России. Самолет отвечает перед десятками тысяч дольщиков, имея в стройке около 5 млн. м2 жилья, это крупнейший в Европе показатель.. Однако в нынешней ситуации рассчитывать на прямое бюджетное финансирование едва ли стоит. Наиболее реалистичный сценарий – это посредничество государства в диалоге с кредиторами для реструктуризации или «заморозки» наиболее проблемной части долга. Не секрет, что основная часть долга застройщиков сосредоточена в банках с государственным участием. Государство может выступить с инициативой по снижению стоимости обслуживания этого долга, например, через его перевод в разряд «социально-значимого» с фиксированной или льготной ставкой, может субсидировать часть ставки, может организовать консолидированный выкуп специальных бумаг «Самолета» и так далее. Это не прямая выдача денег из казны, но серьезная помощь через регулирование финансовых условий.
Заявление компании о риске «кратной индексации цен» как обосновании для поддержки выглядит скорее как переговорный аргумент. Прямой связи между этой просьбой и риском взрывного роста цен я не вижу. Рынок конкурентный, и просто так поднять цены в разы невозможно. Спрос просто уйдет к другим продавцам. Однако общий тренд на умеренный рост цен (на 10-20% в год) действительно есть, и он обусловлен фундаментальными причинами: ростом себестоимости строительства, увеличением финансовой нагрузки из-за высокой стоимости долга, а также постоянным ужесточением регуляторных требований. Индексация – это попытка хотя бы сохранить экономику проектов.
Это обращение – яркий индикатор системных проблем в отрасли. Если у такого крупного девелопера как «Самолет» сложности, то множество мелких и средних девелоперов уже сталкиваются с критическими проблемами рефинансирования. Сегодня мы видим уже не одиночные проекты, в которых, в силу существенного ухудшения продаж после отмены широкой льготной ипотеки, серьёзно «проседают» финансовые модели, по которым работают проектые кредиты. И есть случаи, когда банки останавливают финансирование, так как нарушены существенные индикаторы, ковенанты модели, требуют от акционеров девелопера довнести собственные средства в проект. Если у владельцев застройщика нет такой возможности, то, в лучшем случае ему придется продать часть проекта либо в рынок, либо структуре этого же банка, либо его потерять, банк его заберет. Ожидаемо банковское лобби в ближайшее время будет просить Законодателя внести изменения в федеральные законы, чтобы получать контроль над активами, ставшими проблемными, в облегченном режиме, без долгих процедур банкротства застройщика.
Открытое обращение руководителя «Самолета» в правительство за поддержкой, это, в том числе, четкий, ясный и громкий сигнал о гнетущем влиянии стоимости денег на экономику страны, на бизнес любого размера. Вслед за владельцем частной пекарни «Машенька», руководитель одного из крупнейших частных бизнесов говорит, помогайте нам, если частный бизнес в стране нужен.
Ну, а другие участники рынка внимательно смотрят за развитием ситуации, ждут ответа на важный вопрос «А что, так можно было?», и готовят свои письма.
.
👉 Подписывайтесь на канал Finversia на платформах YouTube, Telegram, Rutube и ВКонтакте.