В 2025 году объём льготной ипотеки на вторичное жильё по всем программам с господдержкой вырос в 1,5 раза.
Эксперты едины, что льготная ипотека больше не спасает рынок, она лишь перераспределяет спрос — а выигрывает тот, у кого сильный продукт, а не просто субсидия.
• Леонид Зайкин, руководитель вертикали финансовых продуктов группы Плюс:
Рост льготной ипотеки на вторичном рынке в 2025 году во многом связан с эффектом низкой базы и расширением самих программ. До прошлого года семейную ипотеку на вторичное жилье можно было взять только в единичных регионах, а когда этот инструмент начал работать более широко, это дало заметную динамику как в процентах, так и в абсолютных объемах.
Ипотека с господдержкой на вторичное жилье остается ограниченным по применению инструментом и актуальна только для регионов с низким объемом нового строительства. В крупнейших городах и активно застраиваемых агломерациях вторичный рынок не способен заместить первичный, поэтому рост льготных программ на готовое жилье не оказывает существенного влияния на спрос на новостройки и стратегию девелоперов.
Баланс между первичным и вторичным рынком в 2026 году будет определяться другими факторами — прежде всего условиями по семейной ипотеке на новостройки и динамикой ставок по классической ипотеке.
Уже сейчас сокращение и ужесточение льгот на первичном рынке и высокая ключевая ставка приводит к рекордно низким объемам вывода новых проектов: девелоперы осознанно не наращивают предложение, чтобы не завязываться в кредитной нагрузке. Если в течение года ставки по рыночной ипотеке снизятся хотя бы до 15–16%, это может частично перераспределить спрос. Все остальное, включая рост льготной ипотеки на вторичку, останется локальной корректировкой и не изменит структуру рынка в целом.
• Александра Мамохина, Директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group:
В течение последних нескольких месяцев мы наблюдали на рынке ажиотаж, связанный с изменением условий по семейной ипотеке: с 1 февраля 2026 г. на одну семью можно будет оформить только одну семейную ипотеку.
В Москве объемы выдачи семейной ипотеки в 2 раза превышают уровень прошлого года.
Темпы роста ипотечного портфеля в течение года демонстрировали рост в среднем на уровне 0,5% в месяц, а в декабре рост составил 2,1% на фоне повышенного спроса на семейную ипотеку.
По итогам декабря-января мы зафиксировали существенный рост спроса на семейную ипотеку. Клиенты стремились успеть воспользоваться закрывающимся окном возможностей.
В 2026 году покупатель скорее будет принимать решение на основе комплексной оценки, где на первый план выйдет сочетание финансовой безопасности и долгосрочной ценности покупки.
Условия сделки, цена объекта, локация, инфраструктура и доступные сервисы - все будет иметь значение.
• Дмитрий Елисеев, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы:
Увеличение объема льготных кредитов на вторичное жильё и рост его доли в структуре льготных программ - это, в первую очередь, отражение текущих рыночных условий и изменений в потребительском поведении.
На мой взгляд, это не только временный эффект, а более долгосрочный тренд. Причина - высокая ценовая конкуренция. Для многих покупателей, особенно из региона, уже готовое жильё зачастую оказывается более доступным вариантом, чем новостройки, особенно если учитывать дополнительные расходы на ремонт и оформление. Также влияние оказывают меры поддержки правительства, стимулирующие спрос на уже существующее жилье.
Когда льготные программы делаются более привлекательными для вторичного рынка, это усиливает конкуренцию для новостроек. Девелоперы могут столкнуться с меньшим потоком новых покупателй, что потребует пересмотра стратегии - например, предложений по комфорт-классу, более выгодных условий покупки или улучшения сервиса. В качестве альтернативы - усиление маркетинга на рынке вторички и обновление старых жилых комплексов.