Приобретение жилья в новостройке – это значимое событие для любого человека, которое всегда так или иначе сопровождается финансовыми затратами и ожиданием комфорта и качества. Тем не менее, на практике покупатели нередко сталкиваются с существенными недостатками или техническими нарушениями в приобретенной квартире или доме. В таких случаях Законодательство РФ предоставляет потребителям несколько инструментов, которые позволят защитить свои права и взыскать компенсацию с недобросовестного застройщика. Об этом мы и расскажем в данной статье.
Правовые основания для взыскания денег: что считается недостатком?
Начнем с того, что основными нормативными актами, регулирующими отношения между застройщиком и покупателем, являются:
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ). Он устанавливает гарантийные сроки, порядок передачи объекта и ответственность застройщика за недостатки.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), в частности, положения о договоре долевого участия (ДДУ), купли-продажи, о качестве товара (работы, услуги) (ст. 469, 475, 721 ГК РФ), о последствиях передачи товара ненадлежащего качества.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП). Применяется, если договор с застройщиком заключен физическим лицом-потребителем и не относится к долевому строительству по 214-ФЗ (например, покупка готовой квартиры), а также в части общих положений о качестве.
- Строительные нормы и правила (СНиП), СП (Своды правил), ГОСТы – как критерии оценки надлежащего качества работ.
На них мы и будем ссылаться.
Недостаток – это любое несоответствие объекта:
А) Условиям ДДУ (например, использованы не соответствующие материалы, площадь не соответствует заявленной и превышает допустимое расхождение).
Б) Требованиям закона, строительным нормам и правилам (перечислили их выше), например, неровные стены, плохая звукоизоляция, трещины, неработающая вентиляция, нарушения в электрике.
В) Базовым требованиям к жилью (квартира должна быть пригодна для комфортного проживания).
Недостатки подразделяются на:
- Существенные недостатки - неустранимые или требующие несоразмерных финансовых или временных затрат на устранение, выявляемые неоднократно, либо делающие объект непригодным для использования по назначению (серьезные трещины в несущих конструкциях, нарушения в системе водоснабжения, ведущие к подтоплению).
- Несущественные недостатки - поддающиеся устранению без несоразмерных затрат (незначительные неровности отделки, скрип пола, неработающая розетка).
214-ФЗ устанавливает специальные гарантийные сроки:
- 5 лет - на конструктивные элементы здания (несущие стены, перекрытия и т.д.).
- 3 года – на инженерные системы и оборудование (электропроводка, сантехника, отопление)
- 1 год и более – на отделочные работы.
ВАЖНО! Гарантийный срок исчисляется с момента подписания передаточного акта.
Порядок досудебного урегулирования
Перед тем, как обратиться в суд, необходимо соблюсти обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Без претензии иск могут оставить в суде без рассмотрения.
1. Соберите доказательную базу, зафиксировав все недостатки. Этот этап включает:
- Приемка квартиры
- Привлечение эксперта. Для сложных недостатков рекомендуем заказать независимое техническое заключение у специализированной организации, имеющей допуск СРО. Этот документ будет главным доказательством в суде. Расходы на эксперта можно будет впоследствии взыскать с застройщика.
- Фото-/видеофиксация всех недостатков
- Убедитесь, что дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию
2. Направьте в адрес застройщика претензию, в которой будут указаны:
- Реквизиты ДДУ, данные сторон
- Подробный список всех недостатков с ссылками на нормы закона и пункты договора
- Требование устранения недостатков в разумный срок (как правило, 30-45 дней) за счет застройщика.
- или в случае существенных недостатков, либо если застройщик не устранил их в срок, либо недостатки выявлялись неоднократно, выдвигается требование о соразмерном уменьшении покупной цены (скидка) или о возмещении расходов на устранение недостатков своими силами или силами третьих лиц.
- Приложения: копии заключения эксперта, фотографии, акт осмотра
- Срок для ответа на претензию
Судебный порядок взыскания денежных средств
Если застройщик игнорирует претензию или отказывается удовлетворить требования, необходимо обращаться в суд.
Подсудность: Иски к застройщикам-юрлицам по ДДУ подаются в районный суд по месту нахождения ответчика или по месту нахождения объекта недвижимости. Для потребительских споров - по месту жительства истца.
Исковые требования могут включать:
- Взыскание суммы соразмерного уменьшения цены договора (скидки). Это наиболее распространенное требование. Размер скидки определяется судом на основании отчета оценочной или строительно-технической экспертизы.
- Взыскание понесенных расходов на самостоятельное устранение недостатков (при наличии актов выполненных работ, чеков на материалы).
- Взыскание неустойки за просрочку устранения недостатков (если такая обязанность установлена договором или законом).
- Взыскание компенсации морального вреда (по ЗоЗПП).
- Взыскание штрафа в размере 5% от присужденной суммы в пользу потребителя за неудовлетворение требования в добровольном порядке.
- Взыскание расходов на оплату юридических услуг, независимой экспертизы и судебных издержек.
Доказательства: К иску прикладываются копии ДДУ/договора купли-продажи, передаточного акта, дефектного акта, претензии и доказательства ее вручения, ответ застройщика (при наличии), отчет независимой экспертизы, фото/видео материалы, расчет требований.
Взыскание денежных средств с застройщика за недостатки - процесс, требующий последовательности, терпения и грамотного подхода. Четкое соблюдение досудебного порядка, сбор документальных доказательств и обращение к профессиональным юристам значительно повышают шансы на успешное восстановление нарушенных прав и получение заслуженной компенсации.
Если вам требуется соответствующая юридическая помощь – отправьте запрос нашему юристу в WhatsApp/Telegram: 8(996) 959-71-15 (Лев).