В Юго-Западном административном округе Москвы прямо на границе с МКАД расположен Тёплый Стан, по сути, являющийся воротами из старой Москвы в Новую. Это самая высокая и продуваемая точка города – 255,2 метра над уровнем моря.
Теплостанская возвышенность – самый высокий из семи холмов, на которых стоит Москва, самая высокая точка находится рядом со станцией метро Тёплый Стан. Самая низкая точка столицы – у Бесединских мостов (на пересечении Профсоюзной улицы и Новоясеневского проспекта) – 114,2 метра.
Район привлекает тех, кто ценит экологический баланс: промзон здесь нет, огромную площадь занимает лесной массив заказника «Тёплый Стан», однако многих жителей огорчает близость к МКАД. Но благодаря расположению на возвышенности дышится здесь гораздо легче, чем в центре или на востоке города.
Сейчас Тёплый Стан – не перегруженная окраина, а один из самых удобных логистических узлов на юге столицы, чему поспособствовал полноценный запуск Троицкой линии метро.
Район занимает ключевую позицию между мощными магистралями – Ленинским проспектом и Профсоюзной улицей, а его главная внутренняя артерия – улица Тёплый Стан.
В целом местные жители ценят район за уют, развитую инфраструктуру и возможность в любой момент сменить городской шум на тишину лесного массива.
В ландшафтном заказнике «Тёплый Стан» находится Сергиевский (Холодный) родник – один из немногих, вода в которых пригодна для питья.
Давайте совершим небольшое путешествие в прошлое и узнаем, из чего вырос современный облик Тёплого Стана.
Немного истории.
Летопись этих земель официально открывается в XVII веке, когда на месте нынешних многоэтажек лежали разорённые Смутой пустоши. Своё имя район получил от двух деревень – Нижние и Верхние Тёплые Станы. Название, вероятнее всего, носило чисто прикладной характер: «станом» называли место отдыха на большой торговой дороге.
Самые ранние археологические находки на территории района относятся к XII-XIII векам и свидетельствуют о том, что к этому времени район уже был заселён славянским племенем вятичей.
Тёплый Стан располагался ровно в 17 километрах от Москвы – это дистанция одного конного перехода. Путникам нужно было менять лошадей и ночевать, а здесь располагались отапливаемые зимние избы, что в те времена было редким и крайне важным сервисом.
В границах современного района когда-то процветало село Богородское. Его история началась с боярина Василия Морозова, а настоящий расцвет пришёлся на середину XVII века, когда имение перешло к князю Ивану Голицыну. Он превратил Богородское в свою резиденцию: выстроил боярские хоромы и первую в округе каменную церковь Казанской иконы Божьей Матери (1677 г.).
На рубеже XVIII-XIX веков за Богородское развернулась настоящая «судебная война». Из-за запутанных родственных связей и череды смертей наследников на имение претендовали сразу несколько знатнейших фамилий империи: Голицыны, Нарышкины, Щербатовы и Шаховские. Тяжбы тянулись десятилетиями, и порой казалось, что у дела нет финала, пока в 1830-х годах усадьбу не выкупил чиновник Григорий Пустошкин. Его потомки владели землёй до самой революции.
Самая мрачная легенда района связана с Верхним Тёплым Станом. В середине XVIII века он принадлежал Дарье Салтыковой, известной как «Кровавая барыня». На протяжении шести лет она безнаказанно истязала своих крепостных – следствие позже установило 74 смерти, из которых полностью доказаны 38. Этому ужасу положило конец лишь личное вмешательство Екатерины II – Салтыкову лишили дворянства и навечно заточили в тюрьму.
Любопытно, что эти земли после Салтычихи выкупил Иван Тютчев – отец великого русского поэта. Фёдор Тютчев провёл здесь своё детство и юность. Именно неброская, спокойная природа Тёплого Стана вдохновила его на первые пейзажные стихи, ставшие классикой русской литературы.
В 1812 году, когда наполеоновская армия отступала из Москвы, Троицкое и Тёплые Станы были разорены и сожжены французами, но позже восстановлены.
После революции 1917 года в бывшей усадьбе Богородское поселилась коммуна последователей Льва Толстого. Толстовцы пытались жить крестьянским трудом и «непротивлением злу насилием», но идеалистическое хозяйство быстро пришло в упадок. Чтобы выжить в голодные годы, коммунары начали разбирать барские флигели и главный дом на дрова, выменивая их на продукты.
В 1931 году коммуну окончательно ликвидировали, сослав её участников в Сибирь, а на месте усадьбы открыли сельхозколонию для нужд психиатрической больницы им. Кащенко.
В 1930-е годы Верхние и Нижние Тёплые Станы объединили в одну деревню – Тёплый Стан.
Городской облик район начал обретать только в 1960-х с появлением МКАД. Старые яблоневые сады постепенно вытеснялись строительными кранами. В 1972 году началось массовое жилищное строительство под руководством архитектора Я. Б. Белопольского. Последний деревенский дом в Тёплом Стане был снесён в 1974 году – так завершилась четырёхвековая сельская история и началась эпоха одного из самых известных жилых районов столицы.
Транспорт.
На данный момент Тёплый Стан – один из самых удобных районов Москвы для автомобилистов и один из самых динамично развивающихся для пассажиров метро. К 2026 году транспортная схема здесь окончательно перестроилась под новые реалии.
Район буквально окружён мощными транспортными артериями, что делает его стратегическим узлом на юго-западе города: МКАД, Ленинский проспект (после пересечения с МКАД – Калужское шоссе) и Профсоюзная улица (после пересечения с МКАД – Киевское шоссе). С их помощью добираться до любой точки Москвы или за город можно удобно и быстро.
Улица Островитянова – четвёртая граница Тёплого Стана. Здесь менее интенсивное движение, но дорога является важной связкой между Профсоюзной улицей, Ленинским и проспектом Вернадского.
Ещё несколько лет назад Калужско-Рижская линия метро была одной из самых загруженных, особенно в «часы пик». На данный момент кроме станций «Коньково» и «Тёплый Стан», которые всё ещё пользуются популярностью у пассажиров, появились альтернативы – станция «Тропарёво» на Сокольнической линии и станция «Генерала Тюленева» на Троицкой линии (сразу за МКАД, в соседней Коммунарке, также открыта станция «Тютчевская» Троицкой ветки). Троицкая ветка соединена с БКЛ и МЦК, что позволяет добраться до Сити или Лужников в обход центра на современных комфортных поездах.
Раньше, чтобы добраться с оранжевой ветки на красную, приходилось ехать через центр, либо пользоваться наземным транспортом. Сейчас в этом нет смысла: благодаря Троицкой линии и БКЛ пересадки стали полностью подземными и быстрыми.
К 2026 году парк наземного транспорта в Тёплом Стане практически полностью переведён на электробусы. Маршрутная сеть оптимизирована под новые станции метро, но основные маршруты сохранились: 361 и 250 связывают улицу Островитянова с Юго-Западным районом; 227 и 553 проходят через станции метро «Тёплый Стан», «Генерала Тюленева» и «Тропарёво», связывая жилые кварталы с крупными торговыми центрами; н16 (ночной) проходит вдоль Профсоюзной улицы и связывает район с центром (Китай-город).
В Тёплом Стане проходят финальные этапы тестирования беспилотных такси. Встретить их можно на улицах Островитянова и Профсоюзной.
Природа.
Главное достояние Тёплого Стана – одноимённый ландшафтный заказник, закрепивший за собой статус заповедного «дикого» леса внутри города.
Здесь запрещено любое капитальное строительство, проводятся только санитарный уход за лесом, очистка экотроп и поддержание территории вокруг родника Холодный.
Площадь ландшафтного заказника – около 330 гектаров, лес представлен березняком и дубняком, а обитает здесь около 80 видов животных, в том числе белки, зайцы-беляки, зайцы-русаки, ласки, кроты, соловьи, певчие дрозды, сойки, большие пёстрые дятлы и поползни.
Зона отдыха Тропарёво – главное место для прогулок. Недавно обновили инфраструктуру, и теперь помимо популярного пруда появились современные экологичные площадки для отдыха, органично вписанные в ландшафт.
Помимо заказника, в районе большое количество зелёных дворов. Вдоль Профсоюзной улицы создан защитный экран из густых посадок деревьев и кустарников. В 2019 году на улице Академика Варги появился современный парк с зонами отдыха, памп-треком, всепогодным многофункциональным мини-стадионом, воркаут-зонами и спортплощадками с современными уличными тренажёрами.
Сейчас ведутся работы по реорганизации промзоны «Тёплый Стан». На её месте планируется «зелёный коридор» с новыми скверами и бульварами. Также весной-летом 2026 года планируется массовая высадка морозостойких пород деревьев во дворах района.
Инфраструктура.
Тёплый Стан – лидер ЮЗАО по концентрации торговых площадей. Популярные торговые центры: «Принц Плаза» (формально – район Ясенево, но находится прямо на выходе из метро Тёплый Стан и пользуется высоким спросом у жителей района), «Коньково-пассаж», «Спектр» и «Галеон», районный центр «Место встречи Аврора». В них огромное количество различных магазинов, как продуктовых, так и одежды, и техники. Есть современные фуд-корты и детские игровые зоны, кинотеатры.
Также для жителей Тёплого Стана популярным остаётся ТРЦ «Мега Тёплый Стан», хотя формально он находится за границами района за МКАД.
В жилых кварталах (в основном на улицах Генерала Тюленева и Тёплый Стан) прошла реновация сетевых магазинов «Пятёрочка» и «Магнит». Теперь это светлые магазины с кофе-машинами и зонами для зарядки телефонов.
Помимо стандартных для спальных районов «Пятёрочек», «Магнитов» и «Перекрёстков», в районе много магазинов здорового питания – «ВкусВилл» и «Азбука Daily».
В прошлом году частично модернизировали Новоясеневский рынок – улучшили навигацию и санитарные зоны. Отзывы о рынке противоречивые, но покупателей всегда достаточно много.
В Тёплом Стане не так много ресторанов и кафе (в основном это фуд-корты в торговых центрах), но есть пиццерии, хинкальные, кофейни (в том числе сетевые) и несколько ресторанов итальянской и европейской кухни.
Тёплый Стан является одним из самых спортивных районов Москвы, всё благодаря рельефу и климату. Для бегунов и велосипедистов любимым местом является заказник Тёплый Стан. В нём также оборудованы воркаут-площадки и современные футбольные поля с искусственным покрытием.
На территории района находится Центр спорта и образования «Самбо-70» (22 вида спорта), ФОК «Тёплый Стан» с секциями плавания, борьбы и художественной гимнастики, центр «Спутник», бассейн «Юность», спорткомплекс ФОК «Солнечный»; есть фитнес-клубы («Come On Gym», «DDX Fitness»), студии йоги и пилатеса.
Образовательная среда представлена образовательным центром, известным как «Школа Ямбурга» (Школа №109), с детским садом, начальной и профильной школой, а также комплексами школ №1507 и №1101, которые активно участвуют в программе «Московская школа».
В Тёплом Стане работает единственный храм в столице, освящённый в честь великомученицы Анастасии Узорешительницы. При храме работают воскресная школа, социальная служба, организовано молодёжное движение. Рядом со зданием сейчас идёт строительство большого кирпичного трёхглавого храма Великомученицы Анастасии Узорешительницы, который будет выполнен в традициях московской архитектуры XVI века.
На улице Академика Виноградова работает Детская музыкальная школа им. А. М. Иванова-Крамского – база для серьёзного музыкального образования, а на базе районного центра «Место встречи Аврора» и культурного центра «Ивановское» открыты десятки кружков: от робототехники до студий лепки и живописи. Один из знаковых объектов – Академия акварели и изящных искусств Сергея Андрияки – первый вуз в стране, где обучают новой специальности «живопись и изящные искусства». Также в Академии работает музейно-выставочный комплекс, центром которого можно назвать музей акварели.
Медицинскую помощь можно получить в Городской поликлинике №134 (филиалы находятся на улицах Тёплый Стан и Профсоюзная), в Детской поликлинике №81 (филиалы на улицах Профсоюзная и Академика Бакулева) и в НМИЦ ДГОИ им. Дмитрия Рогачёва (на улице Саморы Машела).
Частный сегмент представлен клиниками «Орис», «Медицинская академия Генезис», «БераМед», «Клиника 9 плюс», «Мать и дитя», а также стоматологиями «Дока-Дент», «Стоматология Эталон», «Ви Та+», клиникой эстетической стоматологии «КМ Клиник».
Недвижимость.
В Тёплом Стане на данный момент новых ЖК нет, на рынке в основном фигурируют старые панельные и монолитные дома, но есть предложения в ЖК элитного сегмента.
Цены за квадратный метр варьируются от 230 000 рублей до почти 500 000 рублей.
Так, например, 5-ти комнатная квартира в элитном ЖК бизнес-класса с огороженной территорией, подземным паркингом, круглосуточным наблюдением и охраной, площадью 135 м² (из которых жилая – 79 м²) с дорогим ремонтом в классическом стиле обойдётся в 49 998 000 рублей. Все подробности можете узнать у нашего специалиста Сергея Холина.
Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
Если вам понравилась статья, оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!
Не забывайте подписываться на наш канал! Мы говорим о недвижимости нескучно и актуально.