Хроника пикирующего бомбардировщика. Так в военных отчётах называли момент, когда самолёт уже вошёл в пикирование и выйти из него почти невозможно.
Крупнейший девелопер Москвы — Самолет сегодня вошёл в пике. Акции упали, в новостях — разговоры о господдержке, в отчётах — долг больше 350 миллиардов рублей при продажах меньше этой суммы.
Важно сразу договориться: речь не про злорадство и не про «всё пропало». Речь про Доверие. Вернее, в Вере к застройщикам. Если этот упадёт, то остальные?
Давайте посмотрим, как развивался ипотечный кризис в Америке и, что происходит у нас, ведь у нас тоже сейчас ипотечный кризис. Сравним. И дадим финальные варианты развития. Итак:
1. Начало. Дешёвые деньги
США: массовая дешёвая ипотека, в том числе рискованная. Кредиты выдавали почти всем, пока ставки были низкие.
Россия: льготная ипотека и субсидированные ставки. Формально всё тоже самое.
2. Рост цен как оправдание риска
США: пока жильё росло в цене, считалось, что риск минимален — всегда можно продать дороже.
Россия: логика та же — «возьмёшь сейчас, потом перепродашь», «цены не падают», «Москва всегда растёт».
3. Ослабление требований к заёмщику
США: слабая проверка доходов, плавающие ставки, кредиты «на авось».
Россия: формально проверка жёстче, но эффект достигается рассрочками, субсидиями от застройщика и схемами, снижающими реальный платёж на старте.
4. Маскировка реальной цены
США: сложные ипотечные продукты скрывали реальную нагрузку по кредиту.
Россия: высокая цена маскируется рассрочками, скидками «не на бумаге», субсидированием ставки. Покупатель видит платёж, а не итоговую цену.
5. Финансовая упаковка риска
США: Человек брал ипотеку на дом, который ему по сути был не по карману. Банк это понимал, но ему было всё равно. Почему? Потому что банк сразу продавал этот риск дальше. Он упаковывал тысячи таких ипотек в «бумаги» и перепродавал их другим банкам и фондам. В итоге получалось так: человек должен, дом дорогой, а ответственного нет. Риск размазали по системе. Пока цены росли — всем было хорошо. Когда цены остановились — выяснилось, что никто не хочет отвечать за эти долги.
Россия: У нас нет этих сложных бумаг, но суть та же. Человек покупает очень дорогую новостройку, которую без льгот, рассрочек и субсидий он бы не потянул. Застройщик не переживает, потому что деньги ему даёт банк под проект. Банк спокоен, потому что часть риска прикрыта государством через льготную ипотеку и правила. В итоге покупатель думает, что всё безопасно, застройщик думает, что риск не его, банк думает, что его подстрахуют.
Главное сходство. И там, и здесь риск отрывают от конкретного человека. Никто не задаёт главный вопрос: а если цены перестанут расти, кто за это заплатит? В Америке ответ оказался жёсткий — заплатили все.
В России этот вопрос ещё не закрыт. Но механизм ровно тот же: пока всё растёт — система работает. Когда рост останавливается — выясняется, что риск никуда не исчез, его просто долго перекладывали из рук в руки.
6. Потеря связи цены с реальностью
США: цены на дома оторвались от доходов семей.
Россия: цены новостроек оторвались от вторички и доходов населения. Вторичка стоит, первичка улетела.
7. Пауза перед кризисом
США: сначала не было обвала — был спад сделок и ожидание.
Россия: сейчас та же фаза — цены держатся, сделки исчезают, покупатели ждут.
8. Первый крупный сигнал
США: проблемы начались с отдельных ипотечных фондов и банков, потом дошли до гигантов.
Россия: первые тревожные сигналы идут от крупнейших девелоперов, включая Самолет. Это ранняя стадия.
То есть сейчас мы подошли к восьмой стадии, если сравнивать с Амеркой.
9. Поведение банков
США: банки резко перестали доверять друг другу и рынку ипотечных бумаг.
Россия: банки начинают ужесточать проектное финансирование и требования к застройщикам. Кредитный кран сжимается.
10. Иллюзия стабильности
США: до последнего говорили, что «это локальная проблема».
Россия: сейчас звучит то же самое — «коррекция», «перестройка», «временные трудности».
11. Момент перелома
США: кризис стал неизбежен, когда стало ясно, что рефинансирование больше не работает.
Россия???
Что же произошло в Америке, следите внимательно (нас может ожидать такое же). В Америке всё закончилось не быстро. Не было одного дня, когда объявили: «Кризис окончен, можно выдохнуть».
Сначала рынок просто остановился. Люди просто перестали покупать недвижимость. У нас, кстати, сейчас похожая ситуация. Цены вроде ещё стояли, но сделок почти не было. Это был 2006–2007 год — момент, когда можно было всё исправить. Но никто не захотел признать проблему.
Потом начались неплатежи. Люди с плавающей ипотекой вдруг получили платёж в полтора-два раза выше. Продать дом нельзя — покупателей нет. Рефинансировать нельзя — банки уже нервничают. И тогда люди просто перестали платить. Массово.
Дальше пошла волна изъятий жилья. Банки забирали дома тысячами. Целые районы превращались в улицы с одинаковыми табличками Foreclosure. Дома пустели, цены падали ещё сильнее, потому что банк — не семья, ему не нужен дом, ему нужны хоть какие-то деньги.
В 2008 году рухнул финансовый центр. Когда обанкротился Lehman Brothers, стало ясно: это уже не проблема ипотек. Это системный сбой. Банки перестали доверять друг другу. Кредиты исчезли. Деньги в экономике как будто выключили. Компании увольняли людей, люди теряли доходы, ещё больше ипотек переставали обслуживаться. Круг замкнулся.
Что сделало государство? Оно вмешалось жёстко и дорого. Банки спасали деньгами налогоплательщиков. Процентные ставки опустили почти до нуля. Запустили программы выкупа плохих активов. Это не было красиво, это было необходимо. Без этого экономика могла просто лечь.
Цены на жильё падали несколько лет. В среднем по стране — минус 30%.
В отдельных штатах — минус 40–50%. Дно рынок искал до 2011–2012 года. То есть почти пять лет.
Люди потеряли дома. Миллионы семей. Кто-то съехал в аренду. Кто-то вернулся к родственникам. У многих ипотека стала выше стоимости дома — они были должны банку больше, чем стоило жильё. Это ощущение безвыходности осталось в американской психике надолго.
Восстанавливаться рынок начал медленно. По-настоящему уверенный рост вернулся только к середине 2010-х. То есть почти через 7–8 лет после начала кризиса. Всё это время рынок был осторожным, покупатели — недоверчивыми, банки — жёсткими. Ипотеку «на авось» больше не давали. Американцы перестали верить, что недвижимость — это гарантированная инвестиция.
Чуете??? У нас сейчас каждый проповедует одну Веру - Веру в недвижимость. Все твердят как Отче наш - хочешь сохранить деньги - вложи в недвижимость. Все верят в эту недвижимость пуще, чем в Господа нашего Иисуса Христа и за это получат сполна. Как когда-то... кто-то ещё помнит. Все у нас верили в Социализм и Сберкассу. Люди копили годами откладывая деньги на сберкнижку, а потом это всё обнулилось.
Сейчас мы стоим на том самом пункте, когда недвижимость стоит на месте. Сложно предположить, чтобы сейчас пошла волна изъятий у людей. Такого точно не будет. У нас Государство будет изымать застройщиков. Делаем простой мысленный эксперимент. Допустим, Самолёт действительно банкрот. Огромное количество непроданных квартир. Миллиона квадратных метров Государство выбрасывает на рынок по заниженной цене. Ещё большее затоваривание рынка жильём.
А люди? А люди начинают задавать два простых вопроса: а остальные застройщики достроят ли??? ДОСТРОЯТ ЛИ??? И ПОЧЕМУ Я ПЕРЕПЛАЧИВАЮ ЗА РИСК, ВЕДЬ МОГУТ НЕ ДОСТРОИТЬ, тем более вторичка вдвое дешевле. И вот тут рынок новостроек приходит к своему коллапсу и возникают три варианта финала:
Вариант первый. Позитивный. Самый мягкий из возможных.
Самолет не падает окончательно, его аккуратно поддерживают, покойника, как бы воскрешают. Государство не даёт рынку сорваться, банки действуют осторожно, но без резких движений. Новостройки официально почти не дешевеют, но рынок тихо переписывает цены через скидки, рассрочки, акции «только для своих». Продажи слабые, но идут. Строек становится меньше, зато достраивают начатое. Вторичка остаётся стабильной и постепенно начинает задавать тон. Через год-два рынок остывает, иллюзии уходят, цены становятся ближе к доходам людей. Это не рост и не крах — это долгая пауза. Самый безболезненный сценарий. Он возможен, если не будет новых шоков и если деньги в системе ещё будут.
Вариант второй. Невесёлый. Реалистичный.
Самолёт выживает формально, его перекупает условный Нефтегаз-банк. Банки резко ужесточают условия проектного финансирования. Даже крупным застройщикам становится сложнее запускать новые проекты. Новые стройки откладываются, часть проектов замораживается на ранних стадиях. Цены уходят вниз. Не минус 30%, но ощутимо. Покупатели уходят в ожидание, сделки редеют. Вторичка начинает дешеветь следом, но медленно. Рынок становится вялым, нервным, без уверенности. Это сценарий, при котором люди теряют время и деньги, но система в целом выживает. Болезненно, но без обвала.
Вариант третий. Очень плохой. Тот самый, о котором предпочитают не говорить вслух.
Самолёт банкрот. Рынок это считывает мгновенно. Доверие к новостройкам исчезает почти полностью. Продажи останавливаются. Банки замораживают проектное финансирование не точечно, а массово. Деньги перестают доходить до строек. Начинаются остановки работ. Не «временные трудности», а реальные паузы на месяцы. Подрядчики не получают оплату, увольняют людей, тянут в суды. Покупатели новых квартир понимают, что даже эскроу — не гарантия сроков, а только гарантия возврата денег без компенсации за потерянные годы и инфляцию.
Дальше эффект домино. Один крупный игрок падает, второй падает, третий теряет кредит, четвёртый режет цены, чтобы выжить. Цены на новостройки падают уже не скрытно, а открыто. Минус 20–30% по рынку в перегретых сегментах становится нормой. Вторичка тянется следом, но люди всё-равно не покупают. Нет денег.
В результате миллионы людей как и в Америке остаются без жилья, только в Америке жильё отбирал банк, а у нас это будут обманутые дольщики, те кто вложился в строящееся жильё, а не готовое. Плюс миллионы квадратных метров недостроенного жилья.
Рынок замирает. Сделок почти нет. Квартиры превращаются из «инвестиций» в проблему. Люди, купившие дорого, оказываются в ловушке: продать — значит зафиксировать убыток, не продавать — значит ждать неизвестно сколько. На годы.
Недвижимость — не вера и не икона. Это товар. А у любого товара есть цена, спрос и момент, когда его перестают покупать. Америка это уже проходила.
Мы сейчас стоим ровно на том же повороте.