Группа депутатов и сенаторов внесла в Госдуму законопроект, предлагающий ввести обязательную видеофиксацию нотариального оформления сделок с недвижимостью. По замыслу авторов законопроекта, это должно помочь. борьбе с мошенниками. Записи могут быть использованы в суде в качестве доказательства, что позволит защитить как продавцов, так и покупателей. Однако ставит инициатива и ряд вопросов — от технической реализации до соблюдения права на частную жизнь. Подробности — в материале «Известий».
Под одну гребенку
Обязанность нотариуса фиксировать на видео нотариальные действия при совершении сделок с недвижимостью предложено закрепить на законодательном уровне. Предусматривающий это законопроект внесла в Госдуму группа депутатов и сенаторов.
«Требование к видеофиксации должно снизить количество случаев мошеннических действий с участием граждан, которые могут в полной мере не осознавать сути совершаемой сделки. Результаты видеофиксации будут служить доказательствами в пользу продавца, подтверждающими, например, что сделка была на самом деле направлена на иные правовые последствия. Кроме того, материалы видеофиксации могли сами стать предметом для соответствующей судебной экспертизы или послужить основанием для ее назначения. С другой стороны, видеофиксация может также помочь защитить интересы добросовестного приобретателя от возможных злоупотреблений со стороны продавца или его родственников», — разъясняется в пояснительной записке к документу.
В Федеральной нотариальной палате в разговоре с «Известиями» напоминают, что уже сейчас в обязательном порядке проводится видеофиксация нотариального удостоверения совместных завещаний супругов и наследственных договоров. Кроме того, по желанию заявителей нередко проводится съемка оформления классических завещаний и сделок с недвижимостью.
Обязательная видеофиксация в случае принятия законопроекта будет применяться ко всем сделкам с недвижимостью, которые законом отнесены к числу нотариально удостоверяемых, рассказывает руководитель земельно-правовых проектов адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Гульнара Курбанова.
— Речь идет о купле-продаже, дарении, мене, ренте, ипотеке, сделках с долями и иных сопоставимых операциях. По сути, законопроект переводит практику, существовавшую с 2015 года в добровольном формате, в обязательную именно для сделок с недвижимым имуществом, — разъясняет она.
Инициатива об обязательной видеофиксации нотариальных действий при сделках с недвижимостью звучит логично, однако обнаруживает противоречия, считает юрист, основатель бизнес-сообщества «Русяев Клуб» Илья Русяев. Дело в том, что нотариальная форма сделок охватывает лишь часть рынка.
— Купля-продажа между физическими лицами без долевой собственности, без участия несовершеннолетних и без опеки вполне может обойтись простой письменной формой через МФЦ. Именно в этом сегменте мошенничество встречается не реже, чем в нотариальном, — обращает внимание эксперт.
Сама по себе новая норма не решит проблему мошенничества в сфере купли-продажи недвижимости, подтверждают в ФНП.
— Мошеннические действия с недвижимостью совершаются преимущественно при заключении сделок в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса. Злоумышленники стараются избегать визитов к нотариусу, поскольку он проводит детальные проверки, следит за тем, чтобы сделка была законной, и выявляет истинные намерения и желания сторон, — утверждают в пресс-службе организации.
Видеофиксация сделок с недвижимым имуществом может быть дополнительным защитным инструментом, допускают там. Однако более целесообразным Федеральной нотариальной палате видится утверждение обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимым имуществом между гражданами.
— Печать нотариуса на документе служит гарантией юридической чистоты сделки и является мощной защитой от мошенников и оспаривания в будущем, — подчеркивают в ФНП.
Инструмент защиты
Любой нотариальный договор обладает повышенной доказательственной силой в суде, напоминают в Федеральной нотариальной палате.
— Оспорить его можно только в особом порядке, доказав, что при удостоверении были допущены нарушения. В таких случаях видеофиксация может помочь нотариусу подтвердить, что нотариальное действие было совершено с соблюдением всех правил и норм закона, — утверждают в организации.
В качестве доказательства в суде сделанная нотариусом видеозапись может быть использована в спорах, где требуется установить обстоятельства заключения сделки, а не ограничиваться анализом подписанных документов, уточняет Гульнара Курбанова.
— Она особенно важна при рассмотрении дел об оспаривании сделок по основаниям заблуждения, обмана, насилия или угрозы, а также в ситуациях, когда суду необходимо оценить способность лица в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, — перечисляет юрист.
Нотариальная видеозапись будет более сильным доказательством в суде, чем обычная, благодаря требованиям ФНП, указывает Илья Русяев. Она содержит дату и время и позволяет идентифицировать участников сделки. Целостность при этом обеспечивается электронной подписью или иными технологиями хранения.
— Но чтобы запись реально работала как доказательство, нужно фиксировать не только момент подписания. Установление личности, вопросы нотариуса о понимании условий, подтверждение отсутствия давления, осознание последствий сделки должны попасть в кадр, — убежден эксперт.
Юридически значимая видеозапись должна фиксировать не формальный ритуал подписания, а процесс формирования воли сторон, подчеркивает Курбанова.
— Существенное значение имеет фиксация оглашения текста договора, вопросов сторон и полученных ими разъяснений. Именно такая полнота записи позволяет подтвердить, что решение принималось осознанно, без давления и с пониманием всех правовых последствий, — разъясняет собеседница «Известий».
Стоит учитывать, что видеонаблюдение может создавать у участников сделки кратковременное ощущение скованности, особенно в начале процедуры, предупреждает она. Однако им важно понять, что запись ведется не для контроля, а для защиты интересов всех сторон.
— В отличие от отсутствия фиксации, нередко оставляющего пространство для давления и скрытых манипуляций, видеозапись делает процедуру более собранной и честной. Она не подавляет волю сторон, а, напротив, фиксирует ее в том виде, в каком она была выражена, снижая риск последующих споров и недобросовестных трактовок произошедшего, — уверена юрист.
Важно учитывать, что такие видеозаписи так или иначе относятся к частной жизни граждан и их персональным данным. Доступ к таким сведениям без согласия участников должен быть ограничен, полагает патентный поверенный UserGate Александр Киселев. В связи с этим, по мнению эксперта, необходимость в централизованном хранении такой информации отсутствует.
— По аналогии с другими сведениями конфиденциального характера, обязательным может быть предоставление видеозаписей без согласия участников только по запросу суда, — считает эксперт.
Впрочем, с правовой точки зрения инициатива не нарушает права на частную жизнь, поскольку нотариус действует в рамках публичной функции, а сведения, полученные при совершении нотариального действия, охраняются режимом нотариальной тайны, напоминает Курбанова.
— Видеозапись подпадает под этот режим и не предполагает свободного доступа. Использование таких материалов возможно только в строго предусмотренных законом случаях, что минимизирует риски вмешательства в частную жизнь, — подчеркивает она.
Вопрос безопасности
В настоящее время нотариус обязан обеспечить безопасное хранение видеозаписей с соблюдением нотариальной тайны и законодательства о персональных данных, подтверждают в Федеральной нотариальной палате. По правилам ФНП материалы хранятся минимум пять лет с мерами защиты от несанкционированного доступа, копирования и уничтожения, напоминает Илья Русяев. Место хранения, круг лиц с доступом и конкретные меры защиты локальным актом определяет нотариус. Однако стандарт, как подчеркивает эксперт, остается на усмотрение конкретной конторы.
— Кто-то использует локальный сервер с шифрованием, кто-то записывает на внешний носитель, хранящийся в сейфе. При массовом внедрении такая разнородность превратится в уязвимость, — предупреждает юрист.
Массовое хранение видеозаписей нотариальных действий потребует создания защищенной инфраструктуры, соответствующей требованиям 152-ФЗ о персональных данных, считает инженер-аналитик компании «Газинформсервис» Екатерина Едемская. Такие данные по закону должны быть локализованы на территории страны, в связи с чем использование иностранных облачных хранилищ исключено.
— Наиболее вероятный сценарий — размещение информации в сертифицированных ФСТЭК и ФСБ дата-центрах, принадлежащих нотариальным палатам субъектов федерации или уполномоченным государственным операторам, — полагает эксперт.
Видеоматериалы, по ее мнению, должны шифроваться как при передаче, так и в состоянии покоя с использованием сертифицированных средств криптографической защиты информации, а доступ к ним — строго регламентироваться ролевой моделью с обязательным ведением журналов аудита.
— Критически важно исключить возможность несанкционированного удаления или модификации записей, для чего потребуется внедрение технологий контроля целостности и резервного копирования в географически распределенные площадки, — убеждена собеседница «Известий».
Лучше всего хранить видеозаписи с учетом надежности, доступности и масштабируемости, уточняет генеральный директор ООО «РуБэкап» Андрей Кузнецов.
— Оптимальный подход зависит от объема данных, бюджета и требований к безопасности, но ключ — комбинация локального и облачного хранения с резервным копированием, — уверен эксперт.
При этом надежное хранение видеоархива потребует многослойной защиты, сочетающей технические, организационные и правовые меры, подчеркивает Едемская.
— Ключи шифрования необходимо хранить отдельно от архива с разделением обязанностей между ответственными лицами. Доступ к записям должен регулироваться строгой ролевой моделью с обязательной двухфакторной аутентификацией и автоматическим разрывом сессии после короткого периода бездействия. Все операции — просмотр, копирование, экспорт — должны фиксироваться в неизменяемом журнале аудита с привязкой к конкретному пользователю и временной меткой, — перечисляет требования она.
Для защиты от целевых атак потребуется сегментация сети, исключающая прямой доступ к хранилищу из внешней среды, а также регулярное резервное копирование с географическим распределением копий и проверкой их восстанавливаемости, дополняет собеседница «Известий».
— Без такой комплексной защиты архив превратится из инструмента противодействия мошенничеству в источник системных рисков, поскольку массовая утечка видео с паспортными данными и подписями граждан создаст угрозу для тысяч людей, — предостерегает Едемская.
Надежная интеграция
Для обеспечения безопасности Гульнаре Курбановой видится рациональным включение видеозаписи в электронное нотариальное дело с привязкой к конкретному нотариальному действию и его реестровому номеру.
— Единая информационная система нотариата уже обеспечивает защищенное хранение документов и контроль доступа, поэтому размещение видеоматериалов в этой системе логично с точки зрения целостности и доказательственной ценности нотариального архива, — уверена юрист.
В Единой информационной системе нотариата используются современные стандарты хранения данных, утвержденные ФСТЭК и ФСБ, указывают в Федеральной нотариальной палате. Документам и файлам, которые размещаются в системе, гарантируется неизменность, сохранность и защита от доступа третьих лиц. За 11 лет существования ЕИС нотариата, как отмечают в ФНП, из нее не было утечек информации и персональных данных.
Интеграция видеоархива с системой потребует модернизации существующей архитектуры, изначально ориентированной на текстовые и структурированные данные, предупреждает Екатерина Едемская. Она возможна только через специализированные нотариальные программы, которые обеспечивают синхронизацию данных, считает Андрей Кузнецов.
— Прямая передача видео не предусмотрена, но сканы документов уже интегрируются в ЕИС. Видеоархив можно привязать как скан-образы или приложения к делам в реестре, — допускает эксперт.
Однако наиболее рациональным подходом, по мнению Екатерины Едемской, станет реализация гибридной модели.
— В ЕИС могут храниться метаданные видеозаписи — хеш-сумма, временные метки, идентификатор нотариуса, ссылка на физическое расположение файла — а сами видеоматериалы размещаться в специализированном защищенном хранилище с привязкой к реестровому номеру нотариального действия. Такая схема позволит минимизировать нагрузку на основную систему и сохранит ее производительность, — резюмирует эксперт.