Инвестиции в краткосрочную аренду могут быть очень выгодными, но только если выбрать правильное время и место для вложения денег.
Если не ограничиваться такими известными (и зачастую переоцененными) рынками, как США, Канада или Великобритания, то можно найти множество интересных направлений, где спрос на посуточную аренду растет, а цены на недвижимость остаются относительно доступными.
Тем не менее большинство инвестиций в подобный бизнес — это вовсе не серьезные вложения, а эмоциональные покупки, обусловленные образом жизни. Неудивительно, что многие владельцы либо выходят в ноль, либо теряют деньги просто потому, что не просчитали все риски и не проанализировали должным образом местный рынок и окружение.
Если вы стремитесь к высокой прибыли, а не просто хотите обзавестись домом для отдыха, вам нужно действовать стратегически и тщательно выбирать место.
Куда инвестировать? Ключевые факторы для выбора удачного места для краткосрочной аренды
1. Ищите города с хорошим авиасообщением
Краткосрочная аренда во многом зависит от туризма, поэтому важно, чтобы у города было хорошо налаженное транспортное сообщение со всем миром. В идеале ваш город/регион должен иметь прямое авиасообщение как минимум с двумя из трех основных регионов — Северной Америкой, Европой и Азией. Чем с большим количеством континентов он связан, тем лучше. Это обеспечит стабильный приток иностранных туристов в течение всего года.
Избегайте направлений, которые зависят всего от нескольких рейсов. Такие рынки могут стать слишком нишевыми, и если авиакомпания внезапно прекратит полеты, количество бронирований может серьезно сократиться.
То же самое касается сезонности: если летом много рейсов, это хорошо. Но если они прекращаются в осенние и зимние месяцы, вы можете потерять много денег.
2. Найдите локации с продолжительным туристическим сезоном
Еще один ключевой фактор — выбор направления, которое привлекает туристов круглый год или, по крайней мере, большую часть года (7 и более месяцев).
Вот почему многие европейские города и прибрежные поселки не подходят для краткосрочной аренды. В период с мая по сентябрь в них наблюдается большой наплыв туристов, но в остальное время там пугающе тихо. Количество бронирований снижается, а те, что все же поступают, приносят гораздо меньше денег.
Лучше сосредоточиться на международных туристических центрах, где турпоток стабилен в течение всего года благодаря сочетанию деловых и туристических поездок.
Кроме того, можно обратить внимание на страны с теплым и стабильным климатом в течение всего года, например на Латинскую Америку и страны Карибского бассейна. В этих регионах туристический сезон длится гораздо дольше, а значит, доход будет стабильнее, а количество месяцев с низкой заполняемостью — меньше.
Проведите исследование и найдите места, которые привлекают туристов в любое время года, а не только в летний сезон.
3. Найдите города с минимальными ограничениями на краткосрочную аренду
Во многих крупных городах по всему миру ужесточаются правила краткосрочной аренды. Особенно это касается Европы.
В таких городах, как Нью-Йорк, Стамбул, Эдинбург, Барселона и Париж, введены строгие правила или даже прямые запреты, из-за которых вести легальную деятельность на таких платформах, как Airbnb, крайне сложно.
Мы настоятельно рекомендуем избегать городов, где получение лицензии на краткосрочную аренду сопряжено с трудностями, требует больших затрат или практически невозможно. Вместо этого сосредоточьтесь на странах, которые приветствуют иностранные инвестиции и создают благоприятные и предсказуемые условия для краткосрочной аренды.
Ищите места, где законы об аренде просты и понятны, получить разрешение несложно, а правительство поддерживает туризм как ключевую отрасль экономики.
4. Найдите юрисдикции с низкими налогами
Местное налогообложение — еще один важный фактор, который следует учитывать при инвестировании в краткосрочную аренду.
Налоговые системы сильно различаются, и ваша доходность будет зависеть от того, покупаете ли вы недвижимость как физическое лицо (с вас будет взиматься налог на доход от аренды) или через компанию (с вас будет взиматься корпоративный налог).
В некоторых странах высокие корпоративные налоги, но низкие налоги на доход от аренды, и наоборот. Прежде чем инвестировать, убедитесь, что вы хорошо разбираетесь в местной налоговой системе. Обязательно проконсультируйтесь с местным юристом или налоговым консультантом.
Еще один важный момент — НДС, налог на проживание или городской (туристический) налог, которые все чаще взимаются при краткосрочной аренде жилья во многих странах. Они могут существенно повлиять на вашу прибыль, поскольку составляют 5–15% от валового дохода.
В идеале выбирайте страны, где такие налоги либо низкие, либо отсутствуют, либо взимаются не так строго.
5. Ищите незанятые ниши на рынке
Многие рынки по всему миру уже перенасыщены туристической недвижимостью, из-за чего получать стабильную прибыль крайне сложно.
Гораздо разумнее найти недвижимость в месте, где наблюдается стабильный приток туристов, но при этом не хватает новых объектов или определенных типов жилья (например, вилл с 5 и более спальнями или жилья для семейного отдыха), в то время как отели не справляются с этой задачей.
Ищите регионы, где туризм активно развивается, но местная инфраструктура отстает от темпов роста: второстепенные города, перспективные прибрежные населенные пункты или места с ограничениями по зонированию, которые сдерживают строительство отелей. На таких рынках выше заполняемость, больше возможностей для повышения цен и меньше конкуренции на площадках Airbnb или Booking.com.
Вы не просто покупаете недвижимость, вы заполняете нишу на рынке.
Примеры объектов с рентабельностью выше 6,6% в год
Мы нашли около 300 объектов недвижимости в более чем 20 странах, которые не только сдаются в аренду, но и выставлены на продажу. Это позволило с достаточной степенью точности рассчитать чистую доходность.
По нашему собственному опыту владения объектами под туристическую аренду в нескольких странах, мы выяснили, что чистая прибыль — то есть то, что вы фактически оставляете себе после оплаты всех бронирований — обычно составляет от 70% до 40% от общей выручки. Это значит, что если вы хотите получать пассивный доход, то есть не заниматься самостоятельно управлением, регулярным обслуживанием, закупками, уборкой, уплатой налогов и т. д., то вам придется выделять 30–60% от валового дохода на операционные расходы.
В Европе, США и Великобритании операционные расходы, как правило, выше и часто составляют около 50–60% от валового дохода.
В Латинской Америке, странах Карибского бассейна и некоторых регионах Азии вы можете оставлять себе 60–70% дохода благодаря более низким затратам на рабочую силу, более дешевым закупкам и в целом меньшим накладным расходам.
Конечно, каждый объект недвижимости уникален, и универсальной модели не существует. Но эти ориентировочные показатели — хорошая отправная точка для оценки потенциальной чистой прибыли и расходов. Согласно нашим исследованиям, наиболее прибыльные объекты краткосрочной аренды при пассивном управлении могут приносить более 7% чистой прибыли в год. Однако это скорее исключение, чем правило.
На самом деле большинство объектов Airbnb приносят около 4–5% чистой прибыли, что вполне сопоставимо с доходами от традиционной долгосрочной аренды — с учетом платы за управление, уборку, техническое обслуживание, налогов и комиссий платформы.
Таким образом, несмотря на возможность получения высокой прибыли, она, как правило, достигается за счет тщательно отобранных рынков и объектов недвижимости, а не повсеместно.
10 лучших стран для инвестиций в краткосрочную аренду
1. Доминиканская Республика (Пунта-Кана и Лас-Терренас)
Доминиканская Республика — это удачное сочетание низких цен на недвижимость, высокого спроса со стороны туристов и минимального государственного регулирования. Благодаря теплой погоде круглый год и высокой заполняемости таких районов, как Пунта-Кана и Лас-Терренас, чистая прибыль может легко превышать 7% даже при пассивном управлении. Затраты на управление недвижимостью и рабочую силу низкие, что повышает рентабельность.
2. Багамские Острова (Нассау, Эксума и Эльютера)
Багамские Острова с их роскошной атмосферой и постоянным притоком туристов из США и Великобритании остаются популярным направлением для краткосрочной аренды на Airbnb. Несмотря на высокие цены на недвижимость, стоимость аренды за ночь тоже высока, особенно для вилл и домов на берегу. За пределами Нассау правила краткосрочной аренды относительно мягкие. Самые прибыльные объекты в настоящее время расположены на островах Эксума и Эльютера.
3. Греция (Афины и острова)
Греция стала излюбленным местом для краткосрочной аренды, особенно это касается Афин и таких островов как Крит, Миконос и Санторини. С апреля по октябрь здесь много туристов, а цены на недвижимость по-прежнему привлекательны по сравнению с другими странами Европы. Правила краткосрочной аренды существуют, но в целом их соблюдение не вызывает затруднений.
4. Испания (Малага, Андалусия и Канарские острова)
В Испании можно найти как городскую, так и прибрежную недвижимость, особенно в таких регионах, как Андалусия и Канарские острова (где спрос на аренду сохраняется круглый год). Будьте осторожны в мегаполисах со строгим арендным регулированием, таких как Барселона и Мадрид. В других регионах доходность выше, а получить лицензию проще.
5. Италия (Рим, Флоренция и Амальфитанское побережье)
Такие популярные у туристов места, как Рим, Флоренция и Амальфитанское побережье, обеспечивают высокую доходность от краткосрочной аренды. Растет спрос и на загородные виллы. Несмотря на бюрократические проволочки, Италия остается привлекательной для тех, кто хочет вести комфортный образ жизни и при этом получать стабильный доход от аренды.
6. Индонезия (Бали)
Бали — жемчужина Индонезии в сфере краткосрочной аренды, где в правильных районах можно получить чистую доходность до 10 %. Иностранцы могут инвестировать в недвижимость через договоры аренды или через компании. Большое количество туристов, низкие затраты на управление недвижимостью и ее обслуживание делают Бали одним из самых привлекательных мест в Юго-Восточной Азии.
7. Колумбия (Медельин, Картахена и Богота)
Такие города, как Медельин и Картахена, привлекают все больше иностранных путешественников и цифровых кочевников. Цены по-прежнему низкие, а правила Airbnb относительно мягкие. Ожидайте высокой заполняемости и низких операционных расходов, что обеспечит хорошую чистую прибыль.
8. Аруба (Норд)
Аруба — стабильное и востребованное направление на Карибах с большим количеством туристов из США, особенно в районе Норд. Несмотря на высокие цены на недвижимость, заполняемость отличная, сезон длинный, а правительство в целом поддерживает краткосрочную аренду.
9. Мексика (Тулум, Пуэрто-Вальярта и Кабо-Сан-Лукас)
Мексика предлагает огромный выбор возможностей для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду — от Тулума до Пуэрто-Вальярты и Мехико. Низкие цены, выгодный обменный курс и большой поток туристов из США позволяют получать высокую прибыль, особенно в сотрудничестве с местными управляющими.
10. Коста-Рика (Хако, Кепос и Тамариндо)
Коста-Рика продолжает привлекать туристов, пенсионеров и цифровых кочевников, особенно в таких популярных местах, как Тамариндо, Хако и Кепос. В стране стабильная политическая ситуация, хорошо развита туристическая отрасль и благоприятный климат для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду. Несмотря на рост цен в престижных пляжных районах, заполняемость объектов остается высокой круглый год благодаря высокому спросу со стороны Северной Америки. Широко распространено сотрудничество с местными управляющими.