Просроченная задолженность по ипотеке в России достигла рекордных 265,6 млрд рублей.
За год объем проблемных долгов вырос почти на 77%. Это цифры, которые неизбежно вызывают тревогу и вопросы: что происходит с рынком жилья, насколько устойчива банковская система и какие последствия это несет для экономики и строительной отрасли?
О том, является ли рост просрочек системной проблемой, чем текущая ситуация отличается от прошлых кризисов и как ипотечные риски отражаются на цементной отрасли, мы поговорили с Игорем Петричуком, начальником отдела финансового моделирования ЦЕМРОСа.
– Недавно появились данные о рекордной просрочке россиян по ипотеке – 265,6 млрд рублей. Что, на ваш взгляд, стоит за этими цифрами?
Абсолютное значение суммы просроченных ипотечных платежей действительно вызывает озабоченность. Однако важнее не сама сумма, а доля просрочек в ипотечном портфеле и их продолжительность.
Пока ЦБ РФ не публиковал актуальные данные* по совокупному объему ипотечного портфеля всей банковской системы, поэтому полноценно оценить структуру просрочек сложно. Тем не менее, по предварительным оценкам, доля просроченной задолженности по ипотеке составляет около 1%, что является относительно низким уровнем.
Важно понимать, что текущие рекордные значения просрочек с небольшим временным разрывом следуют за ипотечным бумом последних трех лет. Высока вероятность, что этот рекорд может быть обновлен.
Причины у каждого заемщика, безусловно, индивидуальны, но в целом рост просрочек говорит об ошибках в долгосрочном финансовом планировании и управлении личными расходами.
Если говорить об объективных причинах, не зависящих от заемщиков, то ключевым фактором становится рост доли текущих обязательных расходов – на продукты питания, ЖКУ, медицину и лекарства. После их оплаты доля свободных доходов, уходящих на погашение ипотеки, сокращается.
– Можно ли говорить, что это системная проблема, или пока речь идет о точечных сложностях отдельных групп заемщиков?
Для окончательных выводов необходимо дождаться официальной статистики и более детально проанализировать структуру просрочек, в том числе по регионам. Однако уже сейчас можно отметить, что негативная динамика сильнее проявляется в южных регионах страны, а также в субъектах с ухудшающейся отраслевой экономикой – угледобывающих регионах, в автопроме и смежных со строительством отраслях, например, в мебельной промышленности.
Очевидно, что ситуация будет ухудшаться для заемщиков с ограниченным потенциалом роста доходов и высокой долей стандартных потребительских расходов. Чем меньше запас «свободных» средств, тем выше вероятность выхода в просрочку и тем длиннее становятся ее сроки.
Да, это системное явление. Управляемое охлаждение экономики неизбежно отражается на темпах роста заработных плат. Кроме того, просрочки растут не только на первичном рынке недвижимости, но и на вторичном, а также в сегменте индивидуального жилищного строительства.
Это означает, что на рынок потенциально может выйти дополнительный объем жилья, который банки будут реализовывать для сокращения проблемных кредитов и резервов. Стоит отметить, что пока сложно оценить потенциальный объем жилья, который банки решат реализовывать как залоговое по договорам ипотеки, но эти объемы поглотят часть платежеспособного спроса. Дело в том, что залоговая недвижимость реализуется в конкурсном порядке (через торги), на балансах банков она уже числится с неким дисконтом к рыночной, как минимум на размер первоначальных взносов. С другой стороны, приоритетная цель банков уже не заработать, а уменьшить потери. Открытые торги всегда отражают равновесное состояние рынка. Поэтому эти объемы окажут прямое влияние если не на падение цен, то на сдерживание роста точно.
– Насколько текущая ситуация отличается от кризисов 2014 или 2020 годов?
Сегодня ипотека стала неотъемлемой частью жизни огромного числа граждан. Если раньше ипотечные кредиты были дорогими и редкими, то сегодня рынок сформирован за счет субсидированных ставок, льготных программ и маркетинговых продуктов, в разработке которых активно участвовали застройщики. В таком масштабе этого раньше не было.
Предыдущие кризисы, как правило, сопровождались либо высокой долговой нагрузкой государства, либо значительными корпоративными долгами. Сейчас в эту систему активно вовлечено и население, уровень закредитованности которого заметно вырос.
Рост ипотечного портфеля – это свидетельство «игры в долгую», тогда как в экономике по-прежнему нарастает острый дефицит длинных денег.
– Что рост ипотечных просрочек означает для экономики в целом – это тревожный сигнал или реакция на уже произошедшие изменения?
Сами по себе показатели просрочек – их количество, длительность, объем и доля – являются индикаторами целого ряда процессов: качества кредитного портфеля, устойчивости доходов населения, эффективности кредитной политики.
Но гораздо важнее не точечные данные, а их динамика. Именно анализ трендов позволяет прогнозировать дальнейшее развитие ситуации и корректировать потенциально негативные тенденции.
Все это сопровождается бюджетным дефицитом на уровне государства и регионов, источниками покрытия которых выступают или налоги, или внутренние заимствования. К тому же сегодня и у бизнеса, и у государства, и у населения стоимость долгов сопоставимо выше, чем в прошлые кризисы. Это приводит к тому, что на рынке уже сформировался и развивается дефицит коротких денег (дефицит ликвидности).
Недавние крупные дефолты на долговом рынке, а также наблюдения за способностью бизнеса обслуживать свои долги, частота технических дефолтов и банкротств указывают на ухудшение экономической динамики. Дефолт или банкротство – это не только трагедия вчера еще успешных компаний, но и тысячи людей, потерявших работу и, как следствие, возможность обслуживать свои долги, среди которых во многом ипотечные кредиты.
Таким образом, рост ипотечных просрочек можно рассматривать как реакцию на бурный и во многом необоснованный рост предыдущих трех лет.
Два года назад, когда ключевую ставку повысили до 16% и Центробанк предупреждал об опасности необеспеченного роста, я тоже рекомендовал не тратить, а экономить, формировать финансовую подушку и снижать долговую нагрузку. Сегодня, при той же ставке 16%, рост просрочек можно рассматривать как тревожный сигнал, указывающий на ухудшение перспектив.
– Ипотека – ключевой драйвер жилищного строительства. Как ее замедление отражается на отрасли?
Жилищное строительство крайне неоднородно. Основной объем квадратных метров традиционно формируют массовое жилье и ИЖС, тогда как премиальный и бизнес-сегменты при более высокой себестоимости обеспечивает большую маржинальность.
Сильный дисбаланс наблюдается и на региональном уровне. Экономические центры продолжают активно застраиваться, цены там растут быстрее, в то время как малые города и поселки, испытывающие отток населения, сокращают объемы строительства. Эти регионы особенно остро реагируют на снижение платежеспособного спроса.
Если на государственном уровне не будут утверждены программы малоэтажного строительства и расширенные меры поддержки населения с низкими доходами, строительная отрасль, вероятнее всего, будет консолидироваться вокруг крупнейших системообразующих игроков. Рынок при этом сместится в сторону высокомаржинальных проектов в крупных городах и курортных зонах, в инвестиционных объектах жилой недвижимости.
– Какие сегменты чувствуют давление сильнее – массовое жилье, ИЖС, коммерческая недвижимость?
Под давлением сегодня находятся все сегменты, однако наиболее глубокая просадка наблюдается в массовом жилье и коммерческой недвижимости. Платежеспособный спрос сужается, перспективы накопления первоначального взноса для населения становятся все менее очевидными, при этом Банк России продолжает ужесточать качественные требования к заемщикам.
Коммерческая недвижимость испытывает особенно сильное давление. С одной стороны, это связано с ужесточением фискальных мер – ростом налогов, сокращением льгот, увеличением неналоговых сборов, а также отложенной индексацией коммунальных тарифов. С другой – заметно сократились возможности поддержки бизнеса со стороны региональных и муниципальных властей, усилились инфляционные ожидания.
При этом ключевым ограничивающим фактором остается ухудшение условий для ведения бизнеса: высокая стоимость и фактическая недоступность кредитов. Далеко не каждый предприниматель готов брать на себя риски высокой арендной нагрузки. С экономической точки зрения говорить о строительстве новых коммерческих площадей в собственность сегодня практически не приходится.
Дополнительное давление создает и вторичный рынок коммерческой недвижимости, который активно пополняется новыми объектами. Эти квадратные метры становятся прямыми конкурентами новому строительству.
Сегмент индивидуального жилищного строительства сохраняет определенный потенциал, однако и здесь рост ограничен существенным удорожанием строительных работ и услуг за последние три года.
– Как все это отражается на цементной отрасли и конкретно на ЦЕМРОСе?
Это уже видно по отраслевым новостям. Мы приняли ряд организационных решений: перераспределили производственные мощности, пересматриваем объемные и ценовые прогнозы на ближайшие годы.
Даже при изменении ключевой ставки вряд ли в горизонте до 2028-2029 годов она станет фактором, стимулирующим рост потребления. Мы находимся в фазе профицита цементных мощностей.
С высокой вероятностью рынок ждет борьба за удержание долей, а значит – период ценовой конкуренции и ценовых войн.
– Какие факторы сегодня поддерживают спрос на цемент, даже на фоне сложностей в жилищном строительстве?
Текущий уровень спроса прежде всего поддерживают крупнейшие застройщики и объекты, которые уже находятся в стадии строительства. В определённой степени рынок продолжает поддерживать инерция, однако её потенциал постепенно исчерпывается.
– Чего ждать дальше: восстановления, стагнации или трансформации рынка?
Прогнозы – дело неблагодарное. В любом случае «невидимая рука рынка» со временем сбалансирует мощности, цены и потребление. Вопрос лишь в направлении и сроках этого процесса.
Для полноценного восстановления необходимы изменения в государственной политике. При этом первичному рынку еще есть куда снижаться. Не случайно вице-премьер Марат Хуснуллин уже высказывал обеспокоенность перспективами ввода жилья в 2028–2029 годах – на фоне слабых ожиданий 2027 года и падающего рынка в 2026-м.
Мы также видим смещение спроса с первичного рынка на вторичный, о чем говорят отраслевые обзоры (в том числе актуальный обзор рынка недвижимости на Авито). Сопоставимые кредитные условия и ужесточение льготной ипотеки ведут к трансформации рынка и сокращению массовых новостроек.
Дисбаланс между ценами на жилье и доходами населения усиливает эту тенденцию, смещая рынок в сторону недвижимости, доступной ограниченному числу покупателей.
– Насколько важна сегодня роль государства для отрасли и какие меры могли бы реально поддержать рынок?
В строительном секторе государство, в лице Правительства и ЦБ РФ, играет ключевую роль. Оно формирует денежно-кредитные условия, определяет параметры адресной отраслевой поддержки и обеспечивает балансировку экономики при достижении приоритетных национальных целей.
Вопрос заключается в расстановке приоритетов. Государство не является конечным покупателем квадратных метров, однако в строительстве сосредоточены интересы не только девелопмента и цементной промышленности, но и металлургии, угольной отрасли, сферы ремонта, коммунальных услуг. Это миллионы рабочих мест и доходов граждан. При этом, как уже отмечалось, строительство – это «игра в долгую».
В условиях текущих трансформационных процессов государство сделало приоритетом обеспечение макростабильности в краткосрочной перспективе и формирование устойчивых условий для развития в средне- и долгосрочном горизонте. Существенное влияние оказывают и глобальные факторы, в частности вхождение России в очередной демографический цикл снижения рождаемости. Это объективно сужает спектр государственных приоритетов: строительство все чаще рассматривается как инструмент стимулирования рождаемости.
С учетом ограниченности бюджетных ресурсов мы наблюдаем радикальную корректировку мер поддержки строительного сектора. Массовая ипотека в горизонте ближайшего десятилетия не может рассматриваться как государственный приоритет.
Судя по риторике государственных чиновников и изменению условий действующих программ адресной поддержки, существует высокая вероятность того, что в ближайший год новые государственные расходы на эти цели будут сокращены – попросту из‑за невыполнения программами целевых показателей. Так, например, слова Валентины Матвиенко о программе семейной ипотеки указывают, конечно, на то, что условия программы надо адаптировать под цели программы. Однако демография рождаемости свидетельствует об отсутствии корреляции с выдачами ипотек. Все это может говорить о тестировании идеи сворачивания этих неэффективных госрасходов. Нет смысла тратить дефицитные ресурсы на то, что не может способствовать достижению цели.
Если говорить о других инфраструктурных направлениях, то пока не видно практического смещения фокуса государства в сторону масштабных долгосрочных проектов, способных компенсировать снижение потенциала жилищного строительства. В отличие от жилищного сектора, инфраструктурные и промышленные проекты имеют значительно более длинную подготовительную фазу: межведомственные согласования, длительные экономические расчеты, формирование устойчивых механизмов бюджетного финансирования и правового обеспечения.
Тем не менее государство может и должно выступать инициатором, заказчиком и ключевым инвестором программ замещения ветхого жилья в регионах. Это направление актуально уже не первое десятилетие, однако темпы его реализации по-прежнему остаются недостаточными.
Государственные инвестиции в улучшение жилищных условий малообеспеченных граждан способны стать мощным драйвером деловой активности в регионах. Каждая новая квартира – это не только жилье, но и спрос на мебель, бытовую технику, ремонт, модернизацию коммунальной инфраструктуры и, как следствие, новые рабочие места, прежде всего в регионах.
*Справка от «ЦЕМРОС Медиа»:
ЦБ РФ пока не опубликовал официальные данные по совокупному объему ипотечного портфеля за декабрь. Однако уже появились оценки по совокупному портфелю ипотек (24 трлн – источник FRANK RG) и просрочки на 01.01.26 (265 млрд – источник Скоринг бюро)
Беседовала Юлия Романова
Подписывайтесь на Telegram-канал ЦЕМРОСа, если еще не с нами. И заглядывайте в VK — там про нашу жизнь, с юмором и не только.
#ЦЕМРОС #цемент #цементники #новости