Виды разрешенного использования земельного участка: база которую нужно знать

Разберемся, что такое виды разрешенного использования земельного участка - как они влияют на использование участка и можно ли их изменить

Виды разрешенного использования и категории земель

Прежде чем обсуждать виды разрешенного использования, нужно вспомнить другое важное понятие - категория земли. Это - первичная широкая классификация земель по целевому назначению, куда, согласно Земельному кодексу, включены 7 категорий:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это характеристика земельного участка, которая определяет, как можно использовать территорию и что на ней можно строить

Перечень видов разрешенного использования определен классификатором (утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412). Каждому ВРИ соответствует название, описание и числовой код от 1.0 до 14.0.

Виды бывают как "узкие", предельно конкретные, так и "широкие", включающие перечень из нескольких более конкретных видов, например, код 3.4 - "Здравоохранение", входит в более широкий вид 3.0 "Общественное использование объектов капитального строительства", который объединяет в себе все подпункты от 3.1 до 3.10.2

Категория земли и вид разрешенного использования определяют правовой режим использования объектов. Категория - это общая "рамка", принадлежность к фонду земель, а ВРИ детализирует использование, устанавливая конкретные границы разрешенного.

Каким образом присваиваются ВРИ и как их узнать

Почему участок имеет тот или иной ВРИ?

Вид разрешенного использования земельного участка прежде всего зависит от категории земли, которая сужает перечень видов, которые могут быть установлены. Например, для земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются ВРИ с кодом 1.0 "Сельскохозяйственное использование", для земель лесного фонда 10.0 "Использование лесов", а для земель населенных пунктов доступен широкий перечень, включающий как жилую застройку 2.0, так и общественно-деловые, рекреационные и производственные объекты.

Конкретный вид разрешенного использования устанавливается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ проводится зонирование территории с образованием территориальных зон - территорий с общим правовым режимом. Зоны, как правило, характеризуются кодом и названием, например:

- Ж-1 – зона многоквартирной жилой застройки;

- Ж-2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами;

- Р-2 – природно-рекреационная зона и так далее.

Для каждой зоны прописаны регламенты, которые включают:

- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, условно разрешенные и вспомогательные);

- минимальные и максимальные размеры земельных участков;

- предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, например, часто устанавливаются плотность застройки, процент застройки, предельная высота зданий и сооружений, минимальные отступы от границ участка;

Градостроитльные регламенты ПЗЗ Источник: ПЗЗ ГО Чехов, Земуру

Правила землепользования и застройки и Генеральный план: различаем специфику документов

Наряду с Правилами землепользования и застройки, Генеральный план - важнейший документ, определяющий развитие территорий. Важно понимать, что цели и содержание этих документов различны.

Генеральный план - стратегический документ, это "образ" будущего, закрепленный законодательно. Он определяет перспективное развитие инфраструктуры на годы вперед - какие дороги будут проложены, где будут построены школы и детские сады. Генеральный план содержит зоны, которые нужны для расчета будущих показателей населения, рабочих мест, социальной инфраструктуры.

Правила землепользования и застройки - документ оперативного управления, определяющий правила игры здесь и сейчас, который разрабатывается с учетом положений генерального плана

Функциональные зоны генерального плана и территориальные зоны ПЗЗ Источник: Генеральный план и ПЗЗ Рузского ГО, Московсой области; Земуру

Как узнать ВРИ своего участка?

1. Кадастровая карта НСПД (Национальной системы пространственных данных).

Самый простой способ узнать ВРИ - воспользоваться официальным сайтом НСПД, где есть слой с кадастровыми участками. При выборе участка можно получить основные данные, включая ВРИ и категорию земли

Данные по участку на сайте НСПД Источник: НСПД, Земуру

2. Выписка из ЕГРН. В ней зафиксирован текущий ВРИ участка;

3. Правила землепользования и застройки. На сайте местной администрации можно ознакомиться с ПЗЗ, найти виды разрешенного использования для вашей территориальной зоны

ВРИ не всегда буквально соответствуют современным кодам, особенно если участок оформлялся давно. До 2014 года (когда был принят первый единый классификатор Минэкономразвития №540) названия ВРИ могли быть произвольными.

Если в документах указано старое название (например, «для эксплуатации жилого строения»), собственник может подать заявление в Росреестр о приведении ВРИ в соответствие с актуальным классификатором. Это упрощает оценку стоимости и получение разрешений.

Разные варианты представления видов разрешенного использования в НСПД Источник: НСПД, Земуру

Изменение вида разрешенного использования

Что делать, если текущий ВРИ не соответствует тому, как мы хотели бы использовать участок?

Изменить ВРИ можно, в зависимости от действующих регламентов, процедура будет отличаться.

Необходимо проверить какие ВРИ предусмотрены для территориальной зоны, в которой находится земельный участок. Находим участок и зону, в которой он находится, открываем регламенты для этой зоны (например, "Ж-2") и ищем виды разрешенного использования. В ПЗЗ всегда указываются основные, вспомогательные и условно-разрешенные ВРИ.

1. Если зона, в которой расположен участок, предполагает нужный нам ВРИ как основной - это самый простой случай. Собственник вправе самостоятельно выбрать вид без дополнительных разрешений и согласования

2. Если нужный ВРИ предусмотрен терзоной как условно-разрешенный - придется пройти через процедуру общественных обсуждений, по результатам которых выносится решение о предоставлении разрешения или отказе. При этом расходы на процедуру несет заявитель

Когда не получится сменить ВРИ:

- нужного ВРИ нет в регламентах территориальной зоны;

- площадь участка меньше минимальной или больше максимальной, установленной регламентами территориальной зоны.

ВРИ и использование участков - налоги и штрафы

Цена и налоги

ВРИ напрямую влияет на кадастровую стоимость участка и ставку налога. Для некоторых ВРИ - жилье, сады, сельхозугодья - ставка составляет 0,3%. Для остальных, в том числе, используемых для предпринимательской деятельности - 1,5%.

Штрафы за нецелевое использование

Если ВРИ вашего участка — «жилая застройка», а вы открыли на нем автосервис или склад, это считается административным правонарушением. Штраф для граждан составит от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка (но не менее 10 000 руб.). Для юридических лиц санкции жестче - от 1,5% до 2% (минимум 100 000 руб.). Кроме того, налоговая служба может принудительно пересчитать земельный налог по повышенной ставке 1,5% за всё время нецелевого использования.

Вид разрешенного использования - ключевой параметр, определяющий потенциал территории. Перед тем, как работать с участком, обязательно проверяйте ВРИ и сверяйтесь с актуальными градостроительными регламентами, чтобы быть в курсе ограничений и возможностей территории.