В сделках с недвижимостью выписка
из Единого государственного реестра
недвижимости (ЕГРН) давно
превратилась в своеобразный талисман. Покупатель, получив документ без отметок об
обременениях, нередко испытывает почти физическое облегчение:
«Всё в порядке, можно подписывать договор!»
Но так ли это на самом деле? Разберёмся, почему «чистая» выписка — лишь часть правды о правах на объект и как обезопасить себя при покупке недвижимости.
Почему ЕГРН не даёт стопроцентной гарантии
Закон чётко говорит: право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). На этом основании многие считают ЕГРН исчерпывающим источником информации. Однако реестр отражает только зарегистрированные права, а не все фактически существующие.
Право может возникнуть и действовать вне реестра по историческим, судебным или личным причинам.
Ключевые пробелы реестра:
Дореестровый период (до 1998 года)
До 1998 года действовал иной порядок удостоверения прав (БТИ, исполкомы, нотариусы). Эти документы сохраняют силу (п1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а отсутствие записи в ЕГРН не аннулирует право (Определение КС РФ № 1448‑О от 25.10.2022).
Пример.
Квартира приватизирована в 1995 году. Документы в порядке: решение исполкома, свидетельство о собственности. Но в ЕГРН записи
нет –тогда это было необязательно. Владелец умер, наследники не торопились с переоформлением. Спустя 25 лет появляется потомок с ветхим свидетельством и заявляет: «Это моё!»
Как проверить: закажите выписку из БТИ за период до 1998 года, изучите архивные договоры купли‑продажи.
Судебные решения без регистрации
Суд может признать право собственности или недействительность сделки, но изменения не попадут в ЕГРН — из‑за апелляции, бездействия сторон или задержек. В реестре данных нет, но право уже существует (или прекращено).
Пример.
В Москве покупатель приобрёл квартиру у наследника. Через 8 месяцев второй наследник (пропустивший срок) через суд восстановил свои права на ½ доли. Однако:
• решение ещё не вступило в силу (шёл срок на апелляцию);
• в ЕГРН изменений не внесли — собственником по‑прежнему числился первый наследник.
Итог: покупатель фактически лишился половины квартиры, хотя выписка из ЕГРН выглядела «чистой».
Как выявить риски:
• Проверить продавца в ГАС «Правосудие» (по ФИО и адресу), особенно за последние 3–5 лет.
• Заказать расширенную выписку из ЕГРН — проверить историю прав и отметки о спорах.
• Запросить документы о наследовании — убедиться, что все наследники приняли имущество.
• Использовать сервисы проверки недвижимости для сводной аналитики.
Вывод
Отсутствие записи в ЕГРН не гарантирует отсутствие прав третьих лиц. Обязательно проверяйте судебные споры и историю объекта.
Фактическое владение без оформления (приобретательная давность)
Человек владеет квартирой как своей, платит коммуналку, делает ремонт, но не оформляет документы. Через 15 лет он вправе пойти в суд и получить свидетельство о собственности (ст. 234 ГК РФ).
Ключевые условия:
• добросовестность (владелец не знал, что право не оформлено);
• открытость (не скрывал владение);
• непрерывность (ни дня перерыва).
Как подстраховаться: поговорите с соседями, запросите справку о зарегистрированных лицах (форма № 9).
Семейные и наследственные споры
Квартира куплена в браке, но оформлена на одного из супругов. Всё, приобретённое в браке, — совместная собственность (ст. 34 СК РФ). Сделка без нотариального согласия супруга может быть оспорена (ст. 35 СК РФ). Срок исковой давности — 3 года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права в отношении совместного имущества (п. 7 ст. 38 СК РФ; п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15).
• Пропущен срок принятия наследства. Суд может восстановить его (ст. 1155 ГК РФ), и новый владелец квартиры получает повестку. Наследник доказывает уважительные причины пропуска срока, суд признаёт его право на долю — покупатель становится ответчиком по иску о виндикации (ст. 302 ГК РФ).
Что говорит судебная практика
Суды последовательно отстаивают принцип: действительные права важнее формальной записи. Примеры:
• Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (2010): право по давности признаётся даже без регистрации.
• П. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15: срок исковой давности по разделу имущества супругов исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права.
• Определение КС РФ № 1448‑О (2022): дореестровые права не теряют силы.
• П. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 25 (2015): отсутствие записи в ЕГРН не лишает права на защиту.
Алгоритм проверки:
Соберите документы:
• свежая расширенная выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
• правоустанавливающие документы (договор купли‑продажи, свидетельство о наследстве, договор приватизации);
• паспорт продавца и свидетельство о браке (если квартира куплена в браке);
• справка о расходовании маткапитала (при необходимости).
• Проверьте историю собственников. Проследите цепочку переходов права за последние 15 лет. Ищите разрывы, частые перепродажи, сделки между родственниками.
• Изучите судебные риски:
• ГАС «Правосудие» — дела по адресу/ФИО продавца;
• Федресурс — банкротство;
• сайт ФССП — исполнительные производства.
• Поговорите с соседями. Они могут рассказать о конфликтах между прежними владельцами, о людях, которые давно не живут в квартире, но не выписались.
• Спросите про семью. Если объект куплен в браке, получите нотариальное согласие супруга или подтверждение, что брака не было.
• Зафиксируйте статус. В договоре укажите: «Продавец гарантирует отсутствие претензий третьих лиц».
• Привлеките профессионалов. Нотариус проверит законность документов, юрист проанализирует риски. Рассмотрите возможность титульного страхования — оно покроет убытки, если право оспорят.
Что делать, если появились претензии
Если после сделки объявились скрытые правообладатели:
• Не паникуйте. Соберите все документы по сделке (договор, расписки, выписки).
• Зафиксируйте нарушения. Сохраняйте копии писем, повесток, претензий.
• Попробуйте договориться. В некоторых случаях можно выкупить долю или заключить мировое соглашение (ст. 153.8 ГК РФ).
• Готовьтесь к суду. Если мирный путь невозможен, подавайте иск о признании права собственности (ст. 305 ГК РФ).
Вывод
ЕГРН — важный инструмент, но не волшебный щит. Безопасность сделки зависит от:
• тщательности проверки истории объекта;
• понимания нюансов семейного и наследственного права;
• использования открытых источников;
• привлечения профессионалов.
Не доверяйте слепо выписке. Ищите не только то, что записано в реестре, но и то, что скрыто за его строками. Лучше потратить месяц на проверку, чем годы на суды. Ваша бдительность — главный щит от рисков.
Ляхов Евгений