Льготные жилищные кредиты в 2026 году будут доступны не всем. Какие ограничения уже введены, а какие — в планах, читайте в нашем материале.
С 1 февраля на рынке недвижимости начало действовать новое правило: один льготный кредит на семью, супруги становятся созаемщиками автоматически.
— Это закрывает схемы с оформлением двух кредитов — по одному на каждого супруга, и донорские программы, которые позволяли оформить семейную ипотеку даже тем, кто формально не попадал под её условия, — рассказывает Артём Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал».
Но изменения не означают, что теперь семейную ипотеку получить невозможно. Более того, даже те, кто уже брал такой кредит, по-прежнему могут рассчитывать на льготные условия. Но для этого первый заём должен быть полностью погашен, а в семье должен родиться или быть усыновлён ещё один ребёнок.
Финал донорства в жилищном кредитовании
Раньше получить льготный кредит на законных основаниях могли даже те, кто не подходил под условия семейной ипотеки. Нужно было найти «донора» — человека, у которого есть ребёнок, родившийся с начала 2018 года. Этот человек оформлял кредит на себя и включал в договор третьих лиц — тех, кто хотел купить квартиру. Конечно, в такой схеме было много сложностей и дополнительных рисков, но люди готовы были с ними мириться, чтобы получить кредит с льготной ставкой.
Сейчас эта история осталась в прошлом: после оформления «донором» кредита для других людей он не сможет воспользоваться правом на льготную ипотеку для себя.
Комбоипотека стала выгоднее
Еще одно февральское ипотечное нововведение касается комбоипотеки. Не знаете, что это такое? Объясняем: это когда человек берёт часть суммы на условиях семейной ипотеки, а часть — с рыночной ставкой.
Чтобы было максимально понятно, приведем пример. Квартира стоит 12 млн рублей. Первоначальный взнос — 4 млн. Не хватает 8 млн. Из них молодой семье банк может выдать 6 млн по ставке от 6%, а оставшиеся 2 млн — по рыночной ставке. Это и есть комбоипотека.
С 1 февраля рыночную (сверхлимитную) часть такого кредита можно будет рефинансировать. При этом льготная ставка по семейной части ипотеки сохранится.
— Ставки по рыночной ипотеке снизились за прошлый год. При этом если ранее семья хотела рефинансировать кредит, то она теряла льготную его часть — вся сумма займа пересчитывалась по текущей рыночной ставке. Сейчас рефинансироваться будет значительно выгоднее, — отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал».
По новым правилам банки будут выдавать справки по обеим частям кредита. При выборе нового кредитора россияне смогут снизить ежемесячные платежи и общую переплату, если общий процент уменьшился.
Возможные ужесточения
В правительстве уже ведутся разговоры о дальнейшем ужесточении правил выдачи семейной ипотеки. Планируется ввести дифференцированные ставки в зависимости от количества детей в семье. Предполагается, что для семей с одним ребенком ставка будет 12%, для семей с двумя детьми — 6%, а для многодетных семей — 4%.
По словам Артёма Минаева, это может немного охладить рынок, но ожидать снижения цен на недвижимость не стоит.
— Как мы поняли по ажиотажному спросу в конце прошлого – начале этого года, который как раз был связан с изменением условий, оформили семейную ипотеку еще далеко не все желающие, — отмечает он.
Также планируется запретить оформление семейной ипотеки не по месту прописки. В правительстве считают, что граждане делают это в инвестиционных целях — для сдачи недвижимости в аренду. Задача же программы — помочь молодым семьям улучшить жилищные условия.
Как быть, если льготы недоступны
В улучшении жилищных условий нуждаются не только семьи с маленькими детьми. Что делать тем, кто хочет приобрести недвижимость, но не попадает под условия семейной ипотеки и не может себе позволить ипотеку с рыночной ставкой?
— В этом случае я бы рекомендовал воспользоваться беспроцентной рассрочкой. В зависимости от срока сдачи объектов условия различаются, но минимальный первоначальный взнос стартует от 20% от стоимости недвижимости. Также есть варианты субсидированной ипотеки для всех категорий граждан — это дает возможность получить ставку 12,99% по стандартной ипотеке, — рекомендует Артём Минаев.
В любом случае опасения относительно того, что будет с рынком недвижимости после введения новых ограничений, остаются. Падение спроса может негативно отразиться на мелких застройщиках — ведь чем меньше спрос, тем выше шансы, что проект может быть не завершён в срок. Но крупных компаний это вряд ли коснётся.
Другой вопрос — что будет с ценами на жильё. И тут стоит обратиться к статистике. Последние 10 лет недвижимость продолжает расти в цене. Только за последний год стоимость квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга выросла более чем на 10%. И это при том, что ставки по рыночной ипотеке в 2025 году достигали 20–25% годовых.
В дополнение к этому на рынке растёт количество предложений — новые стройки стартуют в разных районах города. А значит, тем, кто хочет улучшить жилищные условия, сейчас есть из чего выбрать.
— Рынок недвижимости сегодня по-прежнему на стороне покупателя. С учётом огромного количества предложений от застройщиков (а во второй половине 2025 года мы увидели в городе много новых проектов в продаже), естественно, клиентам предлагаются различные преференции в виде скидок, рассрочек и бонусов. Но если говорить о цене, то никаких предпосылок для снижения мы сегодня не видим. И по своему опыту могу сказать, что лучшее время для покупки квартиры — вчера! — считает Артём Минаев.