Смоленские строители отчитались о рекордных объемах — за прошлый год возвели 430,5 тысячи "квадратов" жилплощади, превысив федеральный план на 20 тысяч. Цифры впечатляют: 51 многоэтажка и почти две тысячи частных домов появились в регионе. Только вот покупать всё это великолепие особо некому.
Когда предложение убивает спрос
Картина получается сюрреалистичная: строители штампуют квартиры с завидным постоянством, а покупатели разглядывают их исключительно в мечтах. К декабрю 2025-го почти половина новостроек региона — 135 тысяч квадратных метров — оказалась без хозяев. Реализовать получилось лишь треть от построенного.
"Мы банально перепроизвели, — констатирует риэлтор Светлана Клименкова. — Готового жилья распродали всего 63%, а это уже красная зона. Нормой считается уровень выше 70%. Сейчас рынок явно перегрелся".
Деньги на эскроу-счета застройщиков поступают черепашьими темпами, квартиры копятся, как нераспроданные товары в магазине. И это при средней цене в 89 тысяч за "квадрат" — не самой демократичной для смоленских зарплат.
Ипотечные качели
Корень зла лежит в кредитной плоскости. Центробанк устроил настоящие американские горки с ключевой ставкой — сначала задрал до космических 21%, потом "милостиво" опустил до 16%. Для ипотечников это всё равно что пытаться купить машину по цене самолёта.
Семья Соколовых из Смоленска на собственной шкуре прочувствовала эту математику, пишут журналисты с сайта "АиФ-Смоленск". Анна и Дмитрий, родители двоих детей, мечтали сменить тесную двушку на просторную трёшку в новостройке. Накопили на первоначальный взнос полтора миллиона — серьёзные для семьи деньги.
"Загнали цифры в ипотечный калькулятор и ужаснулись, — вспоминает Анна. — Ежемесячно нужно отдавать больше 70 тысяч. Это половина нашего семейного бюджета! На жизнь, садик, машину останутся крохи. Под льготную семейную ипотеку не подходим, поэтому покупку заморозили на неопределенное время".
Застройщики не сдаются
Логика подсказывает: избыток товара должен обрушить цены. Но смоленские девелоперы думают иначе. Стоимость квадратных метров держится стойко, а кое-где даже подрастает.
"Себестоимость строительства зашкаливает, кредиты дорогие — снижать цены застройщикам просто некуда, — объясняет экономист Александр Неклюдов. — Резкого роста не будет из-за отсутствия спроса, но и падения ждать не стоит".
Ситуацию усугубят февральские изменения в семейной ипотеке — супругов больше не будут рассматривать как отдельных заёмщиков. Круг потенциальных покупателей сожмётся ещё сильнее.
Выход из тупика
В Госдуме витает идея превратить нераспроданные новостройки в социальное жильё для молодых семей, врачей и учителей. Застройщики получат гарантированных арендаторов, бюджетники — крышу над головой, государство — решение жилищной проблемы.
Пока же смоленский рынок недвижимости напоминает замороженный кадр: строители строят, покупатели ждут лучших времён, квартиры пустуют. Когда эта пауза закончится — большой вопрос.