Доля льготных программ может снизиться до 65% в общих выдачах ипотеки
Семейная ипотека пока сохраняет ключевую роль на рынке недвижимости, однако востребованность программы будет снижаться из-за ужесточения условий, роста цен на новостройки и повышения доступности рыночной ипотеки. Другие адресные программы пользуются нишевым спросом и не способны в значительной мере поддержать ипотечные выдачи. В результате в 2026 году доля льготных программ может снизиться с более чем 80% до 65–70% в общем объеме выданных кредитов.
По данным ДОМ.РФ, по итогам 2025 года доля льготных программ в общем объеме ипотечных выдач в Москве превысила 83%. В 2026 году при условии снижения ключевой ставки показатель может сократиться до 65–70%.
Наибольшим спросом среди льготных программ пользуется семейная ипотека. В 2025 году россияне взяли 544,6 тыс. таких кредитов на сумму 3,15 трлн руб., что на 43,6% больше по количеству и на 47,1% по объему год к году. Средний размер кредита увеличился с 5,64 млн до 5,78 млн руб.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что семейная ипотека стала базовым финансовым инструментом для покупки квартир в новостройках. Однако в 2026 году ее доля также может начать снижаться в связи с понижением рыночных ипотечных ставок и пересмотром условий льготной программы.
С 1 февраля 2026 года вступило в силу правило «одна семья — один льготный кредит»: супруги становятся обязательными созаемщиками, а оформление второго кредита возможно только при рождении еще одного ребенка и полном погашении предыдущего займа. При этом сохраняется возможность рефинансирования комбинированной ипотеки, при которой льготная ставка применяется к субсидируемой части кредита, а оставшаяся сумма обслуживается по рыночным условиям.
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов отмечает, что ужесточение правил и рост цен на новостройки уже привели к сокращению числа объектов, укладывающихся в лимиты по семейной ипотеке даже при использовании комбинированных схем. В 2026 году льготная ипотека окончательно утратит массовый характер, считает господин Гутнов.
Ипотека вне московского сценария
По словам Ярослава Гутнова, с ужесточением условий по семейной ипотеке рынок недвижимости вынужден адаптироваться к более адресной модели господдержки. Однако пока такие программы не получили широкого распространения. Так, по данным ДОМ.РФ, на дальневосточную и арктическую ипотеку пришлось 7–8% общего объема льготных выдач. Всего по этим программам россияне взяли 47 тыс. кредитов на сумму 266,6 млрд руб., что на 7,7% больше по количеству и на 13,5% больше по объему год к году. Средний размер кредита вырос до 5,66 млн руб. против 5,37 млн руб. годом ранее.
В 2026 году действие дальневосточной и арктической ипотеки было расширено: программа стала доступна для многодетных семей и педагогических работников, а также распространилась на вторичный рынок в населенных пунктах с минимальным объемом нового строительства.
По ИТ-ипотеке в 2025 году было выдано 11,6 тыс. кредитов на сумму 79,6 млрд руб., что на 65,5% меньше по количеству и на 74,6% меньше по объему год к году. Руслан Сырцов отмечает, что на фоне такого снижения программа фактически перестала оказывать системное влияние на рынок недвижимости и сохраняет значение исключительно для узкой профессиональной группы заемщиков.
На новых территориях объем выдачи льготной ипотеки по итогам 2025 года составил 11,1 млрд руб. Около 60% этого объема пришлось на семейную ипотеку и еще 30% — на региональные программы. Более 90% сделок были связаны с покупкой новостроек, а в абсолютном выражении было выдано около 7 тыс. кредитов под 2% годовых.
Наталья Пиунова
Держите новости при себе. Присоединяйтесь к Telegram «Коммерсанта».