Регистрация в апартаментах
на протяжении многих лет оставалась одной из самых острых и противоречивых тем в сфере жилищных и конституционных прав. С одной стороны, рынок нежилых помещений, фактически предназначенных для проживания, активно развивался, а граждане приобретали такие объекты для личных, семейных и бытовых нужд. С другой стороны, государственное регулирование исходило из формального деления помещений на жилые и нежилые, не предлагая механизма регистрации по месту пребывания для тех, кто фактически проживает в апартаментах. В результате возникла ситуация, при которой гражданин мог законно находиться и проживать в помещении, но был лишен возможности уведомить государство о месте своего пребывания, что неизбежно влияло на реализацию целого ряда прав.
Именно этот правовой конфликт стал предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации, который в своем постановлении сформулировал принципиально важную правовую позицию, имеющую значение не только для конкретного заявителя, но и для всех собственников и пользователей апартаментов и сходных с ними нежилых помещений.
Конституционный Суд начал анализ с напоминания базового конституционного подхода к институту регистрации. Реализуя право на свободу передвижения и выбор места пребывания и жительства, гражданин обязан уведомлять орган регистрационного учета о месте своего пребывания или жительства. При этом сам по себе факт регистрации либо ее отсутствие не порождает прав и обязанностей и не может служить основанием для ограничения конституционных прав. Однако Суд подчеркнул, что на практике отсутствие регистрации нередко создает существенные неудобства, которые в конкретных жизненных ситуациях могут перерастать в фактические ограничения прав, требующие от граждан дополнительных усилий для их реализации.
Далее Суд указал, что действующее регулирование предусматривает два различных порядка регистрации по месту пребывания. Первый применяется в отношении жилых помещений, не являющихся местом жительства, и предполагает регистрацию уполномоченным органом на основании заявления гражданина с выдачей свидетельства. Второй порядок действует для определенных нежилых помещений — гостиниц, санаториев, домов отдыха, медицинских организаций и иных подобных учреждений, где регистрация осуществляется администрацией учреждения путем передачи информации в органы МВД без выдачи свидетельства. Такая дифференциация, по мнению Суда, изначально была обусловлена различием правового режима жилых и нежилых помещений.
Однако Конституционный Суд обратил внимание на существенное изменение социальной реальности. В современных условиях широко распространено длительное пребывание, а фактически проживание граждан в нежилых помещениях, которые по проектной документации и своим характеристикам сходны с квартирами, но не входят в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения. Такие помещения объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и бытовых нужд. При этом невозможность осуществить в них регистрацию по месту пребывания, при отсутствии запрета на временное проживание, ставит граждан в заведомо уязвимое положение.
Суд указал, что подобная ситуация приводит к ограничению права на свободный выбор места пребывания. Гражданин фактически лишается возможности надлежащим образом зафиксировать место своего проживания, что противоречит уведомительной природе регистрационного учета и целям, ради которых он был введен. Более того, Конституционный Суд усмотрел в сложившемся регулировании и нарушение права частной собственности. Владельцы таких нежилых помещений не могут свободно использовать принадлежащее им имущество для личных и семейных нужд, а также предоставлять его в пользование близким родственникам, поскольку ни сами собственники, ни пользователи помещения не имеют возможности зарегистрироваться по месту пребывания.
Отдельно Суд проанализировал аргументы, связанные с экономическими и градостроительными особенностями строительства апартаментов. Было отмечено, что возведение зданий с нежилыми помещениями, предназначенными для пребывания граждан, нередко осуществляется в зонах, где градостроительные нормативы менее строгие, чем при жилой застройке. Это позволяет застройщикам избежать части расходов, что снижает стоимость такой недвижимости. Вместе с тем граждане, проживающие в подобных помещениях, независимо от наличия регистрации, пользуются окружающей инфраструктурой и увеличивают нагрузку на нее.
При этом Конституционный Суд пришел к выводу, что вопрос баланса интересов между собственниками жилых помещений и приобретателями апартаментов не может решаться путем лишения последних возможности регистрации. Экономия при покупке таких объектов компенсируется более высокими ставками налога на имущество, повышенной стоимостью коммунальных услуг и отсутствием льгот, предусмотренных для жилых помещений. Эти обстоятельства, по мнению Суда, свидетельствуют о том, что владельцы апартаментов уже участвуют в финансировании публичных расходов, а потому не могут рассматриваться как получающие необоснованные преимущества.
Суд также указал на важный момент: даже если появление таких нежилых помещений на рынке не было результатом активных действий публичной власти, государство на протяжении длительного времени не предпринимало мер для предотвращения распространения этого явления. В условиях изменившихся общественных отношений прежнее «умолчание» законодателя приобрело характер конституционно значимого пробела правового регулирования.
В результате Конституционный Суд пришел к выводу, что оспариваемые положения законодательства не соответствуют Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они не предусматривают регистрацию граждан по месту пребывания в нежилых помещениях, сходных по своим характеристикам с квартирами и не входящих в номерной фонд гостиниц. При этом Суд особо подчеркнул, что его выводы не распространяются на вопрос регистрации по месту жительства в таких помещениях и не означают введения обязанности регистрироваться в них до внесения соответствующих изменений в нормативное регулирование.
Конституционный Суд возложил на федерального законодателя и Правительство Российской Федерации обязанность внести изменения в действующее правовое регулирование, указав при этом, что порядок регистрации может быть дифференцирован с учетом особенностей нежилых помещений и иных обстоятельств. Вместе с тем, до внесения таких изменений Суд установил временный порядок: регистрация собственников, их близких родственников и членов семей по месту пребывания в соответствующих нежилых помещениях должна осуществляться органами регистрационного учета в порядке, установленном для жилых помещений. Такая регистрация не влечет дополнительных обязанностей для органов публичной власти, не влияет на вопросы благоустройства, инфраструктуры, налогообложения и коммунальных платежей.
Таким образом, данное постановление имеет фундаментальное значение для правоприменительной практики. Оно устраняет правовую неопределенность, признает фактическое проживание граждан в апартаментах социально значимым обстоятельством и подтверждает приоритет конституционных прав над формальным статусом объекта недвижимости. Для собственников и пользователей апартаментов это решение означает реальную возможность легализовать свое место пребывания и защитить свои права в отношениях с государством.
Апартаменты в чем разница
Регистрация по месту пребывания в апартаментах даёт собственникам и проживающим юридически подтверждённое место пребывания, что упрощает получение государственных и муниципальных услуг, взаимодействие с органами власти, медицинскими и социальными учреждениями, а также позволяет собственнику реализовать право пользования имуществом в полном объёме, включая проживание членов семьи и близких родственников. При этом такая регистрация не приравнивает апартаменты к жилым помещениям: не возникает постоянная регистрация (по месту жительства), не меняется налоговый режим, не снижаются коммунальные платежи и не появляются обязанности государства по созданию инфраструктуры или предоставлению льгот.
Больше практических разборов, последствий этого постановления и алгоритмов его применения я регулярно публикую в своём Telegram-канале — https://t.me/doverenny