В предновогодних отчётах смоленские чиновники говорили о высоких темпах строительства жилья. Однако за оптимистичными цифрами скрывается парадокс: квартиры строятся, но не продаются, а цены на них упорно не хотят снижаться.
Рынок замер в неестественной позе, разрываясь между амбициями застройщиков и пустыми кошельками покупателей. Чего ждать дальше?
«Перегрели» рынок
Официальная статистика Смоленской области по жилищному строительству за 2025 год формально выглядит позитивно: построено 430,5 тысячи квадратных метров жилья при плане в 410 тысяч «квадратов», который был установлен для нашего субъекта федеральным центром.
Как сообщили представители регионального министерства архитектуры и строительства, 170,5 тысячи кв.м пришлось на многоквартирные дома. За год удалось возвести 51 многоэтажку. В свою очередь ещё 260 тысяч кв.м – это индивидуальное жилищное строительство. За минувшие 12 месяцев на Смоленщине появились 1974 новых частных дома.
При этом статистика продаж рисует иную, не столь радужную картину: по данным ДОМ.РФ, к декабрю 2025 года на первичном рынке Смоленской области оставалось невостребованными 44% (135 тыс. кв. м) площадей от общего объёма возводимого тогда в регионе жилья. Продать удалось лишь 29% (89 тыс. кв.м). А 28% площадей (86 тыс.кв.м) ещё не были на тот момент выставлены на рынок застройщиками. При этом средняя стоимость одного квадратного метра в регионе была зафиксирована на уровне 89 045 руб.
Кстати, в масштабах всей России ситуация с продажами выглядит похоже: доля проданного жилья составляет 31%, а непроданного – 45%.
«Главная причина происходившего проста: компании построили больше, чем люди могут купить, – объясняет риэлтор одного из агентств недвижимости Светлана Клименкова. – Чтобы более объективно оценить ситуацию, мы смотрим на ключевой показатель – сколько уже готового жилья было распродано. В Смоленской области в конце прошлого года эта цифра опустилась до 63%, а это тревожный сигнал. Когда показатель распроданности готового жилья падает ниже 70%, рынок считается «перегретым». Это значит, у застройщиков накапливаются проблемы: квартиры не продаются, а деньги на счета застройки (эскроу) поступают медленно».
Нерешаемая задача
Главным «тормозом» развития первичного рынка жилья стала запредельно высокая ключевая ставка Банка России, от которой, как известно, зависят рыночные ипотечные ставки. Напомним, что в начале 2025 года она находилась на максимально высоком уровне 21%. Затем регулятор снизил её до 16%. Но к положительным изменениям это пока не привело. Для многих смолян покупка жилья по-прежнему остаётся нерешаемой задачей. История семьи Соколовых – наглядное тому подтверждение. У Анны и Дмитрия двое детей. После того, как младший пошёл в первый класс, супруги стали активно искать трёшку, чтобы сменить тесную двушку. Мечтали о новостройке. Однако их надежды разбились о цифры в ипотечном калькуляторе.
«Даже с первоначальным взносом в 1,5 млн рублей, который мы копили несколько лет, ежемесячный платёж по рыночной ипотеке под 16–17% превышал 70 тысяч, – рассказывает Анна. – Это больше половины нашего общего дохода. На жизнь, детский сад, машину и непредвиденные расходы просто не оставалось бы денег. Под условия «Семейной ипотеки» мы, увы, не подходим. Поэтому вынуждены пока отложить покупку на неопределённый срок».
По логике рынка при таком переизбытке предложения цены на квартиры должны падать. Но этого не происходит. Более того, по прогнозам экспертов, с 1 февраля 2026 года круг покупателей сузится ещё сильнее из-за изменений в условиях семейной ипотеки, когда оформлять льготные кредиты на каждого из супругов станет невозможно, а оба будут признаны созаёмщиками по ссуде. Почему же застройщики не снижают цены? Экономист Александр Неклюдов объясняет это высокой себестоимостью строительства и кредитной нагрузкой самих компаний.
«Цены, скорее, продолжат умеренный рост, так как застройщики вынуждены компенсировать издержки. Но резкого скачка не будет – его не позволит отсутствие спроса», – считает эксперт.
Таким образом, застройщики продолжают строить, покупатели – ждать. И те, и другие надеются на лучшее. Вопрос же: когда тысячи пустующих «квадратов» обретут хозяев? – пока остаётся без ответа.