В 2018 году житель Москвы приобрёл однокомнатную квартиру. Оформление выглядело абсолютно чистым: документы в порядке, регистрация прошла, новый собственник заселился и занялся ремонтом, обустраивая жильё «под себя».
Но спустя пять лет пришло неожиданное требование от Департамента городского имущества: освободить квартиру в кратчайшие сроки.
Выяснилось, что цепочка сделок началась с мошенничества. Реальный владелец квартиры умер ещё в 2011 году. Наследников у него не оказалось, жильё длительное время стояло пустым. Этим и воспользовались злоумышленники: оформили поддельные документы, будто бы договор купли-продажи подписан самим собственником, хотя его уже не было в живых. После этого квартиру перепродали, и в итоге она оказалась у покупателя, который ни о чём не подозревал.
Департамент обратился в суд и потребовал признать все сделки недействительными и вернуть квартиру городу. Основание - статус выморочного имущества: если наследников нет, имущество переходит в собственность государства (ст. 1151 ГК РФ).
Три судебные инстанции поддержали позицию истца. Суды указали, что квартира выбыла из владения города помимо его воли, а покупатель не может считаться добросовестным приобретателем. Судьи проявили полное непонимание к пострадавшему гражданину и твердили - квартиру нужно освободить.
Аргумент был такой: цена якобы была заметно ниже рынка, а сама квартира слишком быстро «переходила из рук в руки», значит, покупатель должен был насторожиться (ссылались, в том числе, на ст. 301 ГК РФ). Итог - человека фактически лишили права на жильё и обязали съехать.
Ситуацию изменил Верховный суд РФ, который обратил внимание на важные обстоятельства:
Во-первых, на протяжении шести лет после смерти собственника Департамент не предпринимал шагов, чтобы оформить квартиру как городскую. Активность появилась лишь тогда, когда жильё оказалось у нового владельца. Такой подход уже оценивался Конституционным судом РФ (Постановление от 22.06.2017 № 16-П).
Во-вторых, покупатель, напротив, имеет признаки добросовестного приобретателя: на момент сделки право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН, цена соответствовала рынку, а скидка объяснялась существенным долгом по коммунальным платежам - около 200 000 рублей. Расчёты подтверждались расписками. После покупки мужчина погасил задолженность и вложился в ремонт.
С учётом этого Верховный суд направил спор на новое рассмотрение. Теперь вероятность того, что право собственности останется за покупателем, существенно выше (Определение ВС РФ № -КГ24-118-К2 от 12.11.2024).
Чтобы снизить риски при покупке квартиры, важно заранее проверять юридическую историю объекта и все обстоятельства сделки. Также стоит хранить сканы ключевых документов - прежде всего выписку из ЕГРН и подтверждения оплаты - чтобы при необходимости быстро доказать добросовестность и свои права.