Рынок двухкомнатных квартир отличается от рынка однушек. Здесь меньше импульсивных покупок, больше расчёта и почти всегда – привязка к району. На вторичном рынке СПб сейчас около 3,9 тысячи двухкомнатных квартир, и это даже больше, чем однушек. Но кинешься искать – а нету! Как так?
Недавно я выкладывал обзор рынка однокомнатных квартир в СПб. Теперь пришло время поговорить про двушки.
Если вы ищете двухкомнатную квартиру в Петербурге, рано или поздно возникает странное ощущение. В одном районе – десятки объявлений, похожих друг на друга как близнецы. В другом – три варианта, два из которых «под авансом», а третий с планировкой из 90-х и ценой «как в центре».
Покупатели злятся, продавцы не понимают, почему клиенты не звонят, а рынок тем временем живёт своей логикой. Я собрал свежие данные по двушкам на вторичке (на основе открытых данных Домклик) и разложил их по районам, площадям, возрасту домов и ценам – чтобы стало понятно, где в Петербурге избыток двухкомнатных квартир, а где уже реальный дефицит.
Иллюзия выбора: двушек вроде много, но не везде
Формально 3900 двухкомнатных квартир – цифра внушительная: кажется, что выбрать можно в любом районе и под любой запрос. На практике всё иначе.
Есть районы, где двушки буквально «лежат штабелями»:
- Приморский – более 450 вариантов
- Московский – около 380
- Невский – 330
- Выборгский – 320
- Василеостровский район – около 300
- Калининский – около 260
Но такое видимое изобилие не означает, что в каждом из районов вы найдете себе двушку по душе.
👉 Например, в Калининском из 260 представленных двухкомнатных квартир в современных домах (от 2011 года и младше) нашлось всего 64 варианта. Скорее всего, придется выбирать из чего-то старого.
👉 А в Приморском, наоборот, полно нового жилья, ценник которого подъемен не для всех. Двушек же в советском фонде существенно меньше, и это затрудняет переезд в данный район людям с ограниченным бюджетом.
👉 В Василеостровском районе, где стандартное советское жилье (самое востребованное, благодаря низкой цене) соседствует с уже почти элитными новостройками, из 300 двухкомнатных квартир лишь 50 относятся с периоду 1959-1990 гг. постройки. Тоже не разгуляешься.
👆 Также обнаружил: на рынке Санкт-Петербурга очень мало двухкомнатных сталинок. Я насчитал около 150 вариантов на весь город. Думаю, реально из можно купить не более 50 штук (не везде готовы документы, где-то цена неадекватна, сложная встречка и т.д.).
А есть районы, где двухкомнатная квартира становится в принципе дефицитным товаром:
- Кронштадт – меньше 30 вариантов
- Колпино – около 70
- Курортный район – чуть больше 50
- Кировский район – около 100
Здесь сценарий такой: «Появилось что-то нормальное – нужно ехать сегодня, завтра уже поздно».
Старый фонд порадовал
Меня, признаться, удивило довольно большое количество двухкомнатных квартир в старом фонде (440 штук) в историческом центре Петербурга. Притом, что рынок домов, построенных до 1917 года, в первую очередь, состоит из больших квартир, от 3 комнат, а чаще 4 или 5.
Ровно столько же двушек (450) представлено в домах периода 1991 - 2010, а уж в тот докризисный период двухкомнатные были очень популярным форматом. Рынок еще не перешел к малогабаритным квартирам, в первую очередь, студиям, которые мы с вами еще посчитаем в ближайших публикациях.
Но Центр Петербурга – действительно, особый случай. Формально объявлений здесь хватает: Центральный, Петроградский и Адмиралтейский районы регулярно присутствуют в выдаче. Но если говорить о качественном предложении, дефицит очевиден.
Однокомнатные квартиры в центре – это чаще всего:
- маленькие метражи
- сложные планировки
- старый фонд с нюансами (плохие перекрытия. отсутствие лифта, изобилие коммуналок вверху, внизу и сборку и т.д.).
Маленькая двушка – большая боль
Один из самых проблемных сегментов – компактные двухкомнатные квартиры до 45 кв. м. Их часто ищут как альтернативу однокомнатной: отдельная спальня, кухня и адекватный бюджет.
По всему городу таких вариантов около 590 – немного для мегаполиса. Причём основная масса сосредоточена в спальных районах:
- Московский
- Калининский
- Фрунзенский
По опыту знаю, нормальная двушка около 45 квадратов по адекватной цене в указанных районах уйдет очень быстро. Причем активнее всего покупают либо убитую, под ремонт - но по минимально возможной цене, либо уже с новым качественным ремонтом. В последнем случае покупатели готовы заплатить даже выше средней рыночной цены без торга.
Нормальная двушка – это 55–70 метров
Самый массовый и, по сути, «золотой стандарт» рынка – двушки площадью 55–70 кв. м. Таких квартир, к счастью, больше всего – свыше 1300 объектов.
Больше всего их в:
- Приморском районе
- Московском
- Выборгском
- Невском
Это формат, который хорошо продаётся, но и конкуренция здесь максимальная. Цена, состояние и этаж решают всё. Для покупателей обилие вариантов – возможность торговаться, но только если объект не в топ-локации.
Ведь, как вы знаете. просторные двухкомнатные – примета нового времени. Поэтому вполне естественно, что среди этих 1300 объектов больше половины (750 вариантов) построены после 2011 года, еще 230 вариантов после 1991 года. Поэтому совсем доступных вариантов и не ищите.
Большие двушки: есть, но не для всех
Квартиры 70–90 кв. м и больше многие хотят, но далеко не все готовы покупать. Таких вариантов около 20% рынка.
Они концентрируются в:
- Приморском районе
- Центральном
- Петроградском
- Выборгском
В спальных районах большие двушки часто «зависают»: бюджет уже близок к трёшке, а психологически покупатель всё ещё ищет двухкомнатную. Это классическая ловушка сегмента.
Рынок молодеет – согласны?
Почти 40% всех двухкомнатных квартир сейчас находятся в домах, построенных после 2011 года. И это сильно меняет ожидания покупателей.
Где больше всего современных двушек:
- Приморский район
- Московский
- Выборгский
- Невский
- Пушкинский
А теперь важный момент. В Кировском, Кронштадтском и ряде центральных районов новых домов почти нет. Поэтому запрос «недорогая двушка в новом доме, но не на окраине» часто разбивается о реальность.
Главный вывод, который редко озвучивают
Двухкомнатные квартиры в Петербурге – это не единый рынок, а набор локальных рынков с разными правилами игры.
- где-то двушки продаются с торгом и месяцами
- где-то нормальный вариант уходит за несколько дней
- где-то дефицит именно маленьких площадей
- где-то проблема не в количестве, а в цене
Поэтому универсального совета здесь нет. Есть только один рабочий подход: смотреть не «двушку в Петербурге», а конкретный район, дом, год постройки и формат.
Иначе велик шанс либо переплатить, либо месяцами ждать звонка – по разные стороны сделки.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +7 905 200-64-02
Telegram @rezenkov / MAX
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉За какое время семья в Петербурге "проест" квартиру
👉Почему советская вторичка лучше новостроек
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
— — —
📲 Telegram: «Метры и деньги» – инвестиции и реальные кейсы.
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.