🪖 Что ожидает сегмент стрит-ритейла в 2026 году
По данным Домклик, срок кредитования по коммерческой ипотеке для частных лиц уменьшился с 25 до 21 года.
Как сокращение срока коммерческой ипотеки для физлиц влияет на спрос на небольшие помещения, остается ли ипотека рабочим инструментом
⬇️ По мнению экспертов — рынок входит в фазу перестройки моделей финансирования и требований к доходности объектов.
©️ Евгений Абрамычев, заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest7:
С учетом средней стоимости лота около 9 млн рублей и площади 50 м² речь идёт скорее о российском рынке в целом, а не только о Москве.
По данным сделок компании Invest7, коммерческая ипотека используется примерно в 1–3% покупок небольших помещений на первых этажах домов.
Сокращение срока не критично — его эффект сглаживается тенденцией к снижению ключевой ставки.
Уже сегодня это оживляет рынок: участники, которые раньше активно использовали ипотеку, возвращаются к сделкам.
Говоря о структуре, рынок скорее смещается обратно к ипотечным покупкам, чем к использованию собственных средств.
Особенно это заметно среди спекулятивных игроков, которые рассчитывают на рост стоимости объектов и используют кредит для входа в сделки.
Спрос на небольшие помещения на первых этажах жилых комплексов демонстрирует устойчивый рост.
Он формируется за счет ограниченного предложения на рынке, преобладающего использования собственных средств со стороны инвесторов, снижения доходности по депозитам, а также изменений в налогообложении доходов индивидуальных предпринимателей по депозитам.
©️ Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры»:
В отличие от многих европейских стран, в России коммерческая ипотека не является популярным инструментом покупки офисной недвижимости из-за высоких ставок и значительного первоначального взноса.
А сокращение срока ипотеки до 21 года для частных лиц еще больше увеличит ежемесячные платежи и сделает этот инструмент вообще недосягаемым для многих потенциальных заемщиков.
Кроме того, получить одобрение по коммерческой ипотеке не так уж и просто: далеко не все объекты подходят под ее условия, есть ограничения и по площади приобретаемого помещения.
Проблемой для предпринимателей может стать и подтверждение официального дохода, поэтому зачастую им проще воспользоваться программами рассрочки.
Однако уже к середине текущего года ситуация может измениться: вполне вероятно, что снижение ключевой ставки сделает коммерческую ипотеку более привлекательной для покупателей.
©️ Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group:
Сокращение максимального срока коммерческой ипотеки с 25 до 21 года ведет к увеличению ежемесячного платежа.
Как правило, для частных инвесторов важен не столько сам срок, сколько способность объекта покрывать выплаты по кредиту за счет арендных ставок.
С учетом того, что ипотека в последние годы «подорожала», платеж становится несоразмерно высоким. Чем короче срок кредитования, тем сложнее выйти на приемлемую доходность и тем чувствительнее становятся риски, связанные с простоями.
Часть инвесторов перестали пользоваться коммерческой ипотекой.
Теперь, вероятнее всего, ее доля в сделках значительно уменьшится. Это неизбежно скажется на спросе: далеко не у всех есть возможность приобретать объекты исключительно на собственные средства, привлекать займы под залог других активов или объединяться с партнерами для совместной покупки.
Остаётся ли коммерческая ипотека рабочим инструментом покупки в текущих условиях или рынок смещается в сторону сделок за собственные средства?
В наших кейсах запросы на коммерческую ипотеку пока носят единичный характер. В основном частные инвесторы, интересующиеся коммерческими помещениями, ищут иные формы финансирования.
Ждем улучшения ситуации.
