Многие думают так: «Процентная ставка — это что-то банковское. Деньги всё равно перечисляют “сверху”, я живу в квартире — в чём разница».
Разница становится очень заметной, когда начинаешь считать не «в общем», а сколько метров ты реально можешь себе позволить при разных ставках.
И вот тут выясняется неприятное: ставка — это не про «богатый банк» и «бедного заёмщика». Это про то, в какую квартиру ты влезешь с тем же самым бюджетом.
Это одинаково работает и для военной ипотеки через Росвоенипотека (НИС), и для любых льготных программ с господдержкой.
Как на самом деле работает любая ипотека с господдержкой
Если сильно упростить, логика всегда одна:
у вас есть фиксированный поток денег (НИС, субсидии, семейная ипотека, не важно);
банк не добавляет «сверху», он под этот поток подбирает размер кредита и срок;
задача банка — чтобы ежемесячный платёж всегда укладывался в этот поток.
И вот здесь появляется ставка.
Выше ставка → меньше кредит влезает в тот же платёж. Ниже ставка → больше кредит при том же платеже.
То есть ставка — это обычный ползунок:
двигаете вниз — растёт доступный лимит и выбор по квартирам; двигаете вверх — лимит сжимается.
Реальные цифры, которые отрезвляют
В военной ипотеке часто встречается разница между программами, например: 5,5% и 6%. На бумаге — «всего полпроцента».
На длинном сроке это даёт минус 150–250 тысяч ₽ по доступному лимиту.
По-человечески это выглядит так:
при меньшей ставке вы проходите на квартиру 4,8–5,0 млн ₽;
при большей — уже 4,5–4,7 млн ₽.
Цифры могут немного плавать, но логика железная:
на бумаге — 0,5 п.п. в жизни — другая планировка, другой дом, другой район.
Очень часто это разница между: «нормальная трёшка в районе» и «компромиссная двушка на отшибе».
Важный нюанс: программа одна, а банки — разные
Господдержка по правилам одинакова. А вот условия в банках — нет.
Например, в СберБанк, ВТБ или Газпромбанк в рамках одной и той же программы могут отличаться:
ставка;
максимальная сумма кредита;
нюансы для семей и участников СВО;
требования к объекту.
Поэтому два человека с одинаковыми исходными данными в двух банках могут получить разный максимум по цене квартиры.
И оба будут уверены, что «так и должно быть».
Почему это важно, даже если «платит не ты»
Есть успокаивающая мысль: «Ну платят же не из моего кармана, какая разница».
Разница вот в чём ⚠
Это ваш персональный лимит (НИС, субсидии — счёт именной).
Ставка определяет, что вы из этого лимита выжмете: хороший ЖК или вариант «лишь бы своё».
Жизнь длинная: увольнение, смена статуса, переезд — и в какой-то момент платить по кредиту можете оказаться уже вы.
По сути, ставка влияет на три вещи:
максимальную стоимость квартиры;
сколько лет службы/жизни «съест» это жильё;
ваш запас прочности, если что-то пойдёт не по плану.
Типичные ошибки, которые ломают сделки
1. Сначала выбирают квартиру — потом считают лимит
Влюбились в объект. Начали оформление. И вдруг выясняется, что не хватает 200–300 тысяч ₽ при этой ставке и сроке.
2. Не сравнивают банки в рамках одной программы
Идут туда, где «кто-то уже брал» или «ближайшее отделение». Хотя в соседнем банке ставка ниже на 0,5–1 п.п. и лимит больше.
3. Ориентируются на чужой опыт один в один
«Сослуживцу одобрили так — и мне так же будет». Но у вас другой возраст, выслуга, состав семьи — и расчёт другой.
В итоге люди берут не то жильё, которое могли бы, а более простое — «чтобы наверняка».
Как это выглядит на практике (по нашему опыту)
Правильная последовательность всегда одна:
Сначала — расчёт лимита при разных ставках и сроках.
Потом — выбор ЖК и квартиры внутри этого лимита.
И только потом — подача в конкретный банк.
Не наоборот.
Иногда разница в 0,5 п.п. даёт больше эффекта, чем скидка 50–100 тысяч ₽ от застройщика.
Короткий итог
Процентная ставка — это не про банк. Это про то, в какой квартире вы будете жить при тех же самых вводных.
И это одинаково важно и для военной, и для любой льготной ипотеки.