Иногда ко мне приходят клиенты уже после неудачной покупки земли.
А иногда - успевают вовремя. Этот случай как раз из второй категории.
Недавно ко мне обратился предприниматель, который планировал купить земельный участок в Краснодаре под строительство магазина. И в последующем сдать его в аренду федеральной продуктовой сети.
Локация удачная, цена адекватная, коммерчески всё выглядело привлекательно.
По выписке из ЕГРН тоже всё было нормально: вид разрешённого использования - «для магазинов».
На этом этапе многие бы сказали: «берём».
Но клиент решил перестраховаться и заказал юридическую проверку. И, как оказалось, не зря.
Где скрывалась проблема
Когда я начал разбираться глубже, стало понятно: ЕГРН - это ещё не вся картина.
По Единому документу территориального планирования и градостроительного зонирования г. Краснодар участок находился в территориальной зоне специализированной общественной застройки (строительство школ, поликлиники и иных социальных объектов).
А градостроительный регламент для этой зоны не предусматривал строительство магазинов.
Проще говоря, возникала очень распространенная для Краснодара ситуация:
- по документам в ЕГРН - «для магазинов»;
- по градостроительным правилам - строить магазин нельзя.
Если бы клиент купил этот участок, он получил бы землю, на которой невозможно законно построить объект, ради которого всё и затевалось.
Что именно мы проверили
Я пошёл стандартным, но обязательным для таких сделок путём:
- проверил территориальную зону по карте градостроительного зонирования;
- сопоставил ВРИ участка с градостроительным регламентом;
- проанализировал соответствие функциональной и территориальной зон.
Результат был однозначным: при таком сочетании документов разрешение на строительство магазинa получить невозможно.
Никакие ссылки на ЕГРН ситуацию бы не спасли.
Какое решение мы приняли
После проверки я прямо рекомендовал клиенту отказаться от сделки.
Да, участок выглядел привлекательно.
Да, по ЕГРН ВРИ подходил.
Но вкладывать деньги в землю, где нельзя реализовать проект, - катастрофа.
Клиент меня услышал.
В итоге он приобрёл другой участок, где вид разрешённого использования и градостроительные регламенты совпадали.
Мы подготовили документы, подали заявление в администрацию - и получили разрешение на строительство без проблем.
Итог
В результате клиент:
- не купил проблемный участок;
- не заморозил деньги в бесполезном активе;
- получил реальную возможность построить магазин законно.
Этот случай хорошо показывает простую вещь, о которой часто забывают:
ЕГРН не гарантирует право застройки.
Если не проверить ПЗЗ и территориальную зону, можно купить землю, которая подходит «на бумаге», но бесполезна в реальности.
Именно поэтому проверка участка перед покупкой - это не формальность, а способ избежать дорогой ошибки.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov