Рынок недвижимости последние месяцы лихорадит. Если присматривались к квартире в Казани этой весной, точно слышали новости — лазейка «две ипотеки на семью» теперь не работает. Центробанк с Минфином наконец перешли от разговоров к делу.
После консультаций с менеджерами «Ак Барса», «Сбера» и других банков выяснила все детали новых требований. Поделюсь без официоза — как есть, чтобы понимали, что реально изменилось и как теперь купить квартиру.
Важно: Если не хочется самим разбираться во всех тонкостях, могу помочь. Подбираю квартиры в новостройках Казани и области — бесплатно, без комиссий. Работаю только с проверенными застройщиками. Напишите в Telegram «подбор»: https://t.me/IrinaGizetdinova
Схема «две ипотеки» больше не проходит
Раньше работало просто: муж берёт семейную ипотеку на двушку в Ново-Савиновском, жена — на студию в Советском «детям на будущее». Две квартиры по 6%.
С 1 февраля всё. Вторую семейную ипотеку одобрят, только если одновременно выполняются условия: предыдущая полностью погашена, родился ещё ребёнок, новое жильё больше по площади, плюс ещё пара формальных моментов про сроки оформления первого кредита.
Донорские схемы — под запретом
Помните совет риелторов: «Нет ребёнка нужного возраста? Добавьте в созаёмщики сестру с малышом, сделайте её основным заёмщиком — и льгота ваша»? Банки Татарстана получили чёткие инструкции таким вещам говорить нет.
Включить бабушку, племянника, друга или любого родственника, кроме родителя ребёнка, на которого оформляется льгота, нельзя. Титульный заёмщик должен быть родителем.
Проверка прописки — камень преткновения
Самая частая причина отказов сейчас в Казани. ВТБ, Сбер, ДОМ.РФ требуют подтверждение, что ребёнок прописан с родителем-заёмщиком по одному адресу.
Проблема в том, что многие семьи живут на съёмной квартире или у родителей мужа, а прописаны где-нибудь в Кукморе или Зеленодольске. Бывает, адреса мамы, папы и ребёнка вообще разные. Банку нужна Справка №8 о совместном проживании. Разные адреса — почти гарантированный отказ.
Лимиты и реальность цен
Максимум по семейной ипотеке в нашем регионе — 6 миллионов рублей. Кто мониторил Циан или Авито, знает: найти нормальную квартиру для семьи в готовом доме за эти деньги с небольшим первым взносом почти невозможно.
Выход — комбо-ипотека. Банки дают сумму выше лимита, но «лишние» деньги идут по рыночной ставке (сейчас больше 20%).
Например, квартира 10 млн, первый взнос 2 млн, нужен кредит 8 млн. Шесть дадут под 6%, два — под рынок. Средняя ставка выйдет около 10-12%, что терпимо по сравнению с полностью рыночной.
Хорошие новости — индексация маткапитала. С 1 февраля суммы подросли на 5-7%: на первого ребёнка примерно 676 тысяч, на второго около 893 тысяч. Для Казани это ощутимая поддержка. Если смотреть «евродвушки» на Салават Купере или в новых ЖК на выезде, маткапитал покроет до пятой части стоимости.
Часто задаваемые вопросы
Спасёт ли брачный договор?
Нет. Банки с 1 февраля требуют включать супруга в созаёмщики независимо от брачного контракта. Можете хоть что прописывать про раздельную собственность — для банка вы одна хозяйственная единица.
Мы в разводе. Каждый может взять отдельную ипотеку?
Формально — да. Но тут играет роль та самая Справка №8. Льготу одобрят только тому родителю, с кем официально зарегистрирован ребёнок. Если вы в разводе, но прописаны вместе — банк будет изучать заявку особенно тщательно.
У жены есть льготная ипотека. Могу взять вторую на себя?
Нет. Кредитную историю смотрят по обоим супругам. Если у кого-то из вас есть действующий льготный кредит (взятый после 23 декабря 2023), вторую ипотеку семье не дадут. Вариант один — полностью закрыть старый кредит, родить ещё одного ребёнка и покупать жильё большей площади.
Сколько сейчас даёт государство по маткапиталу?
С февраля цифры проиндексировали. На первого ребёнка около 676 тысяч, на второго — примерно 893. Это помогает с первым взносом, но банки хотят видеть минимум 20%, а по факту часто просят 30% и больше.
Как действовать дальше
Правила усложнились, но купить квартиру можно. Просто теперь нужна серьёзная подготовка. Ошибка с документами или пропиской — отказ и невозможность подать заявку повторно 30-60 дней.
Что делать: собрать документы заранее (особенно справки о прописке), проверить кредитную историю обоих супругов, посчитать реальный бюджет с учётом новых лимитов и маткапитала, выбрать банк и застройщика с учётом ваших особенностей.
У каждого застройщика в Казани свои договорённости с банками. Где-то лояльнее к временной регистрации, где-то предлагают траншевую ипотеку с облегчёнными платежами в первый год.
Не обязательно разбираться во всём самим. Я знаю, в каких ЖК сейчас самые адекватные условия и как правильно оформить заявку для одобрения с первого раза.
Подберу квартиру под ваш запрос бесплатно, без комиссий. Только проверенные застройщики Казани и окрестностей.
Напишите в Telegram «подбор» — пришлю первые варианты сегодня: https://t.me/IrinaGizetdinova