Тюмень значительно расширила свои границы за последние 10-15 лет. На месте вчерашних полей выросли целые микрорайоны. Даже коренные тюменцы не всегда знают о преимуществах и недостатках новых микрорайонов, потому что там не бывали. Многим кажется, что девелоперы настроили домов в поле, не подозревая, какая инфраструктура выросла вместе с новостройками.
К выросшим в поле микрорайоном можно отнести район Тюменская Слобода и ее соседа район Комарово парк. О преимуществах и недостатках этих районов, а главное о том, чем они отличаются, рассказывает эксперт рынка недвижимости Ксения Баширова.
Тюменская Слобода
Локация и история развития
Микрорайон Тюменская Слобода начинался с микрорайона Ямальский-2. Изначально это действительно были дома в поле, построенные преимущественно для переселения людей с севера Тюменской области по государственным программам «Переселение из районов Крайнего Севера».
Строительство микрорайона началось в 2010 году, участок земли за Тюменской объездной автодорогой между Чернышевским и Московским трактами. Ямальский-2 располагался ближе к Московскому тракту. Микрорайон разрастался и со временем стал называться Тюменская Слобода, однако если заглянуть в 2ГИС микрорайон Ямальский-2 все еще будет обозначен на карте. Сегодня Ямальский-2 скорее квартал в рамках более крупного микрорайона Тюменская Слобода.
Позднее к Тюменской Слободе присоединились свободные земли, относящиеся к деревне Дударева. Эта часть Слободы, расположенная ближе к улице Московский тракт. Также микрорайон рос в сторону Червишевского тракта до района, где находится коттеджный поселок Комарово.
Стоит отметить, что новостройки, расположенные на землях деревни Дударева территориально к ней и относятся, остальные новостройки имеют городскую прописку.
Инфраструктура
С 2019 года в Слободе появляются важные инфраструктурные объекты. Например, детский сад «Умка», начинается строительство филиала поликлиники №5 (открыта в 2021 году). В 2022-2023 году появляются два корпуса гимназии №4, детский сад №95.
Объекты торговой и развлекательной инфраструктуры появляются раньше. Поскольку активное развитие микрорайон пришлось на период, когда девелоперы стали проектировать первые этажи жилых домов под коммерческие помещения, то недостатка в магазинах кафе, ПВЗ, аптеках прачечных, детских центрах здесь нет. Малый бизнес активно заходит в новый микрорайон, насыщая его инфраструктурой и добавляя бытового комфорта жителям.
В микрорайоне есть большой фитнес-центр с бассейном «Академия спорта», а также множество более мелких фитнес студий.
Социальное окружение
Бурное развитие микрорайона совпало с расцветом ипотечных программ господдержки семей. Большое количество квартир в новостройках здесь приобреталось по таким программам, поэтому в Слободе поселилось много молодых семей, строительство новых детских садов и школ, которые находятся в шаговой доступности, этому способствовало. Микрорайон начал свое развитие с жилья для северян, эта тенденция сохранилась и в последующие годы. Люди с севера Тюменской области полюбили этот район за его современность, широкие бульвары, продуманную урбанистику. По отзывам многих северных клиентов, район подкупает именно этим. Многие северяне отмечают, что в их родных городах нет таких современных кварталов, и Тюменская Слобода - это именно тот жизненный комфорт, который они искали.
Инвестиционная привлекательность
Доступные цены привлекали и инвесторов, позволяя реализовать схему когда квартира сдается в аренду и платит ипотеку сама за себя.
Район нельзя отнести к самым востребованным в плане аренды, предложений по аренде здесь всегда много. Однако, спрос на аренду всегда есть благодаря умеренным арендным ставкам и тому, что это новые дома с современным благоустройством.
Ситуация с продажей квартир на вторичном рынке неоднозначная. Конкуренция высокая, продавцы конкурируют не только друг с другом, но и с девелоперами. Строящихся жилых комплексов здесь еще много, микрорайон продолжает расти.
Застройщики со своей стороны предлагают различные инструменты покупки: рассрочки, субсидированные ставки как по семейной, так по обычной ипотеке. Вторичному рынке недоступны ни программы господдержки, ни рассрочки, ни субсидирование рыночной ипотечной ставки. Конечно, это характерно для вторичного рынка в целом. Однако, в старых районах и в центре города, предложение на рынке новостроек не такое широкое и покупатель активнее смотрит на вторичный рынок, а в Тюменской Слободе недостатка в новостройках нет, продавец вторички чаще может конкурировать качеством ремонта и ценой.
Рост цен на недвижимость в Тюменской Слободе совпадает с общей динамикой цен на рынке, не опережает и не отстает. Тюменская Слобода район со средним уровнем цен на рынке недвижимости Тюмени. Оценить уровень цен в новостройках Тюмени помогут топы недорогих квартир на февраль 2026 года
Транспортная доступность
Район может похвастаться хорошими дорогами, большим количеством маршрутов общественного транспорта, позволяющим добраться в любой конец города. До центра города можно добраться за 15-25 минут на автомобиле и 40-60 минут на общественном транспорте.
Построены развязки въезда и выезда в/из микрорайона со стороны кольцевой автодороги, и со стороны Московского и Червишевского трактов.
Кольцевая автодорога позволяет быстро добраться до любого района на автомобиле.
Однако, пробки в час пик здесь не редкость.
Район не прилегает к центру городу, а значит при движении в центр придется проехать через другие спальные районы. По направлению к центру города улицы Московский и Червишевский тракт соединяются и ведут к широкополосному, но все таки к единственному мосту по улице Мориса Тореза. По этому мосту в час пик будут ехать жители нескольких крупных спальных районов, не только Тюменской Слободы.
Впрочем, пробки - это неизбежность для любого крупного города, даже живущие в центре Тюмени не могут их избежать.
Также стоит отметить, что ведутся обсуждения по поводу строительству еще одной транспортной магистрали, которая соединит Тюменскую Слободу с центром города, но конкретных сроков и плана проекта в открытом доступе пока нет.
Перспективы развития
В Тюменской Слободе строят многие девелоперы, на многих выкупленных застройщиками землях стройки еще даже не начались. Значит микрорайон будет продолжать расти ближайшие 5-7 лет, что потребует расширение текущей инфраструктуры, нагрузка на которую увеличивается. Та часть Тюменской Слободы, где у жителей районная прописка, со временем войдет в состав города. Расширение границ города прогнозирует до 2040 года. Стоит отметить, что уже строятся новые районы, расположенные за Слободой. Активно развивается направление Московского тракта, а непосредственно за Слободой растет новый микрорайон Комарово парк.
Смотрите также видео обзор района Тюменская Слобода
Комарово парк: и парк и район
Тюменская Слобода разрастается вширь, а вот вглубь, пожалуй, перестала расти. Границы района заканчиваются 38 га зеленого массива, где благоустроен новый городской парк, который официально открыли в конце 2025 года. Именно парк разделяет два современных микрорайона: Тюменская Слобода и Комарово парк.
Парк - объект инфраструктуры и центр притяжения для обоих микрорайнов.
К слову, благоустройство парка курировал мэр города. При проектировании были учтены недочеты уже существующих городских парков, а именно, нехватка точек общепита и другой социально-развлекательной инфраструктуры.
Со стороны микрорайона Комарово парк прямо у зеленого массива появится масштабный банный комплекс.
История Комарово парк и отличия от Тюменской Слободы
Микрорайон развивается с 2020 года и позиционируется как эко-район. Он окружен 3 зелеными массивами, один из которых собственно и есть Комарово парк. Здесь уже есть сданные ЖК и живут люди.
Особенность микрорайона в том, что изначально земля принадлежала одной компании-девелоперу, которая разработала мастер-план развития данной территории. Уже после компания-собственник продавала земли другим девелоперским компаниям для реализации их собственных проектов застройки.
Однако все проекты должны быть согласованы с главным собственником и соответствовать мастер плану. Например, микрорайон рассчитан на 40 тысяч жителей и проекты, которые здесь строятся, должны учитывать эти нормы. На практике это значит, что девелопер не может на своем участке земли построить максимальное количество 25-этажных свечек, чтобы получить максимальную прибыль от вложенных в землю средств. Такой проект не будет согласован.
Именно поэтому вся застройка здесь разноэтажная, единичные башни присутствуют как доминанты архитектурной композиции и вид из них действительно впечатляющий, поскольку нечем не перекрыт.
Такая концепция выгодно отличает Комарово парк от Тюменской Слободы.
Также в Комарово Парк работает одна управляющая компания для всех домов района. УК «Комарово Парк» управляется главным собственником. Обычно у каждого застройщика своя УК, здесь история не типичная.
Несмотря на то, что район расположен дальше Тюменской Слободы, однако район полностью относится к городу, а значит прописка будет городской.
Инфраструктура
С инфраструктурой здесь безусловно сложнее, она еще в процессе развития. Конечно, здесь также много коммерческих помещений, поэтому магазины аптеки, ПВЗ, пекарни, парикмахерские и все остальное, что обычно развивает малый бизнес - в избытке.
Однако, своей школы, поликлиники, детского сада в этом районе пока нет.
Комарово парк пользуется инфраструктурой Тюменской Слободы, ехать до которой 5 минут. Вопрос со школой решается в данный момент школьным автобусом. Многие жители микрорайона находят это удобным.
Школу и детский сад должен построить город, при условии что будет зарегистрировано достаточное количество детей в этом районе.
Однако, застройщики заинтересованы в скорейшем появлении школы, поэтому разговоры о строительстве школы в коллаборации города и девелоперов активно ведутся.
Земельные участки под инфраструктурные объекты запроектированы мастер-планом и их расположение известно.
Дороги внутри района и подьезды к некоторым ЖК в процессе развития, на некоторых участках пока уложены бетонные плиты на период активной стройки.
Социальное окружение
Социальное окружение района такое же как и в Тюменской Слободе. Много жилья здесь приобретается благодаря программам господдержки для семей. Комарово парк уже имеет репутацию спокойного семейного района.
Транспортная доступность
В данный момент выезд из района будет проходить через Тюменскую Слободу, далее по тем же маршрутам из Тюменской Слободы в центр города или по кольцевой дороге в любой другой конец города. Со стороны улицы Червишевский тракт, район Комарово парк в последствии должен соединиться с кварталом НовоКомарово.
Остановки общественного транспорта по главной улице Фармана Салманова, которая проходит через всю Тюменскую Слободу и заканчивается в Комарово парк, уже запущены. Ко всем маршрутам из Тюменской Слободы можно смело добавить 5-10 минут и станет понятно сколько займет дорога до центра города: 30 минут на автомобиле и чуть более часа на общественном транспорте, в час пик возможно и дольше.
Инвестиционная привлекательность и перспективы развития
Инвестиции в Комарово Парк сейчас оправданы, так как цены во многих ЖК пока ниже чем в Тюменской Слободе, хотя проекты которые непосредственно граничат с самим парком по стоимости могут превышать цены микрорайона-соседа.
Однако стоит отметить что это инвестиции не быстрые, горизонт вложений от 10 лет. Именно такой период закладывается на бурный рост микрорайона. Если рассматривать покупку квартиру здесь на будущее детям - то это вполне оправданная инвестиция. Популярность Комарово парк растет, в будущем этот уникальный район станет одним из лучших спальных районов города в единении с природой и без присущей другим районам густонаселенности.
Смотрите также видео обзор района Комарово Парк
Плюсы и минусы районов Тюменская Слобода и Комарово парк
Плюсы Тюменской Слободы
- Современный облик без старого жилого фонда, продуманная урбанистика
- Развитая инфраструктура - поликлиника, детские сады и школы
- Большой выбор проектов и застройщиков, разный класс жилья и разнообразие планировочных решений
- Большой парк в шаговой доступности
- Уровень цен, позволяющий найти варианты для разного кошелька
- Развитая транспортная сеть
- Отзывы жителей района преимущественно положительные
Минусы Тюменской Слободы
- Район не граничит с центром города, пробки в час пик
- Относительно высокая конкуренция для продавцов и арендодателей на вторичном рынке недвижимости
- Район продолжает расти, много строительных площадок, шум может причинять неудобство жителям некоторых ЖК
Плюсы Комарово парк
- Эко-локация, окруженная зелеными массивами
- Контролируемая и предсказуемая плотность застройки
- Уровень цен варьируется, есть проекты с уровнем цен чуть ниже среднерыночных
- Много проектов застройки граничат с лесом
- Новый микрорайон без старого жилого фонда, широкие проспекты, небольшое количество "высоток"
- Отзывы жителей микрорайона положительные
Минусы Комарово парк
- Инфраструктура в процессе развития, нет школ и детских садов в шаговой доступности
- Активное строительство в течении ближайших 10 лет, что может причинять дискомфорт текущим жителям
- Относительная удаленность от центра города, пробки в час пик
В обоих районах застройку ведут многие тюменские девелоперы, проконсультируйтесь с профессионалами рынка недвижимости, чтобы узнать о всех нюансах и выбрать квартиру, которая станет идеальной именно для вас.
Присоединяйтесь к нашему Telegram каналу о новостройках Тюмени, там регулярно публикуем актуальные предложения на рынке недвижимости Тюмени, скидки и акции застройщиков, а также обзоры на ЖК и районы города
Официальные партнеры всех застройщиков Тюмени
Работаем без комиссии для покупателя
Баширова Ксения: ☎️+7(919)952-5227
Баширов Евгений: ☎️+7(982)900-4555
Продаем недвижимость уже 17 лет - поможем переехать в Тюмень, сделаем подборку вариантов, Обсудим плюсы, минусы, варианты для себя и для инвестиций
Вступайте в наш канал в Max