Основным источником информации для потенциальных покупателей является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако, с 1 марта 2023 года сведения о собственниках-физических лицах в выписках, заказываемых третьими лицами, скрыты. В связи с чем, в сегодняшней статье будут мои рекомендации по проверке земельного участка перед покупкой.
1. Запросите у продавца полную выписку из ЕГРН, полученную им через портал Госуслуг или МФЦ. Она должна быть свежей (не более 3–5 дней на дату ознакомления).
2. Проверьте раздел «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там могут быть указаны:
- Ипотека (залог): участок находится под обеспечением кредита.
- Арест: наложен судом или судебными приставами. Сделка с таким участком невозможна.
- Аренда: если участок сдан в долгосрочную аренду, вы станете арендодателем, но не сможете свободно пользоваться землей.
- Сервитут: право ограниченного пользования (например, через ваш участок должны ходить соседи или проложена дорога).
3. Проверьте категорию земель и вид разрешенного использования. Это критический аспект, определяющий, что именно вы сможете построить на участке.
4. Проверьте не входит ли участок в ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Сделать это можно изучив Публичную кадастровую карту, включив слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Запросите у продавца (или в местной администрации) Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это самый важный документ: в нем указано «пятно застройки» — то есть реальное место на участке, где разрешено строить. Если ГПЗУ пустой или все поле заштриховано — строить нельзя.
Низкая цена часто объясняется тем, что участок попадает в «невидимую» зону, где строительство запрещено или ограничено. Примеры ЗОУИТ:
- Охранные зоны трубопроводов (газ, нефть).
- Охранные зоны ЛЭП.
- Водоохранные зоны.
- Зоны охраны объектов культурного наследия (согласно позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в постановлении, упомянутом в практике, включение в такие зоны может сделать строительство невозможным).
5. Убедитесь, что цена не слишком занижена. Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Если цена сделки ниже кадастровой стоимости более чем на 20-30%, налоговые органы могут начислить налог исходя из кадастровой стоимости.
В случае банкротства продавца в течение 3 лет после сделки, финансовый управляющий может оспорить продажу как «сделку с неравноценным встречным исполнением» (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Участок заберут в конкурсную массу, а вы останетесь в очереди кредиторов.
6. Проверьте продавца.
- Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в базе арбитражных дел.
- Проверьте продавца на сайте ФССП. Большие долги — риск ареста участка прямо в процессе регистрации сделки.
- Если участок приобретен в браке, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу.
Пусть все ваши приобретения будут удачными!