Застройщики Новосибирска заплатят налоги без доходов — адвокат Золотовская оценила предложение ФНС

Активное обсуждение инициативы Федеральной налоговой службы (ФНС) началось в декабре 2025 года. Именно тогда фискальный орган предложил начислять налог на прибыль уже на дату введения жилого дома в эксплуатацию, даже если значительная доля квартир остается непроданной. Юлия Золотовская, партнер юридической фирмы «Гребнева и партнеры», прокомментировала инициативу специально для БФМ-Новосибирск и подчеркнула негативные последствия такого подхода. По ее мнению, застройщики будут вынуждены платить налоги задолго до момента поступления реальных денежных потоков от продажи недвижимости. Для многих компаний, у которых остаются значительные объемы непроданных объектов после завершения строительства, такая ситуация создаст чрезмерную финансовую нагрузку. «В проектах, где после ввода дома сохраняется значительный объём непроданногожилья, налоговая нагрузка становится особенно чувствительной. Сумма налога можетбыть существенной и, что принципиально важно, единовременной. Ее необходимоуплатить сразу, не имея при этом поступлений от будущих продаж», — отмечает Юлия Золотовская. По логике налогового органа, квартиры, оставшиеся у застройщика после сдачи дома, рассматриваются как имущество, приобретенное за счет средств дольщиков, и подлежат включению в доход компании по рыночной стоимости уже на этапе ввода здания в эксплуатацию. Однако эта позиция игнорирует реальную структуру финансирования большинства девелоперских проектов, включая банковское кредитование, использование собственных средств инвесторов и прочие формы привлечения капитала. «Большинство девелоперских проектовфинансируются не только за счёт средств дольщиков. Как правило, используютсябанковское проектное финансирование, собственные средства группы, займы. Приналичии нескольких источников финансирования утверждение о том, что непроданныеквартиры получены бесплатно, требует детального подтверждения расчетами идокументами», — подчеркивает налоговый адвокат. Кроме того, возникает проблема возможного двойного налогообложения при дальнейшей реализации оставшихся квартир. Если налог уже будет рассчитан исходя из оценочной стоимости на момент сдачи дома, последующие сделки купли-продажи потребуют тщательного учета всех расходов и корректировки налогооблагаемой базы. «Необходим предметный анализ конкретного проекта: источников финансирования,структуры затрат, кредитных и заемных обязательств, формирования себестоимости ифинансового результата, а также налоговой модели при будущей реализациинепроданных квартир», — считает эксперт. Для успешной защиты своих интересов эксперты рекомендуют девелоперам заранее проводить юридический анализ конкретных проектов, учитывая особенности их финансирования, затраты и будущие налоговые обязательства. Только глубокий и объективный анализ позволит избежать необоснованной налоговой нагрузки и защитить бизнес от излишних финансовых потерь. Практика бюро «Гребнева и партнеры» показала, что именно на начальном этапе — при анализе финансовой модели девелоперского проекта и структуры его финансирования — можно заложить аргументацию, которая окажет значительное влияние на дальнейший диалог с налоговыми органами и позволит защитить бизнес от избыточной фискальной нагрузки. Фото: @freepik с сайта Freepik.com ]]>