Механизм эскроу, хорошо знакомый по рынку жилья, могут распространить и на коммерческую недвижимость. Разбираем плюсы и минусы такого подхода.
На рынке коммерческой недвижимости активно обсуждается возможность внедрения механизма эскроу-счетов по аналогии с жильем. Это значит, что деньги инвесторов (покупателей площадей на этапе строительства) будут храниться на специальном счете и перейдут застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. Идея вызывает споры.
Аргументы «за»:
1. Защита инвесторов. Это главный плюс. Покупатель коммерческих площадей (офиса, магазина) будет уверен, что его деньги не пропадут, если у девелопера возникнут финансовые трудности.
2. Повышение доверия к рынку. Прозрачность финансирования привлечет более широкий круг частных и институциональных инвесторов, которые раньше боялись рисков долевого участия.
3. Очищение рынка. Как и в жилье, эта мера может вывести с рынка недобросовестных и финансово слабых застройщиков, оставив только надежных игроков.
Аргументы «против» и риски:
1. Рост стоимости проектов. Девелопер лишается оборотных средств на время строительства. Ему придется брать более дорогие банковские кредиты, что увеличит финальную стоимость квадратного метра для покупателя.
2. Сложность проектов. Коммерческая недвижимость часто строится «под конкретного арендатора» с уникальной планировкой. Механизм эскроу, жестко регламентированный, может усложнить и замедлить такие сделки.
3. Не для всех сегментов. Для крупных индустриальных парков или проектов, финансируемых за счет предварительной аренды от якорного клиента, эта мера может быть избыточной.
Как сообщает РБК со ссылкой на профильные ассоциации, большинство крупных девелоперов готовы к диалогу об эскроу, но настаивают на гибких условиях и переходном периоде. Главное — найти баланс между защитой прав инвесторов и сохранением экономической целесообразности проектов.
Внедрение эскроу в 2026 году возможно, но, скорее всего, в пилотном режиме или для определенных типов объектов. Это серьезный шаг, который навсегда изменит правила финансирования в девелопменте.