В России в этом году существенно снизится спрос на покупку квартир по программе «Семейная ипотека». В ожидании ужесточения условий выдачи семьи поторопились с покупкой в ноябре-декабре и раньше реализовали спрос 2026 года, считает основатель Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Однако причина вовсе не в ограничении «одна семья — одна ипотека», а в других, которые пока не приняты, считает эксперт.
Почему россияне поспешили взять семейную ипотеку
— 1 февраля вступили в силу новые правила выдачи семейной ипотеки. Одно из основных изменений: одна семья — один льготный жилищный кредит. Как это повлияет на объемы ипотечного кредитования, учитывая, что госпрограммы сегодня — основной драйвер этого рынка?
— Объемы льготного ипотечного кредитования сократятся. Но основная причина не в этих изменениях. Новые правила фактически направлены на запрет двукратного использования семьей одной и той же льготы. Например, когда один из родителей приобретал квартиру для семьи, а другой помогал по субсидированной ставке приобрести жилье кому-то из близких родственников или друзей. Это оформлялось как поручительство, тот человек привлекался как созаемщик, но фактически, как правило, оплачивал ипотеку. Теперь эта схема блокируется. Но таких сделок на рынке было немного — меньше одного процента от всего объема.
На мой взгляд, основной всплеск спроса был связан с другими изменениями, которые активно обсуждались в прошлом году. Одно из них — переход на систему субсидирования, при которой процентная ставка будет зависеть от количества детей: 12% — если ребенок в семье один, 6% — если два и еще ниже для семей с тремя и более детьми. Эта тема активно «раскачивалась» в информационном поле.
И, учитывая, что большая часть потенциальных покупателей новостроек по льготной ипотеке – это семьи с одним ребенком, многие решили перестраховаться, форсировали покупку и реализовали спрос будущих периодов в ноябре-декабре, опасаясь таких возможных изменений.
Вторая тема, которая также обсуждалась — предложение ограничить возможность приобретения жилья в новостройках, в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга, по льготным ставкам для людей, которые в этих регионах не живут. На фоне этих двух предложений возник ажиотаж, и покупатели сделали подарок застройщикам. Но за этой опережающей реализацией спроса логично последует охлаждение. Поэтому я ожидаю существенного сокращения количества сделок.
Что будет со спросом на ипотеку в 2026 году
— Насколько может уменьшиться спрос?
— По сравнению с аналогичными месяцами 2025 года сокращение может быть на 15-20%, а то и на 30%. Многое будет зависеть от ключевой ставки. Хотя, если инициативы, о которых я сказал, снова начнут активно обсуждать, это может снова стать рычагом к временному стимулированию спроса, и тогда такого существенного падения не будет.
Но, если эти вопросы закрыты, оно однозначно произойдет и дополнительно осложнит положение застройщиков. Тем более, для покупателей становится все более очевидно, что цены на первичном рынке сильно завышены.
И прежде всего за счет льготной ипотеки: за счет дешевых кредитов удается продавать новостройки значительно дороже их реальной стоимости.
— Какие признаки говорят об этом завышении?
— Компания продает квартиры в строящемся доме. А рядом стоит такое же здание, уже возведенное этой же компанией, и там аналогичные квартиры на «вторичке» стоят на 20-30% дешевле. Причем уже с отделкой и мебелью. Эта разница на рынке есть, она заметна и показывает, что цены завышены. Безусловно, это снижает спрос на строящееся жилье.
Сейчас охлаждение спроса на льготную ипотеку дополнительно обострит ситуацию с недостаточным наполнением эскроу-счетов, что повысит для застройщиков стоимость проектного финансирования. Она уже оказывает большое давление и приводит к просрочкам сдачи домов. Рабочая сила растет в цене, ее не хватает, инженерные системы, включая чиллеры, вентиляционное, обогревающее оборудование, лифты и так далее, подорожали из-за геополитической ситуации.
— С начала 2026 года еще и отменили мораторий на штрафы для застройщиков за задержку ввода жилья. Какие последствия будет иметь это решение?
— Понятно, что это тоже не пойдет на пользу отрасли, но спрос, как ни странно, стимулирует. Раньше у покупателей не было гарантий, что их проекты будут своевременно завершены, а сейчас это существенные штрафные санкции по федеральному закону №214. У покупателей будет ощущение, что у них есть гарантии.
Правда, если положение застройщиков продолжит ухудшаться, никто не мешает правительству опять пролонгировать отмену штрафов в этом году.
Кроме того, например, за нарушения сроков в этом году, с учетом работы судебной системы, выплаты неустоек могут начаться не раньше осени-зимы 2027-го — пока пройдут все инстанции и взыскание. Так что положение отрасли это особо не осложнит.
Но этот фактор окажет лишь небольшую поддержку. В целом я ожидаю сокращения объемов продаж жилья в новостройках.
Как изменятся цены на первичное жилье
—Будут ли застройщики корректировать ценовую политику с учетом охлаждения спроса?
—Эта коррекция уже происходит. Другое дело, что вы никогда не увидите ее в публичном пространстве. Если застройщики начнут открыто говорить, что цены падают, это еще больше обвалит спрос. Им гораздо выгоднее продолжать декларировать увеличение стоимости на 0,5-1,5% ежемесячно.
Но при этом, если посмотреть на реальные цены по заключенным сделкам, видно, что они растут темпами гораздо ниже инфляции.
Общий рост в статистике обеспечен теми 30% сделок, где применяются рассрочки: в них уже входит процентная ставка за период выплаты. То есть цена продажи там завышена на 30-40% и больше. На самом же деле, если сравнивать, например, ноябрь 2025 года с тем же месяцем 2025-го, реальные цены продаж изменились крайне мало — рост цен вдвое ниже инфляции. По крайней мере, такая картина наблюдается в Москве. Полагаю, такая динамика продолжится.
— Банковские ставки постепенно снижаются вместе с ключевой. Когда подтянется рыночная ипотека?
— Раньше осени это маловероятно. В период роста ставок рыночная ипотека перестала пользоваться спросом, когда предложения в банках были на уровне 16%. И, пока ипотечная ставка не опустится ниже 16%, вряд ли стоит ждать какого-то оживления спроса.
Выйдет ли из стагнации вторичный рынок
— Соответственно, никакого роста на вторичном рынке пока не будет?
— Вторичный рынок продолжит находиться в стадии стагнации. Никакого реального роста цен на нем не будет. Как максимум готовые квартиры будут дорожать темпами, близкими к инфляции, но скорее всего ниже.
На вторичном рынке доля ипотеки сегодня составляет 20%, все остальное — это сделки альтернативного характера, то есть обменные. Тех, кто готов купить свое первое жилье под 21-22% годовых, очень мало.
— Вместе с введением более строгих правил выдачи семейной ипотеки Минфин упростил рефинансирование комбо-ипотеки: теперь будут учитывать обе части кредита: как льготную, так и рыночную. Насколько ощутимой может быть выгода для заемщика от пересмотра процентов?
— В рамках льготного финансирования по «Семейной ипотеке» есть лимиты по стоимости квартир — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей — для остальных регионов. Соответственно, если заемщик покупает жилье дороже, и ему не хватает собственного взноса, он берет кредит по рыночной ставке. И условия по ней для клиента непрозрачны. Та ставка, по которой банки считают этот остаток, часто ничего общего с рыночной не имеет — обычно она выше.
Но дело в том, что и перерасчет по новым правилам будет таким же непрозрачным. Он был бы понятнее, если бы процедура расчета этой части была нормативно прописана ЦБ. Но такого нет. В результате, скорее всего, ставка по рыночной части окажется выше, чем та, что банк выдает полностью без льгот. Но для заемщика это неочевидно, потому что он видит общие условия.