На днях мы рассказывали о том, как тренд закрытия заведений общепита сказался на Самаре. Но это не единственный сектор, которому в 2026 году предстоят непростые времена. В областной столице в прошедшем году трафик в ТЦ снизился на 5-10%.
«МК в Самаре» посмотрел, какие ТЦ и крупные офисы выставлены в Самаре на продажу и попросил оценить ситуацию врио министра промышленности и торговли Самарской области Дениса Гуркова и управляющего директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского.
«Айсберг» – лишь вершина айсберга
«Ледники растают — восполнится Иордан», — пел известный рэпер*. В Самаре свои «ледники» тоже тают: один из старейших торговых центров города, «Айсберг», выставлен на продажу.
На популярном сайте объявлений мы наткнулись на предложение о продаже одного из знаковых для Самары торговых центров. ТЦ «Айсберг» действует с 2000-х годов, и сейчас за здание площадью 7560 м² просят 550 млн рублей.
Внутри располагается несколько популярных ресторанов — «Пеpчини», «Русико», кафе «Кэрри» и Ferma, Harat’s Pub. На пятом этаже работает детский развлекательный центр — парк чудес «Галилео». Рядом Московское шоссе – одна из главных магистралей города. В пешеходной доступности остановки общественного транспорта (более 30 маршрутов).
История «Айсберга» отражает трансформацию постсоветской России. В 1974 году на месте снесенных дореволюционных бараков появилось большое современное здание НИИ подшипниковой промышленности. НИИ действовал до 1995 года, когда по итогам эпохи приватизации и распада завода ГПЗ-4 перешёл в руки самарских бизнесменов Вячеслава Автаева и Сергея Сысоева. Со второй половины 1990-х здесь размещался оптовый рынок, где бурлила «дикая» торговля из металлических клеток, собирали сотни тусовщиков культовый ночной клуб «Айсберг» и модный BarDuck, развивалась сотовая компания СМАРТС. Со временем объект эволюционировал в полноценный торговый центр с якорными арендаторами: супермаркетом, фитнес-центром, магазинами одежды и электроники.
Как сказано в объявлении, здание на 99% сдано в аренду, однако собственник все-таки выставил на продажу объект, стабильно генерирующий прибыль.
Что продают в Самаре сейчас?
«МК в Самаре» посмотрел, какие еще крупные здания сейчас продаются в городе. Лидером по стоимости стало нежилое здание напротив Загородного парка площадью 8411 м² с подземной парковкой — его продают аж за 850 млн рублей.
Наше внимание привлек и многострадальный ТЦ «Самолет» на Московском шоссе. Продавцом выступает X5 Group, а цена объекта площадью 31 546,4 м² недавно выросла до 714 млн рублей. За четыре месяца торговый центр подорожал на 14 млн — в сентябре его предлагали за 700 млн. Судя по всему, это те самые 2%, на которые с января вырос НДС.
За шестиэтажное здание в стиле конструктивизма площадью 9 674 м² на Красноармейской улице близ площади Куйбышева ПАО «Ростелеком» сейчас хочет 600 млн рублей. Для сравнения, другой известный объект поблизости — Дом Промышленности более 20 000 м² — продали почти вдвое дешевле.
В целом, в разных районах города выставлено на продажу множество объектов коммерческой недвижимости с большим разбросом цены за квадратный метр. Например, за 175 млн рублей можно приобрести новеньки супермаркет «Перекрёсток» площадью 1837,8 м² на пересечении Пензенской и Дачной.
Падение главного амфитеатра Самары
Переход крупного ТЦ от одного собственника к другому — это, как правило, инвестиции в его обновление, пересмотр концепции, ребрендинг, что приводит к оживлению интереса к нему со стороны горожан. Но есть и другие примеры.
Торговый комплекс «Колизей» был долгостроем, и в советские времена прогулки школьников по его железобетонному каркасу несколько раз заканчивались трагически. По проекту 1974 года это был огромный рынок, но открылся уже как ТЦ и сразу завоевал большую популярность. Однако он отработал значительно меньше заложенного ресурса и в итоге оказался снесен. Такие случаи — скорее исключение.
«Колизей» открыл свои двери 15 ноября 1994 года и долгое время был одним из узнаваемых торговых комплексов Самары. Закат ТЦ начался в 2014 году, когда его приобрела группа компаний «Виктор и Ко», подконтрольная известному самарскому предпринимателю Виктору Суркову.
Стоит вспомнить и любимую многими «Самарочку», находившуюся напротив ЦУМа «Самара». Торговый центр принадлежал компании «Самарский деловой мир», однако со временем исчез с карты города — на его месте появились торговые павильоны, изменившие привычный облик этой части центра.
Еще один интересный пример — ТЦ «Московский» на 18-м километре Московского шоссе. В 2021 году торгово-развлекательный комплекс сменил формат и название: ТРК «Московский» стал LETOUT, первым в регионе аутлет-моллом со специализацией на продаже брендовых товаров со скидками.
Безопасность и ответственность или опасность и безответственность?
Возможно, продавать ТЦ собственников заставляют не только большие затраты на содержание, но и тот факт, что это довольно высокорисковый бизнес.
Трудно найти самарца, который не помнил бы события, произошедшие в «Парк Хаусе» в 2011 году. 15 декабря около 21:00 в торговом центре на эскалаторе, находившемся в нерабочем состоянии, погибла 42-летняя сотрудница «Парк Хауса» Ольга Новичкова. Женщина не смогла перешагнуть через дыры, образовавшиеся после снятия ступеней, и провалилась, оказавшись между рамой и лентой траволатора. После падения её затянуло в движущийся механизм.
В это время в торговом центре находилось множество посетителей, занятых выбором новогодних подарков. Ольга Новичкова скончалась у них на глазах.
«Парк Хаус» — один из старейших торговых центров Самары, который находится на пересечении Московского шоссе и улицы XXII Партсъезда. Первая очередь комплекса была открыта в 2002 году, вторая — в 2005 году. Общая площадь трёхэтажного здания составляет 55 тыс. кв. м.
В 2016 году произошел новый инцидент: во время электромонтажных работ обрушилась часть потолка над магазином «U.S. POLO ASSN.» и рестораном «Васаби». К счастью, тогда никто не пострадал.
Выходит, что торговые центры — это и ответственность перед посетителями, и большие вложения в безопасность. Помните пожар в ТРК «Зимняя вишня» в 2018 году? Тогда погибли 60 человек. В Самаре, к счастью, трагедий такого масштаба не было.
Отметим, что многоярусные парковки и балконы действующих ТЦ, и, тем более, полупустых — это риск для подростков, которые любят «зависать» на крышах и многоярусных автостоянках. Например, с крыши здания торгового центра InCube уже падал подросток. А на парковке «Гудка» автомобили не раз «улетали» с винтовых спусков.
По мере оттока арендаторов денежный поток сокращается, а риски и затраты на поддержание безопасности остаются актуальными и от года к году точно не снижаются.
Самара — «купеческая столица» или рынок пузырей?
По итогам 2024 года Самара в очередной раз заняла первое место среди городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями: на 1000 жителей здесь приходится 753 кв. м, подсчитали аналитики CORE.XP. Таким образом, город окончательно превратился из одного из крупнейших промышленных центров СССР в «купеческую столицу» современной России.
Однако, похоже, этот процесс может идти и в обратном направлении, считают эксперты как в России, так и за рубежом. Волна изменений, а именно падения популярности моллов и их закрытия, с небольшой задержкой, видимо, приходит и в Самару. Но из-за того, что город лидирует по числу торговых центров и их суммарной площади, последствия для экономики и социальной сферы могут оказаться особенно ощутимыми. Вплоть до превращения некоторых объектов в так называемые «ТЦ-призраки».
Термин Dead Mall (с английского – «мертвый торговый центр»), также известный как «ТЦ-призрак», обозначает торговый центр с крайне высоким процентом пустующих площадей и/или очень низким потоком посетителей. По мнению экспертов, объект может считаться «мертвым», даже если вакантность арендных помещений превышает 30-40%.
Любые глобальные потрясения — от природных катаклизмов и пандемий до экономических и политических кризисов — напрямую отражаются на выживаемости торговых центров. На ситуацию также сильно влияют изменения транспортной инфраструктуры, сдвиги в потребительских предпочтениях, рост конкуренции и стремительный бум электронной коммерции (прим. – резкий и масштабный рост покупок и продаж товаров и услуг через интернет).
Однако внешние факторы — лишь часть проблемы. Часто упадок ТЦ объясняется внутренними ошибками: неправильной локацией, устаревшей инфраструктурой, слабым управлением и неактуальной концепцией.
Хочешь выжить - меняйся
В ноябре 2025 года в министерстве промышленности и торговли Самарской области прошло отраслевое совещание. Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский отметил, что общественные зоны в крупных самарских торговых центрах возникли одними из первых в стране и успешно развиваются до сих пор.
Современные торговые центры уже давно перестали быть просто «рынками под крышей». Конкуренция с маркетплейсами, которые позволяют заказывать товары онлайн с возможностью примерки и возврата, а также последствия эпидемии COVID-19 и ухода крупных мировых брендов из России, заставили владельцев переосмыслить формат своих площадок.
Кроме того, торговые центры выполняют важную социально-экономическую функцию: они создают рабочие места, приносят налоговые поступления и становятся площадками для значимых мероприятий — от ярмарок вакансий до благотворительных акций.
Эксперт в области управления недвижимостью, экс-управляющий ТЦ МЕГА Теплый Стан и Мега Екатеринбург Айше Агекян, рассказала, что раньше, когда прогулочный трафик (прим. ред. – людей, которые приходят в торговый центр ради прогулки, времяпровождения, а не за покупками) составлял всего 6-8%, ситуация уже казалась критической, а сейчас этот показатель достиг 30%. По её словам, необходимо работать каждый день так, будто на дворе кризис, чтобы быть готовыми к любым вызовам в будущем, и проактивная позиция здесь крайне важна.
Мнения экспертов: осторожный оптимизм
«МК в Самаре» попросил врио министра промышленности и торговли Самарской области Дениса Гуркова оценить состояние и перспективы рынка торговых центров в регионе, влияние маркетплейсов и онлайн-торговли, а также рассказать о мерах, которые предпринимаются для адаптации отрасли к меняющимся потребительским привычкам.
— Как Самарская область выглядит на фоне других регионов по уровню обеспеченности торговыми площадями?
— В Самарской области работает более 350 торговых центров, из них в Самаре — 89, включая 13 крупных. По итогам 2025 года нормативы обеспеченности торговыми объектами жителей выполнены: это и стационарные объекты, нестационарные, ярмарки и рынки. Это говорит о сильной инфраструктуре, которая обеспечивает высокий уровень доступности торговли на душу населения — значительно выше средних показателей по стране.
— Насколько критичны для крупных ТЦ региона наступление маркетплейсов, снижение покупательной активности и другие факторы?
— Вызовы есть. В 2025 году трафик в ТЦ снизился на 5–10%, как и по России в целом, из-за перехода на маркетплейсы и онлайн-продажи (особенно электроника и одежда). Агрессивная реклама онлайн-платформ усиливает эффект. Однако это не критично для ТЦ с развлечениями и общепитом — там растет время пребывания, трафик и средний чек, особенно среди посетителей с семьями и молодежи. Прогноз на 1 квартал 2026 года — 85% от уровня 2025-го, но трансформация в многофункциональные пространства поможет адаптироваться.
— Насколько оправданны опасения самарцев, что тренд на закрытие моллов ударит по городу сильнее, чем по другим миллионникам, с учетом лидерства Самары по объему торговых площадей?
— Ситуация контролируема. Мы лидируем по числу ТЦ, и это создает конкуренцию. Сильная обеспеченность ТЦ — это преимущество: она сохраняет рабочие места и выбор для жителей. Главное — диверсификация: ТЦ, фокусирующиеся на эмоциях, отдыхе и услугах, устойчивы.
— Участвуют ли региональные власти в смягчении этого тренда? Какие меры предпринимаются?
— Да, мы активно участвуем. Министерство провело совещание с представителями ТЦ, рекомендовав предоставить данные по эффективности налоговых льгот. На основе анализа подготовим предложения по поддержке арендодателей — собственников недвижимости. Это включает возможные налоговые меры, стимулирование трансформации ТЦ в универсальные пространства и партнерства с бизнесом. Цель — сохранить рабочие места и повысить конкурентоспособность торговли в регионе.
Позицию региональных властей мы дополнили взглядом федерального отраслевого эксперта. О том, насколько действительно опасно давление маркетплейсов на торговые центры, почему Самара не уступает другим городам-миллионникам и какие форматы сегодня способны обеспечить ТЦ устойчивость, «МК в Самаре» спросил у основателя и управляющего директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского.
— Насколько критично для крупных ТЦ продолжающееся наступление маркетплейсов?
— Смотря что понимать под «критично». То, что приходится серьёзно менять концепцию, переносить акцент с товаров массового сегмента на более уникальные предложения? Да, критично. То, что необходимо создавать центры сильного притяжения, быть ещё более полезными, удивлять и радовать? Да, критично. То, что надо принимать как представителей «поколения Z», так и «серебряный возраст» и давать тем и другим то, за чем они, такие разные, пришли? И это тоже критично. Но не так опасно, как иногда представляют.
— Насколько оправданы опасения самарцев, что этот тренд сильнее ударит по ним, чем «в среднем по больнице», по городам-миллионникам, с учетом лидерства по количеству торговых площадей?
— Совершенно не оправданы. Дело не в «средней температуре» по насыщенности. Дело в качестве и расположении конкретных торговых (торгово-общественных) центров. А в Самарской области очень сильные торговые центры. С большим потенциалом.
— Как заполнять ТЦ в условиях падения платежеспособного спроса и интереса населения?
— Интерес к чему-то падает, но одновременно к чему-то растёт. Когда мы даём жителям и гостям города широкий выбор товаров, услуг, предприятий питания, развлечений, wellness, медицины, клубов по интересам, специализированных школ, госучреждений и т.д., у них всегда что-то из этого будет востребовано. Особенно если такой новый пул арендаторов сформирован концептуально и отвечает запросам именно той аудитории, на которую и работает общественно-торговый центр.
— Какое участие должны принимать региональные власти в смягчении этого тренда?
— Конечно, размещение новых категорий арендаторов (в том числе неторговых), представление продукции локального происхождения, создание общественных пространств, социальных площадок всегда требует поддержки властей. Поэтому мы договорились с Правительством Самарской области о том, что совместно с бизнесом поработаем в этом направлении и дадим предложения, а администрация их рассмотрит и вопросы будут решаться. Не только в части отношений торговых центров с бюджетом и льгот арендаторам, выравнивания условий для работы ТЦ и street retail, но и в направлении создания постоянно действующих маркетинговых программ на уровне области и т.д.
К чему мы «приплыли»?
Выходит, что будущее — за многофункциональными пространствами. Там, где удается объединить торговлю, развлечения, спорт, образование, общепит и городские сервисы, трафик сохраняется и даже растет. Те же объекты, которые продолжают жить по лекалам начала 2000-х, рискуют постепенно превратиться в «ТЦ-призраки», а потом и вовсе оказаться на сайте с бесплатными объявлениями. Но возможно, что появление нового собственника приведет к «перезагрузке» и обретению «второго дыхания». Ведь такое уже не раз бывало?
---
Минюст России внес рэпера Noize MC (Ивана Алексеева) в реестр физических лиц — «иностранных агентов» 18 ноября 2022 года*.
---
Подписывайтесь на телеграм-канал «МК в Самаре». Там оперативно публикуются самые интересные новости Самары и губернии.
Автор: Маргарита Русина