Большинство людей до последнего думают, что «нулевая рассрочка» — это реально без переплаты. Дальше начинают считать ежемесячный платёж, радоваться, что вроде бы дешевле ипотеки, а потом — бац! — и оказывается, что переплата зашита в сам ценник квартиры.
По опыту скажу: если решите разобраться, во что реально обходятся оба варианта на дистанции 3, 5 или 10 лет, приготовьтесь к неожиданностям. Сейчас покажу реальную математику, без маркетинговых уловок.
Почему «0% рассрочка» — это миф
Послушайте мой совет: не верьте циферкам на витрине. Когда застройщик говорит «беспроцентная рассрочка», он просто не выделяет проценты отдельной строкой, как в кредите. Экономика рассрочки чаще прячется в цене квартиры, в потере скидки за единовременную оплату и в обязательных платных опциях.
Вот как это работает на практике: квартира в Москве стоит 15 млн рублей при полной оплате, а в рассрочку на 24 месяца — уже 16,2 млн. Первоначальный взнос 30% сразу (это 4,86 млн), остаток — равными платежами по 472 500 рублей в месяц. Видите разницу? Переплата 1,2 млн рублей уже «вшита» в прайс.
Кстати, важный момент: с 1 апреля 2026 года вступает новый закон, который ограничивает максимальный срок рассрочки шестью месяцами, а с 2028 года — вообще четырьмя. Так что длинные беспроцентные схемы скоро станут историей.
Реальные ставки по ипотеке в феврале 2026
Сейчас картина такая: рыночная ипотека — это боль. Средняя ставка держится около 20% годовых, хотя уже начинает снижаться. По данным на 23 января 2026 года, минимальные ставки в крупных банках — от 16,5% в Сбербанке, от 16,9% в Т-Банке.
Правда, есть льготные программы, которые реально работают:
- Семейная ипотека: ставка 6% годовых для семей с детьми до 6 лет или с ребенком-инвалидом. Лимит — до 12 млн рублей для Москвы и Питера, до 6 млн для других регионов. Первоначальный взнос от 20%.
- IT-ипотека: ставка от 2% годовых для специалистов из IT-сферы. Лимит — 6 млн рублей (для вторички от 60 кв. м — 9 млн).
Между прочим, с 1 февраля 2026 года супруги больше не могут брать отдельные льготные кредиты — только в качестве созаемщиков по одному договору. Это усложняет «донорство» ипотеки.
Считаем переплату: конкретные цифры
Сценарий 1: Рассрочка на 3 года
Возьмём квартиру за 8 млн рублей. При полной оплате — 8 млн, в рассрочку — допустим, 8,6 млн. Первый взнос 30% (2,58 млн), остальные 6,02 млн — равными платежами на 36 месяцев, это по 167 222 рубля в месяц.
Переплата: 8,6 млн - 8 млн = 600 000 рублей за 3 года. Скрытая ставка тут получается примерно 7-8% годовых.
Сценарий 2: Семейная ипотека на 5 лет
Та же квартира за 8 млн, первый взнос 20% (1,6 млн), берём в кредит 6,4 млн под 6% годовых на 5 лет.
Ежемесячный платёж: примерно 123 700 рублей.
Переплата: 123 700 × 60 месяцев - 6,4 млн ≈ 1,02 млн рублей.
Сценарий 3: Рыночная ипотека на 10 лет
Берём те же 6,4 млн, но уже под 20% годовых на 10 лет (рыночные условия).
Ежемесячный платёж: примерно 123 000 рублей.
Переплата: 123 000 × 120 месяцев - 6,4 млн ≈ 8,36 млн рублей.
Для сравнения, если бы ставка была 28% (максимальная рыночная), переплата взлетела бы до 11,9 млн за 10 лет. Обожаю эту цифру за её способность отрезвлять.
Сценарий 4: Семейная ипотека на 10 лет
Те же 6,4 млн под 6% на 10 лет.
Ежемесячный платёж: примерно 71 050 рублей.
Переплата: 71 050 × 120 месяцев - 6,4 млн ≈ 2,13 млн рублей.
Что выбрать: рассрочка или ипотека
Честно говоря, однозначного ответа нет — всё зависит от вашей ситуации. Вот на что я бы обратил внимание:
Рассрочка выгоднее, если:
- Есть возможность внести крупный первоначальный взнос (от 30-50%)
- Планируете погасить всё за 1-3 года, пока дом строится
- Не проходите по условиям льготной ипотеки
- Можете договориться о реальной скидке за полную оплату и зафиксировать обе цены письменно
Ипотека (льготная) выгоднее, если:
- Подходите под семейную или IT-программу — тут ставки 2-6% годовых
- Нужен длинный срок (10-20 лет), чтобы снизить ежемесячный платёж
- Нет больших накоплений на первый взнос
Рыночная ипотека — это, скажем так, вариант для отчаянных. При ставке 20-28% годовых переплата съедает почти всю стоимость квартиры, а иногда и превышает её. Разумнее подождать снижения ставок — эксперты прогнозируют, что к концу 2026 года они опустятся до 15-16%.
Подводные камни рассрочки
Может, звучит банально, но многие об этом забывают: до полной выплаты квартира остаётся в залоге у застройщика. Это значит, что вы не сможете продать или подарить её, пока не закроете долг полностью.
Ещё один момент: если на конце рассрочки стоит крупный остаток (например, 80% от стоимости), вы берёте на себя риск будущих банковских условий. Представьте: погашали по 50 тысяч в месяц три года, а потом нужно найти 6 млн рублей или брать ипотеку под неизвестную ставку.
Надоело объяснять одно и то же, но повторю: обязательно фиксируйте письменно обе цены — при полной оплате и в рассрочку. Устные обещания застройщика хуже всего поддаются доказательству.
Комбинированные схемы: когда выгодно
По сути, можно совместить рассрочку и ипотеку: сначала платите в рассрочку на этапе стройки, затем выходите в льготную ипотеку после сдачи дома. Эксперты ожидают снижения ключевой ставки в 2026 году, так что проценты по кредиту после сдачи будут ниже.
Правда, не уверен, что это работает для всех — важно сравнивать итоговую переплату по смешанной схеме. Иногда лучше поискать альтернативный объект подешевле, чем добивать стоимость рыночной частью кредита.
Лично я бы сейчас действовал так: если подходите под семейную или IT-ипотеку — берите не раздумывая, это реально выгодно. Если нет — смотрите на рассрочку с коротким сроком (до 3 лет) и крупным первым взносом, но обязательно считайте скрытую ставку. Рыночную ипотеку под 20%+ я бы рассматривал только в крайнем случае, когда ждать больше нельзя.
Между прочим, весна 2026 года — последнее окно для длинной рассрочки. С апреля максимальный срок сократится до 6 месяцев, так что если планируете покупку — сейчас самое время.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить разборы реальных кейсов и калькуляции по новостройкам. Обещаю, будет честно и без воды.