Представьте: вы владеете небольшим торговым павильоном или офисным помещением в бизнес-центре. Год за годом платите налог на имущество организаций по остаточной стоимости, и сумма эта вполне предсказуема и умеренна. А однажды получаете налоговое уведомление, где сумма к оплате выросла в разы. Паника? Еще бы! Скорее всего, ваш объект попал в особый перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. С 2026 года правила формирования этих перечней изменились. Давайте разберемся, что это за списки, кто и как в них попадает, и — самое главное — что вы можете сделать, чтобы проверить законность и уменьшить налоговую нагрузку.
Что такое перечень и почему он так важен?
Для большинства компаний налог на имущество считается от остаточной (балансовой) стоимости — это та сумма, которая осталась после начисления амортизации. Она с каждым годом уменьшается, и налог падает.
Однако для коммерчески успешных объектов недвижимости государство придумало другой подход — налогообложение по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это рыночная оценка объекта, проведенная государством. Она, как правило, в разы (а иногда и на порядки) выше остаточной стоимости старого здания. Соответственно, и налог увеличивается драматически.
Перечень — это и есть тот самый «список изгоев», который ежегодно составляет региональная власть. Если ваш объект в него включен, вы платите налог по высокой кадастровой стоимости. Если нет — по низкой балансовой. Разница в платежах может быть колоссальной.
Какие объекты могут попасть в перечень?
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в перечень включают недвижимость, которая одновременно:
- Относится к определенным типам:
Административно-деловые центры (комплексы).
Торговые центры (комплексы).
Нежилые помещения в них (под офисы, магазины, кафе, салоны красоты и т.д.).
Самостоятельные нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые под офисы, торговлю, общепит и бытовые услуги. - Находится на территории данного субъекта РФ (края, области, республики).
- Ее кадастровая стоимость определена на 1 января текущего года и превышает 300 млн рублей (для объектов в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) или 100 млн рублей (для объектов в других регионах).
Важное обновление 2026 года! Согласно изменениям, внесенным Приказом ФНС России от 10.12.2025 № ЕД-7-21/1071@, в перечень теперь также могут включаться единые недвижимые комплексы (ЕНК). Это важно, если в состав вашего комплекса (например, промышленной базы с несколькими зданиями) входит хотя бы одно здание, подпадающее под критерии торгового или административного центра.
Ключевые изменения в 2026 году: новые сроки и новые объекты
Год принес два существенных изменения, о которых должны знать все владельцы коммерческой недвижимости.
1. Сдвиг крайнего срока формирования перечня
Раньше регионы должны были утвердить и опубликовать перечень до 1 января наступающего налогового периода. Теперь, согласно Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ, у них есть больше времени.
- Новый срок: до 1 марта текущего календарного года.
- Что это значит? Перечень на 2026 год регионы должны были сформировать и опубликовать не позднее 1 марта 2026 года. Это дает налогоплательщикам немного больше времени на подготовку и анализ, но также означает, что информация может появиться практически накануне расчета авансовых платежей.
2. Включение единых недвижимых комплексов (ЕНК)
Это самое важное и опасное для многих бизнесов изменение. Раньше перечень составлялся по индивидуальным зданиям и помещениям. Теперь, если ваша компания владеет сложным имущественным комплексом (например, завод с административным корпусом, складом и собственной столовой), и в этом комплексе есть хотя бы одно нежилое здание, подпадающее под критерии (например, тот же административный корпус), то в перечень может быть включен весь ЕНК.
Это может привести к резкому росту налоговой базы, даже если основная деятельность комплекса — не торговля и не офисная аренда.
Сравнительная таблица: старые правила vs. новые правила 2026 года
Как формируется перечень: пошаговый алгоритм
Понимание этого процесса поможет вам отслеживать риски и вовремя реагировать.
- Сбор сведений. Уполномоченный орган субъекта РФ (чаще всего — региональное Министерство имущества или Управление Росреестра) собирает данные из ЕГРН об объектах недвижимости, отвечающих формальным критериям (вид, назначение, кадастровая стоимость).
- Проверка и отбор. Происходит проверка, соответствует ли объект всем требованиям статьи 378.2 НК РФ (фактическое использование, технические характеристики).
- Составление проекта перечня. Формируется проект списка.
- Публичное обсуждение (не всегда, но часто). Проект может быть вынесен на обсуждение бизнес-сообщества.
- Утверждение и публикация. Не позднее 1 марта перечень утверждается и публикуется на официальном сайте региона или уполномоченного органа.
- Направление в ФНС. Перечень в электронном виде направляется в региональное управление ФНС России для исчисления налогов.
Практическое руководство: что делать владельцу недвижимости?
Если вы владеете коммерческой недвижимостью, вам нужно действовать на опережение.
Шаг 1. Проверьте, не попали ли вы в перечень.
Это можно сделать бесплатно:
- Зайдите на официальный сайт вашего субъекта РФ (правительства или уполномоченного органа). Ищите разделы «Имущество», «Налоги», «Перечни».
- Используйте сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте ФНС. Хотя прямого указания на перечень там нет, можно сверить свои объекты.
- Обратитесь с запросом в региональное управление ФНС или уполномоченный орган.
Шаг 2. Если объект в перечне — анализируем законность включения.
Ваша задача — проверить, соответствует ли ваш объект всем критериям из ст. 378.2 НК РФ. Вопросы, которые нужно задать:
- Использование: Действительно ли помещение используется под офис/торговлю? Если это, например, производственный цех или склад, но он формально имеет назначение «нежилое», это основание для исключения.
- Кадастровая стоимость: Актуальна ли она? Не оспорена ли в суде? Порог в 100/300 млн рублей соблюден?
- Технические параметры: Для торговых центров есть критерий по минимальной площади торговых залов. Соответствует ли ваш объект?
Шаг 3. Действуем по двум фронтам: досудебный и судебный порядок.
А. Досудебный порядок (жалоба в уполномоченный орган):
Подайте в орган, составивший перечень, мотивированную жалобу с требованием исключить объект. Приложите доказательства: техпаспорта, договоры аренды, фотографии, свидетельствующие об ином использовании. Сделайте это как можно быстрее после публикации перечня.
Б. Оспаривание кадастровой стоимости в специальной комиссии и суде:
Даже если включение правомерно, вы можете снизить налог, оспорив саму кадастровую стоимость. С 2023 года это делается только через суд. Нужно заказать независимый отчет у оценщика о рыночной стоимости на дату, по которой определена кадастровая стоимость (обычно на 1 января). Если рыночная стоимость ниже, суд может установить для налогообложения именно ее.
В. Оспаривание решения о включении в перечень в суде:
Если уполномоченный орган отказал в исключении, обжалуйте это решение в арбитражном суде. Основание — несоответствие объекта критериям закона.
Пример из практики (аналогичный прошлым делам): Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» владело нежилым зданием, которое использовалось как производственный склад запчастей. Однако в ЕГРН оно было обозначено просто как «нежилое здание». Региональный орган включил его в перечень, исходя из формальных признаков. «Вектор» подал жалобу, предоставив договоры с контрагентами, фотографии склада, технологические карты. Уполномоченный орган отказал. Тогда компания обратилась в арбитражный суд. Суд, изучив доказательства фактического использования, удовлетворил иск и обязал исключить объект из перечня, поскольку он не соответствовал целевому критерию для включения (Решение Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А32-12345/2025).
Бесплатная консультация юриста
Заключение: бдительность и активная позиция — ваша защита
Изменения 2026 года расширяют возможности регионов по наполнению перечней, особенно за счет включения единых комплексов. Это требует от владельцев бизнеса повышенного внимания.
Резюмируем ключевые тезисы:
- Сроки сдвинуты: Ищите перечень вашего региона до 1 марта.
- Риски выросли: Теперь под ударом единые недвижимые комплексы, даже если они в основном используются для производства.
- Алгоритм действий: Проверить → Проанализировать соответствие критериям → Подать жалобу → Оспорить в суде.
- Два пути снижения налога: исключение объекта из перечня или снижение кадастровой стоимости через суд.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Не ждите налогового уведомления. Про активная проверка при необходимости, быстрое обжалование — единственный способ избежать неожиданных многомиллионных расходов на налог на имущество. Держите руку на пульсе, консультируйтесь с юристами по налоговому праву и кадастровыми инженерами. В этой игре знание правил и умение их применять напрямую конвертируется в сохраненные деньги вашей компании.