Начало года — подходящее время, чтобы поставить финансовые цели и запланировать крупные расходы. Разберём, что ипотечному заёмщику просчитать заранее, как не забыть про налоговые вычеты, на что обратить внимание в страховках и когда имеет смысл пересмотреть условия ипотеки, чтобы снизить лишнюю нагрузку на бюджет.
Доходы и расходы
Если заранее рассчитать годовую сумму ипотечных платежей, будет проще спланировать бюджет и остальные расходы.
На что обратить внимание:
Остаток долга и график платежей. Проверьте, на что уходит большая часть ипотечного платежа: в счёт долга или процентов. На основе этого принимайте решения о досрочном погашении или рефинансировании. Если вы платите больше процентов, то выгодно досрочное погашение. И наоборот, если проценты уплачены, выгодно рефинансирование.
Какая часть дохода уходит на ипотеку. Если на ипотечные платежи тратится больше половины дохода, любые непредвиденные расходы или снижение дохода приведут к долгам.
Финансовая подушка. Желательно, чтобы накопления составляли от 3 до 6 ежемесячных ипотечных платежей и других обязательных расходов. Деньги лучше хранить на накопительном счете, чтобы они приносили дополнительный доход.
Риски снижения дохода. Проанализируйте, насколько стабилен ваш доход, возможны ли изменения в течение года и есть ли дополнительный заработок. Даже примерная оценка рисков поможет избежать необдуманных решений в будущем.
Страхование ипотеки
В ипотеке есть два вида страхования:
Обязательное страхование. Защищает конструктив недвижимости. Без него банк расторгнет ипотечный договор.
Добровольное страхование жизни и здоровья заёмщика, страхование титула. Формально они необязательны, но отказ от них может повлиять на процентную ставку по ипотеке. При выборе важно считать не только стоимость страховки, но и итоговую переплату по ипотеке.
Чаще всего ипотечную страховку продлевают в той же компании, не вникая в детали. Но страховая компания, с которой сотрудничает банк, скорее всего, предложит полис дороже. Перед покупкой сравните цены на агрегаторах, чтобы найти выгодное предложение. Рассчитать стоимость полиса можно на сайте Cherehapa.
Налоговые вычеты
Многие заёмщики откладывают оформление или не используют эту возможность совсем, хотя этими деньгами можно частично погасить ипотеку, или использовать их как финансовую подушку.
Налоговые вычеты позволяют вернуть часть уплаченного НДФЛ. На совместную ипотечную собственность, налоговый вычет выплачивается обоим супругам, даже если собственник кто-то один.
Если заёмщик работает по трудовому договору, он может вернуть до 650 000 рублей:
- Имущественный вычет на покупку жилья даёт право на возврат до 260 000 рублей, то есть 13% от 2 млн рублей. Налоговая возвращает не сразу всю сумму, а столько, сколько вы заплатили налогов за год.
- Вычет по уплаченным процентам по ипотеке. С процентов по кредиту тоже можно вернуть налог до 390 000 рублей, то есть 13% от 3 млн рублей. Обычно, этот вычет оформляют после того, как использован основной имущественный вычет, но именно про него чаще всего забывают.
Вычеты можно получить только за последние 3 года. То есть в 2026 году можно подать документы за 2023, 2024 и 2025 годы. Делать это можно в любое время года один раз — через личный кабинет налогоплательщика или через работодателя. Если вы уже оформляли налоговый вычет, нужно проверить, всё ли вам выплатили. Бывает, что часть суммы остаётся невостребованной, хотя право на получение выплат сохраняется.
Проверка документов налоговой занимает до трёх месяцев, и один месяц уходит на выплату. Чтобы ускорить процесс, можно воспользоваться упрощённым вычетом, тогда срок сократится до 1-1,5 месяцев.
Досрочное погашение
Досрочными платежами можно уменьшить переплату или сократить срок кредита. В первые годы кредита проценты составляют большую часть платежа, и досрочные взносы работают эффективно. Даже дополнительные 5000 рублей ежемесячно помогут сократить срок на несколько лет и уменьшить переплату.
Если сократить срок. Это уменьшит переплату, но ежемесячный платёж и нагрузка на бюджет останутся прежними.
Если сократить платёж. Это снизит нагрузку на бюджет, но ипотеку придётся платить дольше. Если выбрать сокращение платежа, но продолжать платить ту же сумму, срок ипотеки будет сокращаться. А в случае финансовых трудностей — всегда будет возможность платить минимальный платеж.
Досрочный платёж лучше вносить сразу после списания ежемесячного платежа, в тот же день или на следующий. В этом случае почти вся сумма идёт на уменьшение основного долга. Если заплатить спустя пару недель, часть денег покроет уже начисленные проценты, а остаток — тело кредита, поэтому эффект от досрочной выплаты будет меньше.
Досрочное погашение не выгодно, если ставка по ипотеке ниже, чем доходность по банковским вкладам, например, семейную ипотеку выдают под 6%, а вклады и накопительные счета под 14-15%. В этом случае выгоднее держать свободные деньги на банковском депозите. Вы заработаете на процентах больше, чем сэкономите на ипотечных платежах.
Рефинансирование
Фактически это получение нового кредита, поэтому сначала нужно оценить выгоду. Вот несколько советов, которые помогут определиться:
- Динамика рынка. Если кредит взят недавно под высокую ставку, нужно следить за новостями банков. Как только ставки пойдут вниз, можно рассмотреть рефинансирование.
- Рефинансирование имеет смысл, если ставка по вашей ипотеке хотя бы на 1,5–2% выше рыночной. Например, вместо ипотеки под 24%, ставка станет 22-22,5%. В долгосрочной перспективе это поможет сэкономить на переплате.
- Льготные программы. Если после оформления рыночной ипотеки родился ребёнок, её можно рефинансировать под «Семейную ипотеку» со ставкой 6%.
- Дополнительные расходы. При рефинансировании придётся платить за новую страховку, оценку недвижимости и регистрацию сделки. Если эти расходы больше, чем экономия на платежах за первые полгода–год, с переоформлением лучше не спешить.
- Попросить скидку. Прежде чем рефинансировать ипотеку в другом банке, спросите у своего, не может ли он снизить ставку. Часто банки идут навстречу надёжным клиентам и уменьшают проценты, чтобы не потерять их.
Рефинансирование невыгодно, если погашена большая часть ипотеки, то есть заёмщик уже отдал банку почти все проценты и теперь платит тело долга. Или остаток долга небольшой до 1-1,5 млн рублей, экономия на процентах может не покрыть расходы на переоформление.
Чек-лист для планирования
- Проверьте остаток долга и график платежей.
- Узнайте, сколько осталось, и сколько нужно выделять в ближайшие месяцы.
- Проверьте дополнительные услуги. Посмотрите, нет ли в ипотечном договоре платных допуслуг (смс-информирование, комиссии), от них можно отказаться через поддержку банка.
- Оцените возможность досрочного погашения или рефинансирования.
- Рассчитайте, какой вариант выгоднее для вашего бюджета.
- Проверьте условия страховки.
- Убедитесь, что страховка соответствует требованиям банка и вы не переплачиваете.
- Используйте налоговые вычеты.
- Подготовьте документы для получения вычета на покупку жилья и проценты по ипотеке.