С 1 февраля 2026 года рынок недвижимости в России претерпел значимые обновления: новое ограничение по семейной ипотеке, индексация материнского капитала и новая опция рефинансирования комбинированных кредитов. Эти меры направлены на более справедливое распределение льгот и поддержку семей с детьми. Разбираем каждое изменение шаг за шагом, с примерами и нюансами.
Индексация материнского капитала: кто и сколько получит
С 1 февраля маткапитал вырастет на 5,6% согласно официальной индексации. Это ежегодная корректировка, привязанная к инфляции, чтобы сохранить реальную ценность средств.
Конкретные суммы:
- На первого ребёнка: 728 921,9 рубля (рост на 38 629 руб.).
- Дополнительно на второго (или последующих): 234 321,27 рубля — если сертификат на первого уже был.
- Полная сумма сразу на второго ребёнка: 963 243,17 рубля.
Если сертификат выдали раньше, проиндексируют остаток на счёте. Программа продлена до 2030 года без изменений условий.
Как это работает на практике:
Заявление не нужно — после регистрации ребёнка в ЗАГСе сертификат автоматически появится в личном кабинете на «Госуслугах». Там же: баланс, история операций и варианты использования.
Пример: Семья Ивановых получила маткапитал на первого ребёнка в 2024 году (тогда 690 тыс. руб.), потратила 200 тыс. на взнос по ипотеке. Остаток проиндексируют до ~510 тыс. руб. — теперь можно доплатить по ипотеке.
Ограничение семейной ипотеки
Ключевой удар по "ипотечному туризму": с 1 февраля — только один кредит под 6% на семью. Раньше супруги могли брать по отдельности, у семьи суммарно могло быть до двух кредитов. Теперь оформление строго совместное: оба супруга — заёмщики с равной ответственностью, независимо от брачного договора.
Почему ввели: В 2025-м льготами пользовались многократно, перегружая бюджет. В декабре 2025-го и январе 2026-го спрос взлетел на 30–50% — семьи спешили "урвать" второй кредит.
Проверки банков:
- Кредитные истории обоих.
- Совместный доход (расчёт ПДК — платёж/доход <40–50%).
- Разрешено привлекать родителей/друзей как созаёмщиков, если доходов супругов мало.
Напомним и о важном нюансе по датам (с 23 декабря 2023 года): Льготную ипотеку можно брать только по одной программе и один раз.
Примеры сценариев:
- У мужа льготная IT-ипотека (3%), взята До 23.12.2023. Семья может взять семейную под 6% вдвоём — новая не считается "второй".
- После 23.12.2023: Предыдущая льготная (например, "Дальневосточная") не погашена. Семейную не дадут, даже вдвоём.
- Погашенная + новый ребёнок: Старый кредит закрыт, родился малыш — оформляйте семейную ипотеку на обоих.
Фиктивный развод бесполезен: банки проверяют через ЗАГС и ФНС.
Рефинансирование комбинированной ипотеки: сохраняем льготы
Комбинированная ипотека — когда объект стоит > лимита льготы.
В 2026 году максимальная сумма кредита по семейной ипотеке составляет:
- 12 млн рублей — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В этих регионах в рамках программы с увеличенным лимитом можно оформить до 30 млн рублей.
- 6 млн рублей — для всех остальных регионов России. В рамках программы с увеличенным лимитом в этих регионах можно оформить до 15 млн рублей.
Льготная ставка на лимит, рыночная (15–20%) — на остаток.
Новинка с 1 февраля: Рефинансируйте только "дорогую" часть, льготную оставьте нетронутой.
- Нужна справка от банка-разработчика о разделении остатка (льготный/рыночный).
- Новый кредит — только на рыночную долю, под лучшие условия.
- Обращайтесь куда угодно, повторять можно сколько угодно раз.
Пример: Кредит 15 млн руб. (6% на 12 млн, 18% на 3 млн). Рефинансируете 3 млн под 14% — общий платёж падает, льгота сохраняется.