С 1 февраля продать построенный дом по льготной ипотеке может только тот подрядчик, который сам его возвел и получал разрешительные документы. Перепродажа готовых объектов другими компаниями больше не допускается. Одновременно супруги теперь обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту .
Я просматривал отчет отдела продаж за январь и обратил внимание на срочный запрос от одного из партнеров. Небольшая строительная компания, которая обычно брала у нас дома для перепродажи, запросила полный пакет документов по трем объектам в ускоренном режиме. Причина выяснилась после разговора с юристом.
Минфин внес изменения в правила выдачи дальневосточной и арктической ипотеки, которые вступили в силу с 1 февраля .
Раньше схема работала просто. Компания могла купить готовый дом у другого подрядчика, оформить на себя право собственности и продать его покупателю с льготной ипотекой. Главное условие — быть первым собственником после получения разрешительных документов. Строить самому было необязательно .
С февраля правила изменились кардинально.
Продать объект по льготной программе теперь может только тот, кто непосредственно получал разрешение на строительство и уведомление о соответствии. То есть строить дом должна сама компания-продавец, а не сторонний подрядчик. Цепочка перепродаж обрывается полностью .
Я попросил юриста оценить масштаб влияния на наш бизнес.
Мы не занимаемся перепродажей чужих домов, но у нас есть партнеры, которые брали наши объекты под реализацию. Для них новые правила стали проблемой. Пришлось оперативно перестраивать договоренности — теперь они выступают либо как агенты, либо мы работаем по схеме прямых продаж без промежуточного звена.
Логика Минфина здесь прозрачна.
Программа создавалась для поддержки строителей, а не перекупщиков. Льготная ставка должна стимулировать возведение нового жилья, а не спекуляцию готовыми объектами. По данным Минвостокразвития, только в 2025 году дальневосточную ипотеку оформили 47 тысяч семей, а с момента запуска программы в 2019 году общее число заемщиков достигло 188 тысяч, что обеспечило приток инвестиций в строительную отрасль около 1 трлн рублей . Такие деньги должны работать на реальное строительство.
Есть и исключения, но они точечные.
Правила не меняются для сельских населенных пунктов, моногородов, а также для всей территории Чукотки и Магаданской области. Там по-прежнему можно продавать готовые дома по старым схемам. Кроме того, исключение сделано для переселенцев из зоны СВО — для них ограничения не действуют .
Но это не единственное изменение.
С 1 февраля супруги, которые берут льготную ипотеку, обязаны выступать созаемщиками по одному договору. Раньше была лазейка: муж и жена могли оформить два льготных кредита на семью, используя нотариальное согласие или брачный договор. Теперь эта возможность закрыта .
В Минфине поясняют, что мера направлена на предотвращение злоупотреблений. Семейная ипотека должна оставаться социальной программой поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а не инвестиционным инструментом для множественных покупок .
Мы для себя решили вопрос просто.
Все объекты, которые мы выводим на рынок, проходят по полному циклу: проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию — всё делаем сами. Поэтому под новые критерии попадаем без проблем. А вот партнерам, которые хотели заработать на перепродаже, пришлось менять бизнес-модель.
Я дал поручение отделу продаж предупреждать покупателей об изменениях заранее.
Чтобы человек не пришел с предодобренной ипотекой, а выяснилось, что дом построен не тем подрядчиком, который его продает. Или чтобы супруги не планировали два отдельных кредита, не зная о новых требованиях. Такие сделки теперь невозможны.
Для рынка в целом это шаг к прозрачности.
Уходят серые схемы, когда дома перепродавались по нескольку раз без реального строительства, а семьи пытались получить две льготные ипотеки на одни и те же нужды. Остаются только те, кто действительно умеет строить и готов нести ответственность за качество. Для покупателей это дополнительная защита.
P.S. Кто уже провел сделки по новым правилам? Как быстро банки проверяют цепочку собственников и требуют ли дополнительные подтверждения, что дом построен именно вами?