Центробанк ужесточил выдачу ипотеки заемщикам с высокой долговой нагрузкой, правительство запустило льготные кредиты для подрядчиков, а в Госдуме готовят реестр пострадавших дольщиков частных домов.
Я просматривал итоги месяца по продажам и заметил странную закономерность. Две сделки, которые должны были закрыться на прошлой неделе, зависли на этапе одобрения ипотеки. Оба покупателя с хорошими доходами, первоначальным взносом, без криминальной истории. Я попросил финансового директора разобраться.
Он пришел с распечаткой новых норм ЦБ и короткой фразой: «С апреля правила изменились. Теперь треть наших обычных клиентов может не пройти».
Речь шла о макропруденциальных лимитах. Звучит сложно, но суть проста. Если у заемщика показатель долговой нагрузки превышает 80%, банку выдать ему ипотеку становится значительно сложнее. Риски невозврата регулятор решил снижать жестко.
Я попросил отдел продаж поднять статистику за полгода.
Оказалось, что примерно каждый третий наш покупатель имел потребительские кредиты, кредитные карты или другие обязательства, которые теперь делают его неудобным для банков. Люди как были платежеспособными, так и остались. Но формальные критерии изменились.
Пришлось срочно пересматривать портрет целевого клиента.
Мы сместили фокус на покупателей с первоначальным взносом от 30–40% и минимальной текущей кредитной нагрузкой. Таких меньше, но сделки с ними проходят без сюрпризов. Заодно активизировали продажи в рассрочку, чтобы снизить зависимость от ипотечного одобрения.
Но изменения коснулись не только покупателей.
Параллельно правительство запустило программу поддержки для подрядчиков, работающих по эскроу. Теперь строительные компании могут получать кредиты на возведение объектов на льготных условиях. Добавляется зонтичное поручительство Корпорации МСП, которое снижает требования к залогам.
Я дал поручение финансовому блоку проработать эту схему.
Мы как раз планируем запуск новой очереди, и привлечение проектного финансирования на льготных условиях может серьезно улучшить экономику. Меньше своих денег замораживаем в стройке, ниже себестоимость, конкурентнее цена для покупателя.
Отдельно изучили законопроект о реестре пострадавших дольщиков в ИЖС.
Идея в том, чтобы создать механизм защиты для тех, кто столкнулся с мошенничеством при строительстве частных домов. Если раньше такие истории разбирались годами и часто безрезультатно, то теперь появляется государственный инструмент влияния. Пострадавшие смогут сохранять льготные ставки и получать другие преференции.
Я воспринял это как дополнительный сигнал рынку.
Строительство частных домов окончательно выходит из тени. Появляются четкие правила, механизмы поддержки и защиты. Для тех, кто работал прозрачно, это плюс. Для серых подрядчиков, привыкших к наличным расчетам и договоренностям «на словах», риски серьезно растут.
Мы для себя решили усилить юридическую проработку каждой сделки.
Все договоры подряда теперь проходят дополнительную проверку на соответствие новым требованиям. Мы не хотим оказаться в ситуации, когда клиент формально попадает в категорию пострадавших, а нам приходится доказывать свою добросовестность.
С ипотечным ужесточением тоже нашли рабочий вариант.
Помимо смещения фокуса на более надежных заемщиков, начали активнее работать с банками-партнерами по предодобренным решениям. Когда клиент приходит на сделку, мы уже примерно понимаем, пройдет он или нет. Никто не тратит время зря.
Для себя я сделал простой вывод.
Рынок ИЖС взрослеет. Уходят времена, когда можно было строить и продавать без оглядки на финансовые нормативы и юридические риски. Теперь нужно считать глубже, проверять тщательнее и выстраивать процессы системно. Кто не успеет перестроиться, останется с недостроями и проблемными активами.
P.S. Как у вас с ипотекой в этом году? Заметили ужесточение или пока проходите по старым правилам?