На заседании 13 февраля 2026 года Центробанк ожидаемо снизил ключевую ставку (на 0,5 п.п. до 15,5 годовых). Даже небольшое снижение стало важным психологическим моментом: рынок получил сигнал, что самые жесткие времена, возможно, позади.
Для рынка недвижимости это означает рост интереса к ипотеке уже в ближайшие месяцы. Банки начнут пересматривать условия, застройщики – отказываться от акций и специальных предложений. Ведь наличности на рынке станет больше и спрос вырастет даже без дополнительных стимулов со стороны девелоперов.
Зачем обычному человеку знать про ключевую ставку?
За последние годы мы часто слышим: «ключевая ставка», «ключ», «ставка ЦБ», «учетная ставка». Для многих это звучит как нечто абстрактное, не имеющее отношения к реальной жизни. На самом деле эта цифра напрямую влияет:
- на ипотечные ставки,
- на доступность новостроек,
- на рост или замедление цен,
- на стоимость аренды.
Проще говоря, ключевая ставка – это фундамент всего рынка жилья. Зная ее механику, можно осознанно принимать решения: покупать сейчас, ждать или инвестировать в аренду.
Подготовили для вас, пожалуй, самый простой и понятный гайд по пониманию ключевой ставки и ее влиянию на рынок жилья в Москве.
Что такое ключевая ставка простыми словами
Представьте, что Банк России – это главный «банк для банков» (что, в принципе, так и есть). Ключевая ставка – это цена, под которую банки могут брать у него деньги для своей работы.
- Высокая ставка = деньги дорогие.
- Низкая ставка = деньги дешевые.
Если банкам дорого брать деньги, они выдают дорогие кредиты населению. Если дешево – ипотека становится доступнее. Именно поэтому ключевая ставка почти автоматически отражается в процентах по ипотеке.
Как менялась ключевая ставка в России с 2019 года
Закономерности:
- ЦБ снижает ставку при спаде экономики
- повышает при росте инфляции и ажиотажном спросе
- резкие скачки – реакция на кризисы
- плавные изменения – инструмент регулирования рынка
Как ключевая ставка влияет на ипотеку?
Связь между ключевой ставкой и ипотекой прямая. Банки закладывают в ипотечную ставку стоимость денег, риски и свою маржу. Поэтому каждый процент по «ключу» почти автоматически отражается в кредите для покупателя.
Что важно понять из таблицы
- Ипотека всегда дороже ключевой ставки. В среднем разница составляет 4-7 процентных пунктов.
- Дешевая ипотека – это редкость для последних лет. Ставки ниже 8% были возможны только при сверхмягкой политике ЦБ.
- Высокая ставка быстро бьет по доступности жилья. При ипотеке выше 20% ежемесячный платеж вырастает в 1,5-2 раза по сравнению с «комфортными» годами.
Важно отметить, что высокие ставки по кредитам применимы не только к физическим, но и юридическим лицам. Вместе с этим дорожают строительные материалы и транспортные услуги.
В результате, себестоимость строительства 1 квадратного метра жилья в Москве сегодня – 371 000 рублей за квадратный метр.
Остальное - наценка самого застройщика.
Как ключевая ставка влияет на вклады?
Важно понимать, что ключевая ставка влияет не только на ипотеку, но и проценты по вкладам. Здесь история аналогична: чем выше ставка, тем более выгодные условия предоставляют банки населению и бизнесу.
Средняя ключевая ставка и вклады по годам
Высокая ставка ЦБ → Высокие ставки по вкладам → Деньги населения аккумулируются на вкладах → Спрос на жилье меньше, чем в обычных условиях.
Пример расчета: квартира в Москве
Рассчитаем параметры ипотеки на реальном примере, чтобы понять, как ключевая ставка влияет на размер ежемесячных платежей:
- Стоимость квартиры: 20 000 000 руб.
- Первоначальный взнос: 20%
- Сумма кредита: 16 000 000 руб.
- Срок: 20 лет.
Разница между 8% и 25% – это почти 200 000 руб. в месяц. Именно поэтому решения ЦБ по ключевой ставке напрямую влияют на семейный бюджет россиян и ROI инвесторов.
Как ипотека и цены на жилье в Москве связаны на практике
Чтобы понять, влияет ли ключевая ставка и ипотека на цены недвижимости напрямую, важно посмотреть на цифры в динамике. Ниже – сводная таблица, где сопоставлены средняя ипотечная ставка и средняя стоимость квадратного метра в Москве по годам (отдельно для новостроек и вторичного рынка).
Ипотека и цены на жилье в Москве по годам
Какие закономерности здесь хорошо прослеживаются:
- Цены растут даже при дорогой ипотеке. После 2022 года ипотека подорожала в разы, но цены не только не упали, они продолжили рост. Это ломает главный миф о том, что высокая ставка обязательно ведет к снижению стоимости жилья.
- Самый резкий рост цен пришелся на период дешевых кредитов. 2020-2021 годы – минимальные ставки и максимальный скачок цен. Дешевая ипотека запускает ажиотажный спрос, который быстрее всего разгоняет рынок.
- При высокой ставке рынок замедляется, но не обваливается. В 2023-2025 годах рост цен стал более плавным. Сделок меньше, но продавцы не готовы снижать стоимость, а застройщики удерживают цены за счет рассрочек и льготных программ.
- Новостройки сегодня стоят дороже вторички. Причина – появление льготных программ ипотечного кредитования, что повысило интерес россиян к объектам от застройщиков.
Главные выводы для покупателя
Ключевая ставка напрямую влияет на ипотеку: чем выше значение, тем больше процент. В то же время, высокая ставка ЦБ привлекает деньги населения на банковские вклады, так как проценты по депозитам становятся выше.
Чтобы поддержать спрос на недвижимость (а также девелоперов) в периоды высокой ключевой ставки, власти страны запускают программы льготного кредитования. Это семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов и т.д.
Сейчас же наблюдается обратная ситуация: в условиях снижения ставки, застройщики сокращают программы и акции, так как спрос и без того растет. Это влияет на цены, которые готовятся сделать новый рывок вверх.
Инвестиции в недвижимость надежны (цена растет всегда), а ждать более благоприятных условий для покупки жилья (особенно для себя) – бессмысленно. Никто не хочет покупать жилье по совсем другим ценам.
Тем более, выдача семейной ипотеки продолжает, а это “бесплатные” деньги от государства под сниженный на ⅔ процент (основную часть кредита платит государство).