2026 год принёс целый пакет изменений для тех, кто покупает или продаёт квартиру, дом или автомобиль. Усилился контроль за крупными сделками, появились новые цифровые инструменты, изменились налоговые условия и правила регистрации.
На первый взгляд — технические поправки. На практике — новые риски, дополнительные проверки и требования к документам. Разберём подробно, что поменялось и на что теперь стоит обратить внимание.
Недвижимость: контроль усилился, но часть процедур упростили
Повышение порога контроля сделок
С 2026 года Росфинмониторинг повысил порог обязательного финансового контроля для банков при сделках с недвижимостью.
Теперь операции подлежат обязательной проверке, если сумма превышает 75 млн рублей (ранее планка была ниже).
Для риелторов и посредников порог остался прежним — 5 млн рублей.
Это означает:
— массовые сделки с типовым жильём меньше будут «тормозиться» банками
— но при покупке дорогой недвижимости контроль сохранится
— посредники по-прежнему обязаны фиксировать сделки от 5 млн
С учётом роста цен на жильё решение логичное — иначе под контроль попадали бы почти все сделки в крупных городах.
Сделки по биометрии — полностью дистанционно
С 1 июля 2026 года стало возможно оформлять сделки с недвижимостью дистанционно с использованием биометрии.
Как это работает:
— обе стороны проходят идентификацию через Единую биометрическую систему (ЕБС)
— договор подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью
— документы направляются в Росреестр онлайн
То есть теоретически квартиру можно продать или купить, не встречаясь лично.
Но есть нюанс ⚠️
Безопасность данных выходит на первый план. Участникам сделки нужно внимательно относиться к защите электронной подписи и биометрии.
Новые условия для освобождения от НДФЛ
В 2026 году уточнили правила налоговых льгот при продаже жилья.
Теперь для освобождения от НДФЛ срок владения должен быть непрерывным. Если были «перерывы» в праве собственности — льгота может не применяться.
Также расширили условия для семей:
Семья может не платить НДФЛ при продаже жилья, если:
— сразу покупается новое жильё
— в семье есть дети (в том числе признанные недееспособными)
— либо ребёнок родился после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года
При этом учитывается наличие у семьи другого жилья и его характеристики.
Это важно: теперь налоговые органы будут смотреть не только на срок владения, но и на состав семьи и параметры недвижимости.
Новый порядок указания адресов в ЕГРН
С февраля 2026 года в технических и межевых планах адрес объекта должен полностью соответствовать данным ФИАС и Государственного адресного реестра.
Обязательно указывается FIASID — уникальный идентификатор адреса.
Если адрес указан неточно — Росреестр может приостановить регистрацию.
На практике это означает больше отказов из-за технических ошибок.
Автомобили: новые правила расчётов и регистрации
Повышение утилизационного сбора
С 1 апреля 2026 года изменена формула расчёта утилизационного сбора для автомобилей, ввозимых через страны ЕАЭС.
Это касается машин из:
— Казахстана
— Киргизии
— Армении
— Белоруссии
Цель — исключить схемы занижения таможенной стоимости.
Фактически это приведёт к удорожанию ввоза иномарок через ЕАЭС, особенно если машина покупается «для перепродажи».
Регистрация автомобиля — срок остался прежним
По-прежнему даётся 10 дней на регистрацию автомобиля в ГИБДД.
В этот период можно ездить без номеров, но обязательно иметь:
— договор купли-продажи
— ПТС/ЭПТС
— паспорт
После истечения срока — штраф.
Техосмотр: бумажка больше не спасёт
Ежегодный обязательный техосмотр для личных легковых автомобилей не возвращён.
Но диагностическая карта обязательна при:
— регистрации после сделки
— смене собственника
— внесении изменений в ЭПТС
И главное — карта должна быть внесена в ЕАИСТО.
Бумажный документ без записи в системе юридической силы не имеет.
ОСАГО больше не нужно для регистрации
В 2026 году полис ОСАГО не требуется для постановки автомобиля на учёт.
Это удобно — сначала регистрация, потом страхование.
Но ездить без ОСАГО по-прежнему нельзя.
Общая тенденция: всё уходит в цифру
И рынок недвижимости, и рынок автомобилей активно переходят в цифровой формат:
— электронные подписи
— биометрия
— государственные реестры
— автоматический финансовый контроль
— обмен данными между ведомствами
Это упрощает сделки, но одновременно повышает прозрачность.
Теперь «потерять документы», «забыть указать что-то в договоре» или «сделать устную договорённость» становится всё сложнее.
Чем это грозит участникам сделок
Для продавцов недвижимости — усиленным налоговым контролем и проверкой условий льгот.
Для покупателей — необходимостью внимательно проверять корректность адресов и регистрационных данных.
Для автовладельцев — ростом стоимости ввоза и жёсткой цифровой проверкой техосмотра.
Для посредников — сохранением финансового контроля на уровне 5 млн рублей.
Что важно делать в 2026 году
Перед сделкой:
— проверять актуальность законодательства
— уточнять налоговые последствия
— проверять адрес объекта в ФИАС
— использовать нотариусов или проверенные цифровые сервисы
— проверять внесение данных в государственные реестры
Цифровизация упрощает жизнь, но юридическая ошибка теперь видна сразу всем системам.
Вывод
2026 год — это год усиленного контроля и тотальной цифровизации.
Сделки стали быстрее и удобнее.
Но одновременно — прозрачнее и жёстче в плане проверок.
Если раньше многие вопросы можно было «решить по договорённости», теперь каждое движение фиксируется в реестрах.
И чем дороже сделка — тем внимательнее к ней отнесутся государственные органы.