Пока одни мечтают о Лиссабоне с его океаном и европейским статусом, другие уже подсчитали: там квартира окупается 25 лет, а в Тбилиси — всего 10. Пока кто-то ждёт ВНЖ в Белграде по полгода, грузинские власти выдают документ за месяц. И пока инвесторы в Стамбуле теряют деньги на падении лиры, владельцы недвижимости в Тбилиси стабильно получают 8-10% годовых в долларах.
Разбираем, почему грузинская столица — самое выгодное направление для релокации в 2026 году.
Тбилиси: где жить в три раза дешевле Лиссабона
Семья из четырех человек в Тбилиси тратит всего 320-420 долларов на продукты в месяц. Для сравнения: в Лиссабоне та же корзина стоит от 700 долларов — почти в два раза дороже.
Аренда двухкомнатной квартиры в хорошем районе Тбилиси — 700-1100 долларов. В Лиссабоне аналогичное жильё обойдётся минимум в 1500-2000 долларов. Разница — 800-900 долларов ежемесячно.
Коммунальные услуги в Тбилиси — 60-120 долларов, в Лиссабоне — 120-250 долларов. Частная школа для ребёнка в Тбилиси стоит 300-900 долларов в месяц, в Лиссабоне — 800-2000 долларов.
Считаем итог: семья в Лиссабоне тратит на 20-30 тысяч долларов в год больше, чем в Тбилиси. Это цена нового автомобиля, образование ребёнка в университете или первый взнос за вторую квартиру.
Даже по сравнению с Белградом Тбилиси дешевле на 25-30%. А Стамбул, формально доступный, каждые полгода индексирует аренду на 30-50% из-за инфляции лиры — предсказать реальные расходы невозможно.
ВНЖ за месяц, а не за полгода
Тбилиси — единственный город из четырёх, где ВНЖ оформляется за 1-3 месяца без бюрократических ловушек.
Покупаете недвижимость от 150 тысяч долларов — и уже через месяц получаете вид на жительство. Никаких справок о доходах, никаких требований постоянно находиться в стране, никаких очередей в миграционной службе. Продление статуса — простая процедура без сюрпризов.
Белград формально дешевле по порогу входа: 50-70 тысяч евро. Но реальность другая — оформление растягивается на 4-6 месяцев, документы запрашивают по три раза, в МВД огромные очереди. Сэкономили на входе — потеряли полгода жизни на бюрократии.
Лиссабон вообще закрыл золотые визы через покупку жилья. Остались только виза D7 и Digital Nomad — оформление от 6 до 12 месяцев, жёсткие требования по доходу, страховке, справкам об отсутствии судимости. Это не инвестиционная история, а марафон с препятствиями.
Стамбул формально быстрый: 3-6 месяцев. Но с 2024 года турецкие власти начали массово отказывать в ВНЖ тем, кто не купил недвижимость. Гражданство за 400 тысяч долларов — да, но это совсем другой уровень инвестиций.
Итог: только в Тбилиси можно спокойно вложить деньги и через месяц жить с полноценным статусом.
Недвижимость: где ваши деньги работают, а не просто лежат
Главное преимущество Тбилиси перед всеми конкурентами — доходность аренды 8-10% годовых в долларах. Это не турецкие проценты в обесценивающейся лире, не португальские 4% с квартиры за четверть миллиона, а реальные валютные деньги.
Пример: покупаете квартиру 50 квадратных метров за 70 тысяч долларов. Сдаете за 550-600 долларов в месяц. В год получаете 6600-7200 долларов чистого дохода. Окупаемость — 10-11 лет.
Теперь сравните с другими городами.
Белград: цены на недвижимость выше на 50-70% — 1500-2500 долларов за квадратный метр против 1200-1700 в Тбилиси. Доходность аренды — всего 5-7%. Окупаемость — 16-18 лет. Вы заплатите больше, получите меньше и будете ждать окупаемости почти в два раза дольше.
Лиссабон: цены в три-четыре раза выше — 3000-5000 долларов за квадратный метр. Доходность смешная — 4-6% годовых. Окупаемость — 20-25 лет. Даже если вы доживёте до окупаемости, это всё равно худший результат среди всех городов. Лиссабон — это про качество жизни, но точно не про инвестиции.
Стамбул: цены сопоставимы с Тбилиси — 1200-2500 долларов за квадратный метр. Но доходность 6-9% считается в лирах, которая падает по 30-50% в год. Сегодня вы получаете условные 9% годовых, через полгода лира обваливается — и ваша реальная долларовая доходность превращается в 3-4%. Плюс сейсмические риски: Стамбул находится в опасной зоне, страховка дорогая, спрос нестабильный.
Итог: только в Тбилиси ваша недвижимость реально работает. Стабильная валютная доходность, быстрая окупаемость, растущий рынок без политических и природных рисков.
Рост цен: Тбилиси обгоняет конкурентов
С 2021 года недвижимость в Тбилиси растет на 5-10% в год. Стабильно, без обвалов, без привязки к политическим циклам. Это означает, что через пять лет ваша квартира за 70 тысяч долларов может стоить 95-110 тысяч долларов.
Белград растёт медленнее — 3-7% в год. Лиссабон — 3-5% в год, и это при входной цене в три раза выше. Стамбул вообще непредсказуем: в долларовом выражении цены могут как вырасти, так и упасть из-за курса лиры.
При этом ликвидность в Тбилиси — одна из самых высоких. Квартиру можно продать за 1-3 месяца. В Белграде — 2-4 месяца, в Лиссабоне — 3-6 месяцев и дольше, в Стамбуле — зависит от политической ситуации.
Итог: в Тбилиси вы зарабатываете на росте цен быстрее и продаёте легче, чем где-либо ещё.
Налоги: в Тбилиси государство не забирает вашу прибыль
Грузия — одна из самых налогово дружелюбных стран в регионе.
Налог на недвижимость — около 1% от кадастровой стоимости. На практике это 50-150 долларов в год. В Лиссабоне — 0,3-0,8%, но от рыночной оценочной стоимости, которая в три раза выше грузинской. Итоговая сумма получается сопоставимой или даже больше.
Главное — налог на прибыль при продаже. Если вы владели недвижимостью в Грузии больше двух лет, налог при продаже — 0%. Ноль. Вся прибыль остаётся у вас.
Для сравнения: в Белграде — 15% с прибыли, в Лиссабоне — 28%. Представьте: вы купили квартиру за 70 тысяч, продали за 110 тысяч, заработали 40 тысяч долларов. В Тбилиси все 40 тысяч — ваши. В Белграде государство заберёт 6 тысяч, в Лиссабоне — 11 тысяч долларов.
Для предпринимателей: малый бизнес с оборотом до 150 тысяч долларов платит всего 1% налога с оборота. Это одна из самых низких ставок в мире.
Итог: в Тбилиси вы зарабатываете больше, потому что государство забирает меньше.
Почему Тбилиси — это лучший выбор в 2026 году
✅ Самая низкая стоимость жизни — экономия 20-30 тысяч долларов в год по сравнению с Лиссабоном.
✅ Самое быстрое оформление ВНЖ — 1-3 месяца против 4-12 месяцев в других городах.
✅ Максимальная доходность аренды — 8-10% годовых в долларах против 4-7% у конкурентов.
✅ Быстрая окупаемость — 10-12 лет против 16-25 лет в других городах.
✅ Нулевой налог при продаже — вся прибыль остаётся у вас.
✅ Стабильный рост цен — 5-10% в год без обвалов и политических рисков.
✅ Высокая ликвидность — продажа за 1-3 месяца.
✅ Низкий порог входа — квартиры от 60-80 тысяч долларов.
Тбилиси — это не престижно, не модно, не океан. Но это самый выгодный город для релокации и инвестиций в 2026 году. Пока другие платят за картинку, вы зарабатываете реальные деньги.
Если вы рассматриваете переезд или покупку недвижимости, оставьте заявку. Эксперты BD Realty подберут для вас объект в Тбилиси с учётом вашего бюджета, целей и сроков.