Как заработать на инвестициях в офисы
Рост предложения небольших офисных помещений в строящихся московских бизнес-центрах сделал этот сегмент привлекательным для частных инвесторов: порог входа в 30–50 млн руб. и текущий дефицит готовых помещений стимулируют спрос. Однако трудности управления и часто непредсказуемый арендный поток со стороны мелкого бизнеса сдерживают привлечение системных коллективных инвестиций.
В 2025 году в Москве стартовало рекордное количество продаж офисов блоками и этажами. В 34 строящихся и проектируемых бизнес-центрах по этой схеме открылись продажи 1,014 млн кв. м, что практически в три раза больше, чем в 2024 году, посчитали в IBC Real Estate. «Площадь маркетируемого офисного блока в строящихся и проектируемых объектах может достигать порядка 2 тыс. кв. м. При этом большинство офисов по-прежнему находятся в диапазоне до 250 кв. м — такие предложения составляют порядка 40% от общего экспонируемого объема в строящихся и проектируемых бизнес-центрах»,— пояснила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
По оценке NF Group, в действующих офисах классов А и В доля блоков площадью до 300 кв. м, доступных для аренды, составляет 2,2% по площади и 13,3% по количеству блоков. Лидеры по обоим показателям — лоты 1–2 тыс. кв. м (36,3% по площади и 32,3% по количеству). В сегменте продажи мелкая нарезка занимает большую долю в сравнении с арендой — 34,4% по площади и 81% по количеству блоков.
Дисбаланс связан со структурными изменениями спроса.
После ухода западного бизнеса и увеличения стоимости заемного финансирования круг компаний, готовых приобрести офисное здание целиком или крупное помещение под офис, ограничен.
Малый и средний бизнес все чаще приобретает площади мелкими блоками и для собственного использования, и для инвестиций.
По словам Екатерины Беловой, в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость офисный сегмент второй год подряд остается главным направлением, перетягивая внимание инвесторов с чеком до 500 млн руб. из стрит-ритейла и апартаментов. «По итогам 2025 года объем сделок по покупке офисов мелкими блоками или этажами в строящихся и проектируемых бизнес-центрах может составить 100 млрд руб., а общее количество трансакций превысить 1,5 тыс., что станет историческим максимумом для офисного сегмента»,— отметила эксперт.
Что делать с мелкой нарезкой
На рынке недвижимости две основные инвестиционные стратегии — покупка строящегося объекта и его перепродажа после роста стоимости или приобретение готового объекта для получения арендного дохода. По словам генерального директора инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никиты Корниенко, вторая опция на текущий момент имеет преимущества. «Сейчас на рынке офисной недвижимости дефицит площадей, который сохранится в течение следующих пяти лет. Но затем в эксплуатацию выйдут объекты, интенсивно строящиеся сейчас. Конкуренция будет огромная»,— рассуждает он.
Несмотря на общее замедление темпов роста экономики, девелоперская активность на офисном рынке Москвы остается высокой. По данным IBC Real Estate, до 2030 года прогнозируемый объем введенных офисных площадей с учетом еще не вышедших на рынок проектов может составить порядка 4,9 млн кв. м.
«За счет высокого объема нового строительства существуют риски перенасыщения рынка небольшими офисами и увеличения сроков экспозиции таких помещений»,— предупреждает Екатерина Белова.
Никита Корниенко не отрицает, что предсказать события 2030 года никто не может, но можно заработать на небольших офисах, пока на рынке дефицит. «Сейчас новые офисы стоят очень дорого и потенциал роста стоимости объектов невысокий. Но при покупке готового помещения в хорошей локации можно сразу получать арендный доход»,— настаивает он.
Динамика стоимости снижает потенциальную доходность, обращает внимание совладелец Aktivo Михаил Костромин. «Высокий спрос на офисы привел к росту цен, поэтому доходность часто составляет ниже 10% в стратегиях покупки отдельных офисных помещений. В условиях, когда безрисковая ставка находится в районе 16%, покупать объект с доходностью 8–10% годовых иррационально»,— считает он. По его словам, текущий ажиотаж со стороны инвесторов в небольшие офисные помещения отчасти напоминает то, что происходит на рынке складской недвижимости. Сохраняющийся интерес к складской недвижимости стал следствием выгодных сделок за 30–40 тыс. руб. за квадратный метр и роста ставок аренды в три раза — с 4 тыс. до 12 тыс. руб. в 2021–2024 годах. «Инвесторы зафиксировали хорошую доходность и продолжили искать выгодные предложения в этом сегменте, хотя в том же ритейле встречаются более выгодные сделки, но ритейл сейчас непопулярен»,— считает господин Костромин. Он говорит, что средняя доходность коммерческой недвижимости в Москве сейчас составляет 12,5–13% в складском сегменте, 11–12% — в офисном, до 15-16% может доходить в стрит-ритейле.
Учитывая разницу в доходности, готовый арендный бизнес в сегменте офисной недвижимости пока не может конкурировать по масштабам со стрит-ритейлом. «Значительный объем офисной недвижимости, продаваемый блоками в последние несколько лет, еще не введен в эксплуатацию. Создание готового арендного бизнеса в этом сегменте — задача инвесторов, с которой предстоит столкнуться в 2026 и последующих годах. Стрит-ритейл, в свою очередь, направление, которое развивается не одно десятилетие, поэтому сейчас пока рано говорить о прямом сравнении с офисами внарезку»,— рассуждает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.
Тем не менее готовый арендный бизнес — это двойная защита капитала от инфляции. «На эту цель работает, во-первых, индексация арендной платы. Во-вторых, со временем растет стоимость недвижимости»,— считает Михаил Костромин. Но, по его словам, в оценке перспектив владения небольшим офисом с арендатором, помимо параметров помещения и динамики рынка, нужно учитывать особенности управления зданием целиком. «Совладельцам офисного здания, которое распродается в мелкую нарезку, сложно решать бытовые вопросы и договариваться о единой стратегии управления. Это приводит к банальным бытовым проблемам, на которые обращают внимание арендаторы: места общего пользования и общие коммуникации в таких бизнес-центрах быстро приходят в негодность, что отрицательно влияет на арендные ставки»,— говорит господин Костромин.
Небольшие офисы площадью до 250 кв. м снимает малый и средний бизнес — категория компаний, чувствительная к колебаниям экономики.
Это значит, что инвестору следует быть готовым к ротации арендаторов, даже если при покупке помещения оно законтрактовано.
Никита Корниенко говорит, что в итоге, несмотря на относительно низкий порог входа и высокий спрос на офисы, доходность помещений площадью 50–100 кв. м не сопоставима с рисками. Гораздо более безопасным для инвестора с относительно невысоким бюджетом будет выход на рынок через покупку паев.
«Покупка офисов внарезку в ЗПИФ для розничных инвесторов не популярна и имеет ряд ограничений: лоты меньшей площади стоят дороже, операционная нагрузка на сопровождение множества договоров аренды выше, что увеличивает затраты фондов и, как следствие, снижает доходность пайщиков. ЗПИФы недвижимости со стратегией, ориентированной на бизнес-центры, в большинстве своем владеют целыми зданиями или этажами в крупных комплексах. Это тоже можно назвать готовым арендным бизнесом, но с моноарендатором»,— подчеркивает Андрей Ощепков.
Екатерина Геращенко
Держите новости при себе. Присоединяйтесь к Telegram «Коммерсанта».