Несмотря на общий рост цен на московском рынке недвижимости, особенно в эконом, комфорт и бизнес-классах, ситуация в сегменте элитных квартир и апартаментов выглядит иначе. Эксперты отмечают, что высокие цены за квадратный метр, которые указывают продавцы, не всегда отражают фактические цены сделок.
Павел Самиев, генеральный директор Аналитического агентства «БизнесДром», председатель комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по финансовым рынкам
В то время как ипотека продолжает поддерживать спрос и рост цен в более доступных сегментах, в элитном сегменте наблюдается тенденция к стагнации или даже снижению стоимости, особенно для объектов, не отличающихся новизной или уникальностью.
Несмотря на то, что 2025 год стал рекордным для рынка элитного жилья Москвы – было продано более 3 тыс. лотов на общую сумму 549 млрд. рублей (по данным «Intermark Городская Недвижимость») – повторение этого результата в будущем не гарантировано. Ситуация на рынке быстро меняется. Важно понимать, что заявленные цены часто превышают реальные, и на спрос влияют такие факторы, как время экспозиции объекта и его характеристики.
Влияние ипотеки на рост цен в дорогих сегментах снижается. На первый план выходят альтернативные инвестиции и скорость продажи. Спрос в бизнес– и элитном сегментах остается нестабильным.
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного элитного жилья за год увеличилась лишь на 7% – до 940 тыс. рублей. Средний бюджет элитной квартиры, реализованной в 2025 году на первичном рынке Москвы, составил 190 млн. рублей, на вторичном – 148 млн. рублей. При этом стоимость 1 кв. м элитных новостроек в Москве составила 1,6 млн. рублей, – отметили в интервью РБК в агентстве «Intermark Городская Недвижимость», это тоже рекорд для рынка. За год показатель вырос на 12%, заметно обогнав динамику на вторичном рынке, подчеркивают в компании.
Рост цен на элитные новостройки во многом объясняется изменениями в ценообразовании. В частности, как поясняет директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань, девелоперы сегодня закладывают в стоимость квадратного метра, в том числе, и комфортные условия платежа – рассрочки при покупке элитного жилья на первичном рынке сейчас могут составлять до пяти лет. На вторичном рынке также можно встретить предложения с ценой квадратного метра от 10 млн. рублей и выше.
Вот интересный кейс. Ранее в СМИ появилась информация, что изъятые государством апартаменты в отеле Four Seasons (ранее – гостиница «Москва») – а это 88 элитных апартаментов и 180 машино-мест общей площадью 15,9 тыс. кв. м, могут быть проданы за 25-30 млрд. рублей. Эксперты считают, что названная цена слишком оптимистична, и реальности может быть ниже, особенно если продавец будет стремиться побыстрее провести сделку.
Как отмечает Владимир Гамза, председатель совета Торгово-промышленной палаты России по финансовым рынкам и инвестициям, «на рынке недвижимости после бурного роста цен при очень высокой доле ипотеки в сделках произошел перелом: в эконом и комфорт сегментах динамика цен притормозилась, хотя ипотека и осталась здесь ключевым катализатором роста. В бизнес– и элитном сегментах цены практически перестали расти, а сделки идут в основном за наличные.
В прошлом году на рынке Москвы некоторое оживление можно связать с постепенным снижением ключевой ставки, а также ожиданиями сворачивания льготных программ. Но опять же это касается, прежде всего, сегмента эконом-класса. В бизнес– и элитных комплексах фактор ставки тоже повлиял, но не так сильно. Там важнее не кредитная ставка и доступность ипотеки, а доходность альтернативных инвестиций, она остается очень высокой, и это тормозит и спрос.
В отдельных сегментах может быть вообще другая динамика, не соотносящаяся с рыночной, особенно если это какие-то специальные, уникальные объекты, например, апартаменты в гостинице Four Seasons у Кремля, могут сегодня продаваться дешевле, чем ожидалось. Важно быстро продать такую недвижимость, даже если придется снизить цену. При продаже сейчас эти апартаменты, очевидно, будут сильно дисконтироваться, в том числе к стоимости в долларах. Конечно, сейчас это далеко не $100 тыс. за кв. метр, как это было на момент их первичной продажи. Ликвидность здесь имеет определяющее значение».
В целом, оценивая стоимость элитной недвижимости Москвы, эксперты просят учитывать, на каком этапе реализации она находится. Так, в проектах, которые выведены на рынок несколько лет тому назад, ценники с высокой вероятностью будут снижены относительно показателей максимального спроса. «Рынок элитной недвижимости значительно изменился за последние десять лет, и те проекты, которые входили в топ по стоимости тогда, сегодня, скорее всего, могут быть реализованы уже по меньшей стоимости, – говорит владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. – Тренд хорошо иллюстрирует элитный комплекс апартаментов Four Seasons, который в конце 2010-х регулярно входил в рейтинги самых дорогих столичных проектов».
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова в интервью РИА Новости отметила, что реальная стоимость апартаментов в проекте может быть снижена в том случае, если активы планируется реализовать в сжатые сроки. «Дать более точную оценку текущей рыночной стоимости лотов можно будет после нескольких месяцев экспонирования», – пояснила Анна Раджабова, добавив, что уникальность локации имеет и оборотную сторону в виде высокой концентрации туристического потока. Кроме того, высота потолков в апартаментах ниже трех метров, что обусловлено требованиями властей о том, что гостиница в шаговой доступности от Красной площади не должна быть выше соседних исторических зданий.
«Тем не менее, спрос на элитное жилье останется на стабильном уровне. Клиенты сейчас активно вкладываются в ликвидные проекты, справедливо считая их надежными активами для сбережения средств», – прогнозирует Анна Раджабова.
.
👉 Подписывайтесь на канал Finversia на платформах YouTube, Telegram, Rutube и ВКонтакте.