Честно говоря, когда клиенты спрашивают меня про ипотеку без первоначального взноса, многие уверены, что это какая-то сказка или очередная маркетинговая уловка банков. Но знаете что? В 2026 году такая возможность реально существует — правда, с нюансами, о которых мало кто рассказывает в красивых рекламных буклетах. По опыту скажу: если решите идти этим путем, приготовьтесь к повышенным требованиям со стороны кредиторов и к тому, что процентная ставка будет выше стандартной.
Классический вариант ипотечного кредитования предполагает, что у вас на руках есть как минимум 15-20% от стоимости квартиры. Это может быть полтора-два миллиона рублей и больше — сумма, которую не каждая семья способна накопить даже за несколько лет. Но вот парадокс: банки готовы выдать жилищный заём вообще без первого взноса, если вы соответствуете определённым критериям.
⚠️ Внимание: Квартир по старым ценам в открытом доступе больше нет.
То, что вы видите на Циан и Авито — часто либо «фейки», либо неликвид по завышенной ставке. Реально выгодные лоты (отказные брони, квартиры от подрядчиков, закрытые пресейлы) мы даже не успеваем выкладывать в рекламу — они уходят «своим» за 2-3 дня. Кроме того, мы знаем, в каких именно ЖК прямо сейчас действуют «ипотечные лазейки» 2026 года: траншевая ипотека (платеж 1 рубль до сдачи), субсидированные ставки без удорожания и рассрочки 0%.
Не тратьте время на самостоятельный поиск фантомов. Позвоните: мы за 5 минут пробьем ЖК под ваш бюджет по нашей закрытой базе и найдем вариант с минимальным ежемесячным платежом, о котором молчат в банках.
📞 Звоните сейчас: +79386970590
Семейная ипотека без первоначального взноса — возможно ли это для семей с детьми?
Тут придётся немного разочаровать. Официальная программа «Семейная ипотека», которая работает с 2018 года и предлагает ставку 6% годовых, требует обязательного первоначального взноса от 20%. Государство субсидирует разницу между льготной и рыночной ставкой, но совсем без собственных денег не обойтись.
По семейной программе могут получить кредит:
- Семьи, где растёт хотя бы один ребёнок до 6 лет
- Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми
- Семьи, воспитывающие ребёнка-инвалида
Между прочим, с февраля 2026 года правила изменились — теперь одна семья может оформить только один льготный кредит по этой программе. Это сделано, чтобы избежать злоупотреблений и направить господдержку тем, кто действительно нуждается в помощи.
Максимальная сумма займа составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в остальных регионах — до 6 миллионов. Срок кредитования — до 30 лет.
Но как же быть без накоплений? Если у вас нет 20% на руках, можно использовать материнский капитал. В 2026 году его размер составляет 728,9 тысяч рублей на первого ребёнка и 963,2 тысячи на второго (если семья не получала выплату на первенца). Это частично или полностью покроет требуемый взнос — зависит от стоимости жилья. По сути, это не совсем "без взноса", но свои накопленные деньги тратить не придётся.
Ипотека от застройщика без первоначального взноса — акции и спецпредложения
Периодически застройщики запускают акции типа "квартира без первоначального взноса". Звучит заманчиво, правда? Лично я бы советовал внимательно читать мелкий шрифт в таких предложениях.
Обычно такие программы работают по одной из схем:
- Застройщик временно "дарит" вам первоначальный взнос, но включает его в тело кредита с повышенной ставкой
- Действует рассрочка на первый взнос, который нужно будет внести в течение нескольких месяцев
- Банк-партнёр застройщика соглашается выдать кредит под залог другой недвижимости
Кстати, совместные программы банков и девелоперов — это наиболее реальный способ получить новостройку без стартовых вложений. Но тут важно понимать: условия всё равно будут жёстче, чем при стандартной ипотеке.
Ипотека на вторичное жильё без первоначального взноса — реальность или миф?
На вторичку без первого взноса взять кредит сложнее, чем на новостройку. Банки относятся к таким сделкам с большей осторожностью — слишком много рисков.
Единственный работающий вариант — ипотека под залог имеющейся недвижимости. Если у вас уже есть квартира в собственности (купленная без кредита или полностью выплаченная), можно заложить её и получить деньги на покупку второго жилья.
Как это работает? Вы обращаетесь в банк с предложением: "Вот моя квартира стоимостью 8 миллионов, хочу купить другую за 5 миллионов". Банк оценивает вашу недвижимость и может выдать до 60-80% от её стоимости на приобретение нового жилья. Ставка при этом будет ниже, чем по потребительскому кредиту, но выше обычной ипотечной — примерно от 10,9% годовых.
Требования к залоговому имуществу довольно строгие:
- Дом не должен быть аварийным, износ не более 60%
- Возраст здания — не старше 30 лет (хотя бывают исключения)
- Никаких незаконных перепланировок
- Отсутствие обременений и прописанных жильцов
Дальневосточная ипотека без первоначального взноса — льготы для жителей ДФО
Программа «Дальневосточная ипотека» — одна из самых выгодных в стране со ставкой всего 2% годовых. Но и тут есть обязательное условие: минимальный первоначальный взнос от 20,1%.
Правда, как и в случае с семейной программой, можно использовать материнский капитал или субсидию «Молодая семья» для покрытия этого взноса. Так что технически — это не совсем "без взноса", но без необходимости копить годами.
Условия дальневосточной программы в 2026 году:
- Ставка 2% (может увеличиться до 3% без страхования)
- Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей, или до 9 миллионов, если площадь жилья превышает 60 квадратных метров
- Срок кредитования — до 20 лет
- Действует до 31 декабря 2030 года
Программа доступна для жителей Дальневосточного федерального округа, которые приобретают жильё в своём регионе. С 2026 года появилась возможность покупать не только новостройки, но и квартиры на вторичном рынке — правда, с определёнными ограничениями.
Семейная ипотека на строительство дома без первоначального взноса
По программе «Семейная ипотека» можно получить кредит не только на покупку готового жилья, но и на строительство частного дома. Но — внимание! — здесь действует то же правило: первоначальный взнос 20% обязателен.
Строительство должно вестись через эскроу-счёт, что гарантирует прозрачность расчётов и защиту интересов заёмщика. Если в семье есть ребёнок с инвалидностью, старый кредит на строительство коттеджа можно рефинансировать по льготной ставке.
Многие думают, что на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) банки дают деньги охотнее, но на самом деле требования там ещё строже. Нужно предоставить смету, проект дома, разрешение на строительство — банк контролирует каждый этап.
Ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса
Вот это, пожалуй, самый реалистичный способ получить жилищный кредит вообще без стартовых вложений. Правда, подходит он не всем — нужна недвижимость в собственности.
Банк выдаёт вам деньги на покупку новой квартиры, а в залог вы передаёте уже имеющуюся. Причём это может быть не только ваша собственность — некоторые кредитные организации принимают недвижимость, принадлежащую родственникам или друзьям (с их письменным согласием, конечно).
Основные условия такого займа:
- Размер кредита составляет 50-80% от стоимости залоговой недвижимости
- Процентная ставка — от 10,7% до 11,3% годовых
- Максимальная сумма — до 15 миллионов рублей (в некоторых банках — до 30 миллионов)
- Срок кредита — до 30 лет
Преимущество очевидно: вам не нужно искать деньги на первый взнос. Недостаток тоже понятен: если не сможете платить, потеряете обе квартиры — и старую, и новую.
Кстати, в качестве залога могут рассматриваться не только квартиры, но и дома с земельными участками, апартаменты. Главное — чтобы объект был ликвидным и соответствовал требованиям банка.
В каком банке можно взять ипотеку без первоначального взноса
Сейчас расскажу про конкретные предложения на 2026 год. Не все банки афишируют программы без первого взноса, но они есть.
Сбербанк
Сбербанк предлагает ипотеку без первого взноса только в одном варианте — кредит под залог имеющейся недвижимости. Ставка от 11,3% годовых, максимальная сумма — до 10 миллионов рублей, срок — от 1 года до 20 лет.
Для оформления достаточно паспорта и СНИЛС, подача заявки онлайн занимает около 5 минут. Решение банк принимает за 1-3 дня. Можно использовать материнский капитал для частичного покрытия стоимости, но официально это уже не считается "без взноса".
ВТБ
ВТБ работает по похожей схеме — выдаёт ипотеку без первоначального взноса под залог недвижимости. Условия:
- Процентная ставка от 9,7% (по некоторым источникам — от 10,9%)
- Максимальная сумма займа — 15 миллионов рублей
- Размер кредита не может превышать 50% стоимости закладываемой недвижимости
- Срок — до 30 лет
Залогом может выступать квартира не только заёмщика, но и его супруга или членов семьи (с оформлением поручительства).
Другие банки
На рынке есть ещё несколько десятков кредитных организаций, готовых рассмотреть заявку на ипотеку без стартового взноса. Среди них — Газпромбанк, Райффайзенбанк, Совкомбанк, АТБ и другие.
По данным аналитических порталов, в 2026 году доступно от 8 до 76 предложений в 11-32 банках со ставками от 5,7% до 59,99%. Правда, самые низкие ставки — это льготные программы с обязательным первым взносом.
Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса
Расчёт ипотечного кредита без стартового взноса принципиально не отличается от обычного — разве что сумма займа будет равна полной стоимости жилья.
Вам нужно учесть несколько параметров:
- Стоимость недвижимости — цена квартиры или дома, который хотите купить
- Процентная ставка — она будет выше, чем при стандартной ипотеке (от 10% до 22%)
- Срок кредита — обычно от 10 до 30 лет
- Дополнительные расходы — страхование жизни и здоровья, страхование недвижимости, оценка объекта
Почти все банки на своих сайтах предлагают онлайн-калькуляторы. Вводите данные — и через пару секунд видите примерный ежемесячный платёж. Но помните: это предварительный расчёт, окончательные условия банк озвучит только после одобрения заявки.
Важный момент: при ипотеке без первого взноса ежемесячный платёж будет существенно выше, чем если бы вы внесли стандартные 20%. Простая арифметика: кредит на 5 миллионов выплачивать тяжелее, чем на 4 миллиона. Поэтому банки особенно тщательно проверяют платёжеспособность таких заёмщиков.
Как оформить ипотеку без первоначального взноса — пошаговая инструкция
Процесс оформления не сильно отличается от обычной ипотеки, но требования жёстче. По опыту скажу: готовьтесь к тому, что банк будет "копать" глубже.
Шаг 1. Проверьте свою кредитную историю
Это критически важно. Банки не простят даже мелких просрочек, если вы претендуете на кредит без взноса. Закажите отчёт из БКИ (бюро кредитных историй) — его можно получить бесплатно раз в год через Госуслуги
Шаг 2. Соберите документы
Минимальный пакет:
- Паспорт РФ (оригинал и копии всех страниц)
- СНИЛС
- Справка о доходах 2-НДФЛ за последние 6-12 месяцев
- Заверенная копия трудовой книжки или выписка из СФР
- Документы на залоговую недвижимость (если оформляете под залог)
- Свидетельство о браке/разводе
- Сертификат на материнский капитал (если используете)
Некоторые банки могут запросить дополнительно военный билет, справку об отсутствии судимости, документы о других доходах.
Шаг 3. Подайте заявку
Это можно сделать онлайн на сайте банка. Заполнение анкеты занимает 5-15 минут. Рекомендую подать заявки сразу в 2-3 банка — так выше шансы на одобрение.
Шаг 4. Дождитесь решения
Банк рассматривает заявку от 1 до 5 дней. Если одобрят — вам сообщат максимальную сумму кредита и окончательную процентную ставку.
Шаг 5. Выберите объект недвижимости
После одобрения у вас есть 60-90 дней на поиск подходящего жилья. Квартира должна соответствовать требованиям банка — не аварийная, без незаконных перепланировок, ликвидная.
Шаг 6. Закажите оценку
Независимый оценщик определит рыночную стоимость объекта. Услуга платная — обычно 3-5 тысяч рублей.
Шаг 7. Подпишите кредитный договор
Внимательно изучите все условия. Обратите внимание на полную стоимость кредита, штрафы за просрочку, возможность досрочного погашения.
Шаг 8. Зарегистрируйте сделку
Договор купли-продажи и переход права собственности оформляются в Росреестре. После регистрации банк перечисляет деньги продавцу, и вы становитесь собственником с обременением.
Ипотека без первоначального взноса с плохой кредитной историей
Скажу честно: это самый сложный сценарий. Получить жилищный заём без стартового взноса И с испорченной кредитной историей — задача на грани невозможного.
Банки оценивают риски комплексно. Отсутствие первого взноса уже повышает риск для кредитора. Если добавить сюда просрочки по прошлым займам, шансы на одобрение стремятся к нулю.
Что может повлиять на решение банка:
- Размер и регулярность просрочек — одно дело забыть про платёж на пару дней, другое — не платить месяцами
- Давность проблем — если последняя просрочка была 3-5 лет назад, это лучше, чем полгода назад
- Текущая финансовая ситуация — высокий официальный доход может компенсировать прошлые ошибки
- Наличие ликвидного залога — если есть что заложить, банк скорее одобрит
Некоторые банки специализируются на работе с проблемными заёмщиками. Но условия там будут максимально жёсткие: ставки от 18% до 30% годовых, короткие сроки, обязательное комплексное страхование.
Как повысить шансы на одобрение:
- Погасите все текущие долги и просрочки
- Подождите хотя бы год после последней проблемы с кредитами
- Привлеките созаёмщиков с хорошей КИ
- Предложите дополнительный залог
- Увеличьте срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платёж
Лично я бы посоветовал в такой ситуации сначала поработать над улучшением кредитной истории. Возьмите небольшой потребительский кредит или кредитную карту, пользуйтесь ими аккуратно, погашайте вовремя — через полгода-год ситуация улучшится.
Подводные камни и риски
Знаете, что меня больше всего раздражает в этой теме? Когда люди думают, что ипотека без первого взноса — это лёгкий путь к собственному жилью. На самом деле это скорее "запасной аэродром" для тех, у кого нет другого выхода.
Главные риски:
- Переплата — без первоначального взноса вы платите проценты на всю стоимость квартиры, переплата может достигать 150-200%
- Высокая долговая нагрузка — ежемесячные платежи "съедают" значительную часть дохода
- Строгие требования — малейшая просрочка может привести к серьёзным последствиям
- Риск потери залога — если закладываете другую недвижимость, можете лишиться обеих квартир
- Обязательное страхование — это дополнительные расходы каждый год
Между прочим, банки требуют от таких заёмщиков более высокого уровня дохода. Если при обычной ипотеке достаточно, чтобы платёж составлял 40-50% дохода, то здесь планка выше — не более 30-35%.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса в 2026 году?
Да, можно, но с ограничениями. Основные варианты: ипотека под залог имеющейся недвижимости, использование материнского капитала для покрытия первого взноса, специальные акции застройщиков. Полностью без каких-либо вложений получить кредит реально только при наличии залоговой недвижимости.
Какая минимальная ставка по ипотеке без первого взноса?
Минимальная ставка по программам под залог недвижимости начинается от 9,7-10,9% годовых. Это выше, чем стандартная ипотека с первоначальным взносом (где ставки от 5,7-7,9%). Чем больше рисков видит банк, тем выше процент.
Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса молодым семьям?
Для молодых семей без накоплений лучший вариант — программа «Семейная ипотека» с использованием материнского капитала в качестве первого взноса. Такие кредиты выдают Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и другие крупные банки. Ставка по программе — 6% годовых.
Нужно ли страхование при ипотеке без первоначального взноса?
Да, страхование обязательно. Банки требуют оформить страхование жизни и здоровья заёмщика, а также страхование приобретаемой недвижимости. Это условие прописано в большинстве программ. Отказ от страхования может привести к повышению ставки на 1-2%.
Какие документы нужны для оформления ипотеки без первого взноса?
Базовый пакет включает паспорт, СНИЛС, справку о доходах 2-НДФЛ, трудовую книжку. Если оформляете кредит под залог недвижимости, потребуются документы на закладываемый объект. При использовании маткапитала — соответствующий сертификат. Некоторые банки запрашивают дополнительные документы в зависимости от ситуации.
Можно ли досрочно погасить ипотеку без первоначального взноса?
Да, законодательство разрешает досрочное погашение без штрафов. Большинство банков не взимают комиссию за досрочное внесение средств. Это хороший способ снизить переплату по процентам. Рекомендуется гасить в первые годы кредита, когда основная часть платежа идёт на проценты.
Послушайте мой совет: прежде чем брать ипотеку без первоначального взноса, трезво оцените свои финансовые возможности. Может, стоит подождать год-два, накопить хотя бы 10-15% и взять кредит на нормальных условиях? Переплата будет гораздо меньше, да и спать спокойнее.
Но если ситуация требует действовать сейчас — изучайте предложения, сравнивайте условия в разных банках, читайте договор внимательно. И помните: недвижимость — это не только актив, но и обязательство на десятилетия вперёд.
Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе всех изменений в ипотечных программах, получать актуальные советы по выбору жилья и разбираться в тонкостях работы с застройщиками и банками. Здесь мы делимся реальным опытом и честными мнениями — без воды и рекламных обещаний.