Этап 3. Подготовка к сделке.
После одобрения ипотеки застройщик готовит проект договора долевого участия (ДДУ), согласует его текст с Вами. От вас потребуют только стандартные документы - паспорта покупателей, СНИЛС, реквизиты счёта в банке, почту и телефон. Застройщик сам направит необходимые документы в банк для подготовки ипотечного договора. Банк свяжется с Вами в течении 1-3 дней и согласует дату сделки.
Сразу хочу предугадать вопросы: Когда мне нужно будет идти в банк? А что если я не могу присутствовать в банке? и т.д. Сейчас практически все ипотеки оформляются электронно, с помощью электронной подписи и не требуют вашего личного присутствия в банке. Да, именно так. По итогу сделки вы получите электронные документы (с электронными подписями) - ДДУ, ипотечный договор и ещё несколько сопутствующих документов.
Что нужно будет сделать ДО сделки:
- выпустить электронную подпись в приложении Госключ. Банк даст вам все инструкции, как это сделать. Хочу сказать только, что Вам понадобится приложение Госуслуги, потребуется подтвердить личность (если у Вас есть загранпаспорт современного образца, то сделать это будет просто и быстро, если же нет - то чуть сложнее)
- обратиться в ПФР с заявлением на использование материнского капитала. На самом деле ходить никуда не нужно, достаточно заполнить заявление через Госуслуги. Далее ПФР в течении нескольких дней (у нас это был 1 день) одобряет ваше заявление. Средства поступят в течении месяца по регламенту, но по факту у нас это произошло через неделю.
- часто застройщик берёт оплату за услуги по оформлению документов (ДДУ, все необходимые согласования с банком). Эти деньги чаще всего включаются в стоимость квартиры. У нас эти услуги стоили 30 тыс. руб. и оплачивались вместе с бронью, но входили в стоимость квартиры и из общей суммы ипотеки были вычтены.
- необходимо открыть эскроу-счёт в банке, где вы берёте ипотеку. Но деньги (первоначальный взнос туда не нужно пока переводить). Это счёт для безопасных расчётов с застройщиком. За его открытие с нас взяли 3500 руб. Туда зачисляются все деньги, которые вы получите от банка по ипотеке, весь первоначальный взнос с учётом маткапитала, если он у вас применялся. Эти деньги будут недоступны ни для Вас, ни для застройщика до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию. Обращаю внимание, ввод ДОМа, а не получение ключей от квартиры. Разрешение на ввод дома появляется раньше, чем возможно получение квартир. К тому же, если Вы, например, брали жильё с ремонтом от застройщика, то деньги с эскроу-счёта заберут, когда дом введут в эксплуатацию, а ваша квартира ещё может быть не отремонтирована. Соответственно, ключи вы получите спустя время. Вот такая несправедливость, но такие условия разрешены законом.
- кроме того, всё это время вы будете находиться на связи с банком, который будет требовать какие-то документы, присылать изучать ипотечный договор, обговаривать детали.
На этом этапе хочу сказать, что вероятны и неприятные сюрпризы в процессе всех этих согласований. Например, банк, скорее всего, будет навязывать Вам свою страховку. Например, СБЕР делает так. У них есть такое пространство для заключения и ведения сделок - ДОМКЛИК. При оформлении ипотеки вы должны приобретать пакет услуг ДОМКЛИК ежегодно. Стоимость будет варьировать от стоимости сделки. У нас, например, на этапе заключения договора было 30 тыс. руб. И чем меньше остаётся платить, тем меньше становится стоимость этого пакета. Если Вы отказываетесь, то ставку тут же поднимают с 6 до 7 % в год (причём, если на следующий год вы откажетесь от него, то ставку всё равно поднимут). Что даёт этот пакет: стандартную подписку сбер прайм, страховку жизни (она в ипотеке обязательна), пользование без ограничений сайтом Домклик и плюс сюда входит обслуживание ипотеки).
На площадке Домклик у вас будут решаться все вопросы по ипотеке, храниться все документы по сделке. И вот такая система примерно в каждом банке, который выдаёт семейную ипотеку.
Этап 4. Сделка.
Итак, наступает тот самый день сделки, когда представитель банка звонит Вам по номеру 900. Вы в реальном времени, полёживая где-то на диване дома, видите оформление сделки в личном кабинете Домклика. Суть сводится к тому, что банк направляет Вам все договора в приложение Госключ. Вы в него заходите, подписываете документы и они сами улетают обратно в банк. Ваш менеджер по ипотеке подгружает их в личный кабинет и они становятся доступны для вас, застройщика и банка. Никто другой не может их увидеть, скачать и использовать. Деньги с Вашего счёта перемещаются на эскроу-счёт. Сделка состоялась!
Но поздравлять тут пока ещё не с чем, потому что Вы стали обладателем только большого долга банку, а не своего жилья.
Банк направит документы на электронную регистрацию сам, за что вы заплатите, например, в СБЕРе 8600 руб. Можно это сделать и самим, подав все документы через МФЦ, но у нас это было обязательное условие банка. Регистрация занимает 1-7 рабочих дней.
Выписка из Росреестра будет также храниться вместе со всеми документами в личном кабинете Домклика.
Ну вот и всё. Теперь наступает время волнительного ожидания ключей от квартиры и бремя оплаты кредита за то, что Вы ещё даже в глаза не видели.
Этап 5. Допы банка
Как Вы понимаете, платежи в банк не ограничатся только суммой ипотеки. По закону, банк на этапе заключения договора должен обозначить Вам итоговую сумму, которую вы выплатите банку за всё время, со всеми страховками и другими обязательными платежами. Вам предоставят подробный график платежей и платежей по допам. Что вы будете платить дополнительно: помимо злосчастной подписки Домклик ( в других банках есть аналоги либо просто обязательное страхование жизни на сумму соизмеримую с подпиской Домклик) разово также оценка недвижимости (около 2 т.р) и ежегодно страховка самого объекта недвижимости (у нас это 15 тыс. руб., но размер страховки уменьшается плавно с каждым годом при уменьшении долга).
Итого, если посчитать все допы банка, застройщика, то помимо первоначального взноса нужно рассчитывать на 40 тыс руб застройщику на бронь и оформление сделки, 12 тыс руб банку на этапе оформления и примерно 45 тыс руб ежегодно (из них 30 тыс надо заплатить за Домклик сразу). Всего около 100 тыс. нужно иметь помимо первоначального взноса в запасе на момент заключения сделки.
Вот и весь процесс. Но это далеко не конец и всё самое интересное у Вас впереди: получение ключей и приёмка квартиры, оформление собственности, выделение долей на детей, если был использован материнский капитал и т.д. Но это уже другая история.
Спасибо за Ваше внимание!
Подписывайтесь на канал!