При постоянном росте цен на жильё лимитов по льготным кредитам иногда недостаточно для приобретения подходящего объекта недвижимости. В этом случае можно рассмотреть кредит с повышенным лимитом, который объединяет ипотеку с господдержкой в рамках лимита по льготным условиям и сверхлимитную часть по рыночной ставке. Общая ставка в таком случае комбинируется.
Доля льготных ипотек с повышенным лимитом в общем объеме выданных льготных кредитов
На данный момент ипотеки с повышенным лимитом доступны в двух льготных программах – Семейная и IT-ипотека. По итогам 2025 года её доля в общем количестве выданных по Семейной ипотеке кредитов составила 0,9%, в IT-ипотеке – 0,7%, в разрезе объёма выданных средств распределение иное – 1,5% и 1,1% соответственно.
Рекордным по доле льготных ипотек с повышенным лимитом в общем количестве выдач второй год подряд становится январь: в первом месяце 2025 года на них пришлось 1,2%, в этом году – 1,4%.
Распределение таких ипотек по типам недвижимости отличается от стандартных значений Семейной и IT-ипотеки. Среди обычных кредитов по этим программам подавляющая часть объёма выдач – 84,3%, приходится на первичную недвижимость, а 14% на загородную (включая готовые дома и ИЖС). Среди ипотек с повышенным лимитом соотношение смещено в сторону загородной недвижимости – её доля в объеме составляет 34%, а на первичную недвижимость приходится 65,1%.
Также примечательны средние показатели обычных ипотек по программам Семейной и IT-ипотеки в сравнении с комбинированными выдачами. Несмотря на то, что доля первоначального взноса (ПВ) от стоимости объекта одинакова, его медианный размер у сверхлимитных льготных ипотек на 53% выше (2,3 млн против 1,5 млн). Сумма кредита и стоимость объекта в этом случае в среднем выше на 40%.
Распределение по регионам России
Фото: данные Домклик
Список регионов-лидеров по числу выдач ипотек с комбинированной ставкой отличается от стандартного. По сверхлимитным выдачам лидирует Татарстан – на него пришлось 12,3% от всех кредитов данного типа, хотя в обычном рейтинге республика занимает лишь 10-ю строчку. Московская область, являющаяся лидером по общему числу выдач, по количеству льготных ипотек с комбинированной ставкой находится на пятой строчке; Санкт-Петербург с 7-го места переместился на 12-е, а Ленинградская область – с 10-го на 55-е.
Главная причина такой разницы кроется в нехватке лимита по льготным программам. Республика Татарстан традиционно занимает 4-е место по стоимости квадратного метра недвижимости, опережая Ленинградскую область. Однако в отличие от этого региона, в Татарстане действующий лимит на сумму кредита по самой распространённой Семейной ипотеке в два раза меньше – 6 млн рублей. Именно поэтому Ленинградская область, в свою очередь, занимает лишь 55-ю строчку по количеству подобных кредитов.
Москва занимает второе место в обоих рейтингах, так как в столице широкое предложение и проходит большое количество сделок, но и стоимость объектов в новостройках намного выше, чем в остальных регионах с лимитом в 12 млн.
Соотношение покупок в строящихся и сданных новостройках
Фото: данные Домклик
Льготные ипотеки с повышенным лимитом также отличаются структурой сделок по типам договоров с застройщиками. В стандартных выдачах по Семейной и IT-ипотеке в 2025 году доля договоров долевого участия (ДДУ), когда объект приобретается в строящемся здании, достигала 68,6%, а договоры купли-продажи (ДКП) у застройщика занимали 31,4%. В случае ипотек с комбинированной ставкой заёмщики чаще выбирают уже построенные объекты, и доля ДКП достигает 52,4%.
Такое соотношение объясняется потребностью заёмщиков в скорейшем улучшении жилищных условий, что особенно актуально для получателей Семейной ипотеки.
Методология:
Для анализа были использованы данные о количестве и объёме ипотечных выдач Сбера в 2025 году и в январе 2026 года по программам Семейная ипотека и IT-ипотека. В рамках этих программ возможны выдачи по средневзвешенной ставке при превышении лимита льготного кредита.
Обзорный материал редакции