Автор: Татьяна Федорова
17 февраля в Арбитражном суде Самарской обл. ООО «Физразвитие» продолжит добиваться разрешения на застройку территории около ТЦ «Парк Хаус» в г.о. Самара. Компания, принадлежащая корпорации «РосРегион Развитие» (РРР) Сергея ПЛОТНИКОВА (на фото), уже не первый год пытается освоить этот земельный участок. Приходится нести невосполнимые расходы на его содержание. Топ-менеджеры РРР имеют опыт работы в органах местного самоуправления (МСУ) г.о. Самара. Тем не менее преодолеть уровень министерства градостроительной политики (минградстрой) Самарской обл. оказалось не в их силах.
Генератор расходов
ООО «Физразвитие» собиралось начать строительство высотного жилого дома на участке площадью 5100 кв. м (0,51 га) с кадастровым номером (КН) 63:01:0713001:746, расположенном в г.о. Самара возле пересечения ул. 22-го Партсъезда и Московского ш. Согласно Публичной кадастровой карте принадлежащий ООО «Физразвитие» участок с КН 63:01:0713001:746 имеет разрешенный вид использования для размещения на нем объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры). ООО «Физразвитие» озаботилось получением разрешения на изменение вида разрешенного использования этого участка.
15 августа 2025 г. минградстрой Самарской обл. отказал ООО «Физразвитие» в смене разрешенного вида использования земельного участка, предполагаемого к возведению на нем высотного жилого дома. Отказ министерство аргументировало тем, что «запрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка может привести к нарушению технических регламентов, градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, иных норм и правил, установленных законодательством РФ».
26 декабря 2025 г. Арбитражный суд Самарской обл. принял к производству заявление ООО «Физразвитие», в котором содержится требование восстановить пропущенный срок для подачи заявления о признании приказа минградстроя №222-п от 15 августа 2025 г. «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка» незаконным. Кроме того, в исковом заявлении содержится требование признать бездействие минградстроя по невыдаче ответа на обращение от 14 октября 2025г. - незаконным и обязать министерство устранить допущенные нарушения. Арбитражному делу присвоен №А55-46393/2025. В том же своем исковом требовании представители ООО «Физразвитие» настаивают на принятии решения наделить имеющийся у них земельный участок условно разрешенным видом использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». Предварительное заседание по делу №А55-46393/2025 назначено на 17 февраля т.г.
Кадастровая стоимость проблемного участка ООО «Физразвитие» с КН 63:01:0713001:746 составляет 20,44 млн р. С этой суммы приходится платить земельный налог, а также нести прочие расходы по содержанию участка. Отсутствие возможности задействовать его в экономическом обороте формирует у собственника в лице ООО «Физразвитие» невосполнимые расходы. Судебные издержки и длительное выяснение отношений с органами власти их только увеличивают.
Бесплодные потуги
Участок с КН 63:01:0713001:746 площадью 5 100 кв. м был сформирован 14 июля 2023 г. путем разделения более крупного участка с КН 63:01:0713001:745 площадью 16 580 кв. м на два смежных меньшей площади. Второй выделенный участок получил КН 63:01:0713001:745 и площадь 11 480 кв. м. Дробление понадобилось ООО «Физразвитие» после того, как ему не удалось добиться смены разрешенного вида использования на изначальные единый более крупный участок с КН 63:01:0713001:745 площадью 16 580 кв. м.
28 марта 2023 г. по результатам заседания комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ) при главе г.о. Самара было дано заключение №КС-1-0-1 об отказе ООО «Физразвитие» в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью с КН 63:01:0713001:745, предусматривающий возможность строить на нем высотные дома. Отказ был обоснован следующим образом: «На основании отрицательных голосов членов комиссии по подготовке проекта ПЗЗ при главе г.о. Самара, а также на основании пункта 3.17 СанПиН 2.1.8./2.2.4.1383-03 в связи с расположением земельного участка полностью в санитарно-защитной зоне Российской телевизионной и радиовещательной сети (РТРС)». 20 апреля 2023 г. администрация г.о. Самара закрепила этот отказ Комиссии постановлением «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в г.о. Самара». После этого ООО «Физразвитие» занялось делением данного участка на два поменьше, что и было сделано 14 июля 2023 г.
В октябре 2024 г. вопрос о строительстве многоэтажки теперь уже на участке с КН 63:01:0713001:746 был вынесен на общественные обсуждения. Судя по итоговому протоколу, предложение ООО «Физразвитие» построить на нем высотку нашло поддержку у участников общественных обсуждений. Поступило 38 положительных и 8 отрицательных мнений по проекту. Тем не менее в апреле 2025 г. жителям вновь предложили высказать свое мнение о планируемой застройке того же самого участка.
14 мая 2025 г. было опубликовано заключение о результате повторных общественных обсуждений. Положительных мнений набралось 47, отрицательных - 33. При этом 13 участников мероприятия оказались гражданами, не зарегистрированными на территории Самары. Среди мнений участников общественных обсуждений были такие: «Сколько можно обсуждать одно и то же? Категорически против! Инфраструктура не готова к застройке. К врачу и так не попасть, в школах и садах нет столько мест. Самаре категорически не хватает парковок. Да, и что за бред - ЖК возле ТЦ?»; «Хватит точечной застройки в городе. И так пробки кругом. У парка Гагарина все забито машинами»; «Те, кто за, вероятно, из представителей заинтересованной стороны или плохо оценивают ситуацию, лишь бы новый домик воткнуть на клочок земли. Да, какой клочок, у парка же! Денежек на этом сколько можно заработать, квартирки по бешеным ценам продавать». В контексте этих высказываний уместно пояснить, что в 30 м от северо-восточной границы обсуждаемого участка с КН 63:01:0713001:746 находится стена здания ТЦ «Парк Хаус». В 45 м от южной границы участка через проезжую часть ул. 22-го Партсъезда находится забор, огораживающий территорию парка культуры и отдыха им. Юрия Гагарина.
Среди граждан, проголосовавших «за», большая часть имеет отношение к корпорации «РРР» Сергея Плотникова. Так, например, в поддержку строительства высказался директор ООО «Торговый комплекс «Мой Кировский вещевой» Ильдар Акжигитов. Вице-президент корпорации «РРР» Константин Доладов свою позицию «за» пояснил так: «Очень интересный проект, тем более рядом такая развитая инфраструктура». Остальные выступали в том же духе.
ООО «Физразвитие» образовано в марте 2019. с уставным капиталом 100 тыс. р. Основным видом деятельности при регистрации ООО «Физразвитие» была выбрана «аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». На данный момент в качестве управляющей организации ООО «Физразвитие» указано ООО «Управляющая компания «РР Развитие». Единственным учредителем ООО «Физразвитие» является ООО «Инвестиционная компания «РР Развитие». ООО «Физразвитие» за 2024 г. показало выручку в размере 292,2 млн р. Чистая прибыль была показана на уровне 50,1 млн р. Данные за 2025 г. пока не раскрыты.
В капитале ООО «Управляющая компания «РР Развитие» Сергею Плотникову принадлежит 94,48% (132 млн р.). Остальное находится в распоряжении Владимира Плотникова (5,52%) и Виталия Силантьева (0,01%). В капитале ООО «Инвестиционная компания «РР Развитие» Сергей Плотников контролирует долю 99% (9,9 тыс. р.). Из этого следует, что полученный ООО «Физразвитие» отказ со стороны минградстроя способен сорвать личные планы Сергея Плотникова на возведение на указанном земельном участке многоэтажного жилого здания.
Упущенное окно возможностей
У Сергея Плотникова и у вице-президента корпорации РРР Марата Габдрахманова имеется опыт работы в органах МСУ Самары. На данный момент Марат Габдрахманов занимает должность заместителя председателя думы г.о. Самара (ДГОС). Сергей Плотников при мэре г. Самары (1997-2006 гг.) Георгии Лиманском занимал пост первого заместителя руководителя департамента управления имуществом (ДУИ) города (см. «Хронограф» №6 (576) от 24.02.16). Тем не менее сегодня преодолеть уровень изобретенного губернатором Самарской обл. Вячеславом Федорищевым министерства оказалось не в их силах.
Здесь важно напомнить, что в период с 2016 по 2019 г. в санитарно-защитной зоне РТРС был построен ЖК «311» (в качестве инвесторов выступали совладельцы ПАО «Завод им. Тарасова»). При этом специалисты ФБУЗ «Центр ГиЭ в Самарской обл.» после проведения замеров уровня напряженности электромагнитного поля и плотности потока излучения электромагнитного поля от радиотелепередатчиков филиала «Самарский областной радиотелевизионный передающий центр» (ОРТПЦ) ФГУП «РТРС» на кровле одного из зданий «Завода им. Тарасова» (ул. Ново-Садовая, 311), расположенного на таком же расстоянии от объекта радиоизлучения, что и ЖК «311», выявили превышения значения коэффициента безопасности для населения. Однако это не помешало застройщику получить разрешение на строительство ЖК «311» (см. «Хронограф» №22 (674) от 16.07.18). На данный момент ЖК «311» уже построен и квартиры раскуплены. Похоже, что Плотников в отличие от бенефициаров ПАО «Завод им. Тарасова» не успел или не сумел воспользоваться окном возможностей.
