Пик предложения – 2,2 млн «квадратов» в 2026-м, обвал ввода на 38% в 2027-м и рост ставок на 16%, несмотря на падение спроса
Объем нового строительства складских комплексов в Московском регионе по итогам 2027 года может сократиться на 30-38% относительно показателей 2026-го. В натуральном выражении рынок ждет падение до 1,6-2 млн кв. м, что станет минимальным уровнем ввода за последние пять лет, сообщает «Коммерсантъ».
История вопроса:
При этом текущий, 2026 год напротив станет рекордным: в CMWP оценивают прирост площадей в 2,2 млн кв. м, что на 7% превышает результат 2025 года и является самым высоким показателем как минимум с 2015 года. В IBC Real Estate также фиксируют пиковую активность, но прогнозируют чуть более сдержанный спад в 2027-м – на 30%, до 2 млн кв. м.
Причина грядущего сжатия, по мнению опрошенных экспертов, закладывается в текущей экономической конъюнктуре. Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева поясняет, что девелоперы в условиях высокой ключевой ставки 2024–2025 годов предпочитали не начинать новые спекулятивные проекты. Основной объем ввода в 2027 году сформируют объекты с уже перенесенными сроками сдачи, тогда как запущенных с нуля проектов, которые должны были выйти на рынок через два года, критически мало. Коммерческий директор ГК «Ориентир» Артем Хомышин добавляет, что застройщики заняли выжидательную позицию еще и из-за временного охлаждения спроса, запуская новые проекты точечно.
Еще одним фактором, который лишит рынок крупных логопарков в 2027-м, стала переориентация ключевых потребителей – онлайн-ритейлеров. Партнер NF Group Константин Фомиченко констатирует, что в 2025 году они практически перестали заказывать строительство под себя и ушли в аренду готовых спекулятивных площадей. Статистика сделок подтверждает этот тренд: доля built-to-suit по итогам прошлого года рухнула на 35 процентных пунктов, до 16%. Соответственно, крупные объекты, которые могли бы быть спроектированы и построены к 2027 году под конкретного заказчика, так и не были заложены.
Кроме того, прогнозируемый провал 2027 года во многом объясняется эффектом высокой базы 2026-го. Константин Фомиченко обращает внимание, что в текущем году 61% новых складов – это спекулятивные проекты. Столь масштабный прирост площадей неизбежно скажется на уровне вакантности. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин прогнозирует, что к концу 2026 года доля свободных помещений вырастет до 7,5%, что на 1,5 процентного пункта выше прошлогоднего показателя.
Впрочем, смена экономического цикла может вернуть рынок к росту уже в том же 2027 году. Полина Афанасьева не исключает, что спрос на логопарки увеличится на 32% относительно 2026-го и достигнет 2,5 млн кв. м. Толчком, по мнению Артема Хомышина, станет удешевление заемного финансирования, которое создаст условия для расширения бизнеса. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко ожидает, что крупные компании начнут реализовывать отложенный в период жесткой денежно-кредитной политики спрос. Константин Фомиченко также допускает возобновление роста built-to-suit проектов.
При этом даже активизация арендаторов вряд ли приведет к возврату рынка к состоянию острого дефицита. Евгений Бумагин полагает, что доля свободных площадей стабилизируется на отметке около 5% и сохранится на этом уровне как минимум до 2030 года. Одновременно с оживлением спроса эксперты прогнозируют и повышение арендных ставок. По расчетам консультантов, по итогам 2027 года они вырастут на 10-16% и достигнут 11 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Артем Хомышин связывает удорожание не столько с балансом спроса и предложения, сколько с ростом себестоимости строительства и увеличением эксплуатационных расходов, которые девелоперы будут закладывать в арендные ставки.
Напомним, по итогам 2025 года объем спроса на складскую недвижимость в Московском регионе составил 2,5 млн кв. м, что на 18% ниже показателя 2024 года, подсчитали в IBC Real Estate. При этом почти треть всего спроса – 34% или 850 тыс. кв. м – пришлась на сделки в объектах, построенных за последние пять лет. Такие данные приводят аналитики консалтинговой компании. LR