Статья была опубликована в информационно-практическом журнале
«Охраняется государством», выпуск №2/2025.
В центре старинного вологодского села Устье, что на Кубенском озере, стоит готический замок. Конечно, на самом деле это не замок, а дом местного купца Ивана Никуличева, построенный в 1910 году. Однако же – башенки, шпили, флюгер, необычный облик – этого достаточно и для звания «замка», и для локальных легенд.
Легенда в действительности творится на наших глазах – дом, простоявший заброшенным несколько лет, весной 2020 года купил молодой вологодский архитектор и преподаватель Иван Магарёв. И с тех пор его восстанавливает. Уже заработало небольшое кафе, в планах – апартаменты для туристов, культурный центр и даже драматургическая мастерская. Как рождаются такие мечты и как воплощать их в реальность, Иван Магарёв рассказывает «ОГ».
– Сложно ли Вам далось решение о приобретении исторического объекта, понимали ли Вы уровень затрат, которые придется нести, чтобы его отреставрировать?
– Далось, может быть, сложно, но загорелся я этой идеей довольно быстро, потому что был очень сильно впечатлен зданием и возможностью его купить. Я учился в Милане в магистратуре с 2016 по 2019 год. Тема моей магистерской работы – реновации исторического центра Устья. Когда делал эту работу, приезжал в Устье несколько раз, и уже тогда это здание мне запало в душу, очень понравилось.
Когда вернулся в Россию, искал себе квартиру (это был 2020 год) и случайно на «Авито» увидел, что этот дом продается. Конечно же, из-за того что знал его раньше и он мне нравился, был удивлен и шокирован. После раздумий, после консультаций с реставраторами и разговора с родителями принял решение его купить. И купил.
Еще один аргумент в пользу покупки: мой папа родом из Усть-Кубинского района, так что для меня это довольно родное село, несмотря на то что я живу в Вологде и сам вологодский. Вот такие два аргумента сыграли ключевую роль в приобретении этого здания.
По уровню затрат, конечно же, я отдавал себе отчет, что здание каменное, является памятником и расходы будут огромны – и при проектировании, и при выполнении работ. Но я понимал, что, во-первых, мне будут помогать близкие, а во-вторых, это будет долгий процесс. Я настроил себя на игру вдолгую и решил, что смогу это осилить – буду медленно, но уверенно продвигаться к цели. Да, затраты действительно велики.
– Была ли у Вас стратегия, в том числе экономическая, по выводу проекта на самоокупаемость после восстановления дома?
– Конкретно письменной стратегии у меня нет, и бизнес-плана по прошествии пяти лет тоже нет. Но есть уверенность, что если я смогу привести объект в красивый ухоженный вид и реализовать задуманное (общественное пространство с кофейней на первом этаже и туристические апартаменты на втором), если все сделаю красиво, качественно и эстетично, то автоматически, благодаря расположению в самом центре Устья (здание стоит на набережной), оно будет пользоваться спросом.
Туда будут приходить и жители села, потому что в Устье до сих пор нет нормальной точки общепита с внятным режимом работы. Нет места, где можно выпить кофе с пирожными. Есть пара столовых, но такого душевного места нет.
Кроме того, Устье – довольно крупный туристический узел в Вологодской области. Через него много туристов едет в Спасо-Каменный монастырь, расположенный на острове в Кубенском озере. Летом в Устье приезжает много паломников и туристов, они здесь пересаживаются на теплоход.
Но не только монастырь привлекает туристов. Само Устье – красивое село, особенно центральная часть, где сохранилось много исторической застройки. Именно поэтому я и взял его как учебный проект в магистратуре. Сюда приезжают туристы из Вологды, да и сами вологжане летом часто здесь отдыхают – здесь хорошие пляжи, речной отдых, водные развлечения (гидроциклы, сапы, каяки). Также здесь много дач, летом дачников приезжает даже больше, чем местных жителей.
Поэтому я уверен: если мы будем предоставлять качественный продукт, эта деятельность будет приносить прибыль и финансировать реставрацию. Сейчас реставрация движется только за счет моей зарплаты, но при должном уровне ее качества финансовый поток будет обеспечен.
– Есть ли у Вас понимание, как ревитализация этого объекта повлияла на развитие туристического потенциала села Устье?
– Я изначально старался, чтобы наша деятельность развивала не только дом, но и само Устье. Результаты есть, и они значительные. На сегодняшний день дом Никуличева – визитная карточка Устья. Мне кажется, по популярности он не уступает ни музею, ни Спасо-Каменному монастырю, ни церквам. Устье сейчас известно в том числе благодаря дому Никуличева. Когда говорят про Устье, у многих возникает ассоциация с этим домом. Многие приезжают сюда именно ради него.
– С какими самыми сложными процессами Вы столкнулись при реставрации дома?
– Наверное, столярное заполнение и работа с окнами. В доме 24 окна, каждое состоит из зимнего и летнего окна плюс фрамуга – всего около 100–120 изделий. На момент покупки все они были в плачевном состоянии: покрыты некачественной краской, пропускающей воду, нижние части разрушены, некоторые стекла отсутствовали. Мне очень не хотелось менять их на пластик или новые деревянные, поэтому мы попробовали реставрировать. Снимали краску строительным феном. Мой папа (к сожалению, он умер в сентябре 2024 года) четыре года занимался реставрацией этих окон. Каждое окно мы очищали, снимали с петель, я вез их на крыше своего автомобиля в Вологду, где папа заменял гнилые части на новые.
– Удалось ли Вам найти или переосмыслить некую легенду для Вашего исторического объекта? Как правило, такие легенды качественно влияют на экономику наследия.
– Мы ничего не переосмысливали и не придумывали, потому что дом сам по себе выглядит необычным и будоражащим взгляд. У него очень необычная архитектура – сложно придумать легенды, которые сработали бы лучше, чем сам дом.
В Вологодской области (да и в России вообще) я как архитектор не встречал такой архитектуры. Она называется псевдоготической, и дом напоминает шкатулку. Подобное можно увидеть в Европе или в Москве, но чтобы в селе – такого я не видел. Мы считаем, что не нужно придумывать для дома лишние легенды – его внешность работает на него сама.
– Были ли у Вас в процессе реставрации сложности по выстраиванию диалога с соседями и местной общиной? Если была поддержка, то в чем она заключалась?
– За пять лет я ни разу не столкнулся с негативом – ни со сплетнями, ни с критикой в соцсетях. Наоборот, и люди, и местные СМИ всегда очень доброжелательно относятся к нашему проекту, высказывают поддержку и желание, чтобы у нас все получилось. Во многом это связано с нашей политикой открытости. У нас нет тайн от местных. Поначалу, когда реставрация только начиналась, у нас даже не было дверей – люди подходили, спрашивали, можно ли зайти, и мы всех пускали, проводили мини-экскурсии. Они делились воспоминаниями о том, как работали в этом здании, когда оно было советской конторой, как ходили по этой лестнице.
– Каковы на данный момент расходы по реставрации объекта?
– Практически всю зарплату я трачу на этот проект. На начальных этапах уходило около миллиона в год – в первые три года точно. Очень дорого обошлась реконструкция инженерных систем (моя гордость!): в доме полностью заменены отопление, электрика, водопровод, канализация, водоочистка. Домом управляет автоматика, есть газовый котел. Газ я подключал два года – это было тяжело. Пришлось обратиться к депутату Госдумы, потом к губернатору. Большую помощь оказал глава района. Это была настоящая битва, но газ мы подключили.
– Есть ли у Вас маркетинговый план по развитию потенциала монетизации дома Никуличева (отмечу, что у проекта блестящий сайт), планируете ли Вы проведение каких-либо мероприятий, направленных на популяризацию объекта?
– Конкретного плана нет, но мы много делаем для продвижения. Начну с мерча. В 2021 или 2022 году начали разрабатывать сувениры: красивые открытки (их рисует вологодский художник Владимир Лупандин) с фасадом дома и сюжетные открытки с Устьем.
На одной из них – сюжет с банщиками (в доме когда-то были бани). На открытке изображены сад, дом, река Кубина, плывет пароход, люди идут париться в баню. Есть открытки с архитектурными деталями – дом богат на декор: пинакли, щипцы и т. д.
Также у нас есть шоперы с фасадами зданий Устья, стикерпак (его нарисовала вологодская художница Луиза) с изображением самых красивых мест: церкви, дом Никуличева, Спасо-Каменный монастырь. Стикерпак хорошо продается в местном сувенирном магазине. Еще у нас есть гравюры (тоже работы Лупандина), но это дорогой товар (около 2 000 рублей), их покупают реже.
С этого года начали проводить в доме «Провинциальные вечера». Мы активно освещаем их в телеграм-канале. Приезжают гости из Вологды, приходят местные жители, звучит живая музыка. Каждый вечер – тематический: был, например, французский вечер – строили Эйфелеву башню, местная исполнительница Наталья Таланова пела на французском, угощали круассанами и кофе. На каждый вечер есть дресс-код.
– Удалось ли Вам сформировать вокруг объекта некое комьюнити, которое постоянно участвует в его жизни?
– Есть постоянные помощники – друзья и близкие. Например, Иван Крутиков помогал с концепцией набережной, участвует в принятии решений, Виталий Трошкин – архитектор-реставратор, благодаря ему сделали проект реставрации (15 томов!). Проект прошел историко-культурную экспертизу и был согласован в Комитете по охране памятников. Татьяна Виноградова – дизайнер, отвечает за эстетику интерьеров, чтобы новое сочеталось со старым, Юлия Смирнова предложила формат «Провинциальных вечеров».
– Смотрите ли Вы в сторону других исторических объектов как на потенциальные инвестиционные проекты?
– В Устье много памятников в запущенном, но хорошем состоянии (крепкие стены, крыши, подлинные окна). Таких зданий – 5–10, их можно покупать. С главой района есть договоренность, что администрация пойдет навстречу покупателям. Своим примером я показываю, что даже без большого капитала можно постепенно восстанавливать памятники, делая их красивыми и функциональными. Это реально, хоть и сложно. Лично я пока не возьмусь за другой объект – сначала нужно довести до ума дом Никуличева. Хотя бы до стадии, когда он начнет зарабатывать.
– Какие советы Вы бы дали начинающим инвесторам в историческую недвижимость? На что следует обращать особое внимание при покупке объекта, каких рисков категорически следует избегать?
– Осознать фронт работ – нужно понимать, что это игра вдолгую. У меня только на пятый год появились первые результаты (открылась кофейня в апреле). Важно оценить бюджет – денег потребуется немало. Один из ключевых факторов – получать удовольствие от процесса: если не будет интереса, выгорите. Обязательно найти помощников – в одиночку всегда сложнее. И консультируйтесь со специалистами перед покупкой – избегайте объектов с критическими повреждениями (разрушенный фундамент, стены). Если бы здание было в аварийном состоянии (проблемы с фундаментом, стенами), я бы не купил. Такие работы слишком затратны.
Беседовал Дмитрий Дмитриев, заместитель генерального директора АУИПИК
Больше материалов – в выпуске информационно-практического журнала «Охраняется государством».